Modifier l’usage de votre lot de copropriété : ce qu’il faut savoir

Lot de copropriété : modifier l’affectation du lot

Transformer son lot. Vous pouvez avoir envie de faire évoluer l’usage de votre lot et transformer, par exemple, un local commercial ou un grenier en local d’habitation, changer d’activité commerciale, etc. Que devez-vous faire pour cela ?

Distinction. Pour connaître vos libertés dans le changement d’affectation d’un lot de copropriété (logement d’habitation, commerce, parking, etc.), il est nécessaire de faire une distinction : soit le changement est contraire au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble, soit il ne l’est pas.

Affectation contraire au règlement de copropriété. Vous ne pouvez pas modifier seul l’affectation d’un lot de copropriété d’usage des parties privatives lorsque l’affectation envisagée est contraire au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble.

Attention ! Il peut arriver que certains copropriétaires sollicitent l’accord de l’AG pour un changement d’affectation alors qu’aucun texte ne le prévoit. Si l’AG refuse le changement d’affectation, cette décision s’impose au copropriétaire. Ce dernier peut toutefois contester la décision de l’AG dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal (PV) d’AG par le syndic.

Comment modifier l’affectation ? Pour que vous puissiez modifier l’affectation d’un lot contraire au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble, il est nécessaire que l’assemblée générale (AG) des copropriétaires accepte cette nouvelle affectation à l’unanimité.

À noter. Cette nouvelle affectation devra être mentionnée sur le règlement de copropriété. L’état descriptif de division devra également être modifié en conséquence.

Affectation non interdite par le règlement de copropriété. Lorsque l’activité projetée n’est pas interdite par le règlement et n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, un changement d’affectation du lot est possible, sans l’accord de l’AG des copropriétaires, à condition, toutefois, que cela ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Travaux. Même si vous pouvez procéder à une nouvelle affectation sans autorisation de l’AG, vous n’êtes pas totalement libre de faire ce que vous voulez. Vous devez, en effet, obtenir au préalable les autorisations d’urbanisme nécessaires avant d’effectuer les travaux, le cas échéant.

À noter. Si vous changez l’affectation de son lot et que la copropriété ne fait rien pendant 10 ans, le changement ne peut plus être contesté à l’issue de ce délai.

Autorisation de la Mairie. Dans certaines communes, une autorisation du maire est nécessaire avant de pouvoir modifier l'usage d'un lot de copropriété initialement destiné à l'habitation. C’est notamment le cas à Paris.

Lot de copropriété : changer d’activité commerciale

Activité commerciale autorisée. Le règlement de copropriété, très souvent, va autoriser ou non l’exercice d’une activité commerciale précise. Une activité commerciale pourra également être pratiquée, dès lors que le règlement ne l’interdit pas expressément.

Activité commerciale interdite. Inversement, le règlement de copropriété peut interdire l’exercice de certaines activités précises.

Changer d’activité commerciale. Pour pouvoir changer d’activité commerciale, la nouvelle activité que vous envisagez d’exercer doit être autorisée par le règlement de copropriété ou ne pas être interdite par ce règlement. Les conditions d’exploitation sont toutefois primordiales, la nouvelle activité ne devant pas entraîner de nuisances nouvelles pour les copropriétaires.

Activité interdite. Si la nouvelle activité est interdite, vous devez demander à l’AG des copropriétaires de modifier le règlement de copropriété pour autoriser la nouvelle exploitation envisagée.

À noter. Très souvent, le règlement de copropriété va contenir une clause imposant une autorisation de l’AG des copropriétaires pour tout changement d’activité, lorsqu’elle est justifiée par la destination de l’immeuble.

Lot de copropriété : modifier l’usage d’un lot « annexe »

Pour rappel. Les lots « annexes » sont les caves, les greniers, les garages, etc. Rien n’interdit d’utiliser ces lots pour un autre usage, à condition cependant que le nouvel usage soit autorisé, ici encore, par le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble.

Immeuble d’habitation. Il est ainsi possible, dans les immeubles à usage d’habitation, de transformer en logement des locaux annexes : chambre de service, sous-sol, grenier, cellier, etc.

Immeuble à usage mixte. Dans un immeuble à usage mixte (habitation et commerce), une cave peut, par exemple, être transformée en annexe d’un local commercial. Toutefois, pour que ce changement soit possible, il faudra veiller à respecter les règles qui peuvent avoir été fixées par le règlement de copropriété. Il peut ainsi être autorisé d’utiliser une cave pour une activité commerciale mais seulement si cette cave est située au sous-sol.