Organismes d’HLM : une taxe sur les plus-values de vente d’immeubles ?

Taxe sur les plus-values de vente d’immeubles : qui est concerné ?

Attention. La Loi de finances pour 2020 a définitivement supprimé cette taxe qui n’aura, de fait, jamais été appliquée.

Les organismes d’HLM. La taxe sur les plus-values de vente d’immeubles s’applique aux cessions qui sont réalisées par les organismes d’habitation à loyer modéré (HLM), mais pas seulement…

Les sociétés d’économie mixte (SEM). Elle s’applique aussi aux ventes qui sont réalisées par les sociétés d’économie mixte agréées par le ministre chargé du logement en vue d'exercer une activité de construction et de gestion de logements sociaux.

Une taxe sur les ventes de logement. Comme son nom l’indique, cette taxe est due sur les plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’immeubles situés en France métropolitaine.

Exceptions. Toutes les opérations de cession génératrices de plus-values peuvent entraîner le paiement de cette taxe spécifique, sous réserve des 2 exceptions suivantes :

• les ventes d’immeubles intervenant au profit d’un autre organisme d’HLM, d’une SEM, d’un organisme bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage, d’un organisme foncier solidaire ;
• les ventes de logements vacants à toute personne physique ou morale qui interviennent après accord du représentant de l’Etat dans le département qui consulte la commune d’implantation, à condition que l’organisme d’HLM vendeur (ou la SEM) connaisse des difficultés particulières.

Quand ? Cette taxe porte sur les plus-values réalisées au cours des exercices clos à compter du 31 décembre 2019, donc concrètement aux plus-values réalisées à partir du 1er janvier 2020.

Taxe sur les plus-values de vente d’immeubles : comment est-elle calculée ?

Attention. La Loi de finances pour 2020 a définitivement supprimé cette taxe qui n’aura, de fait, jamais été appliquée.

Une taxe calculée sur la somme des plus-values. La taxe est calculée sur la somme des plus-values réalisées au cours du dernier exercice clos par les organismes d’HLM et les SEM. Il s’agit donc d’une taxe calculée annuellement.

Une plus-value ? Comme nous l’avons vu, cette taxe est assise sur la somme des plus-values réalisées. Pour mémoire, une plus-value se calcule en faisant la différence entre le prix de vente (prix de cession) et le prix d’achat actualisé du logement.

Le prix de vente. Le prix de vente s’entend du prix payé par l’acheteur du logement, tel qu’il est convenu dans l’acte de vente.

Un prix majoré. Ce prix de vente peut être majoré de toutes les charges en capital ainsi que de toutes les indemnités stipulées au profit du vendeur, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit.

A noter. Les indemnités d’assurance pouvant être perçues suite à un sinistre partiel ou total affectant l’immeuble vendu ne viennent pas majorer le prix de vente pour le calcul de la plus-value.

Un prix réduit. Si le prix de vente peut être majoré pour tenir compte de certaines indemnités perçues par le vendeur en sus du prix convenu, il peut être également réduit, sur justificatifs, du montant des frais suivants :

• taxe sur la valeur ajoutée (TVA) acquittée ;
• frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ;
• frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ;
• indemnités d'éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation ;
• honoraires versés à un architecte à raison de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire ;
• frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble.

Le prix d’achat. Le prix d’achat à retenir correspond au prix effectivement acquitté par le vendeur au moment où il a acheté l’immeuble. Si l’acte de vente ne comporte pas le montant du prix d’achat, il faudra retenir, pour la détermination du prix d’acquisition, la valeur vénale réelle du bien à la date d’entrée dans le patrimoine du vendeur.

Un coefficient d’érosion. Pour tenir compte de l’éventuelle érosion monétaire, notez que le prix d’achat doit être actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

     =>  Pour consulter cet indice, vous pouvez vous reporter à notre barème « Indice des prix à la consommation – année 2019 »

Un prix majoré. Comme pour le prix de vente, le prix d’achat peut être majoré, sur justificatifs, du montant des frais suivants :

• les charges en capital ainsi que de toutes les indemnités stipulées au profit du vendeur, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit ;
• les frais afférents à l’acquisition à titre onéreux : si le vendeur n’est pas en mesure de justifier précisément le montant des frais en question, il peut choisir de faire application d’un forfait fixé à 7,5 % du prix d’acquisition ;
• les dépenses de travaux supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise.

Un taux. Une fois la base d’imposition déterminée (base constituée de la somme des plus-values réalisées), il faudra lui appliquer un taux pour déterminer le montant de taxe dû. Ce taux ne pourra pas excéder 10 % et sera fixé, prochainement, par arrêté des ministres chargés du logement, de la ville, de l’économie et des finances.

Taxe sur les plus-values de vente d’immeubles : les modalités de paiement

Attention. La Loi de finances pour 2020 a définitivement supprimé cette taxe qui n’aura, de fait, jamais été appliquée.

A qui est versée cette taxe ? Cette taxe devra être déclarée et payée spontanément par voie électronique, à la Caisse de garantie du logement locatif social.

Une déclaration. Les organismes déclarent à la CGLLS (caisse de garantie du logement locatif social) les éléments permettant de déterminer l’assiette de la taxe, par voie électronique, via le site internet https://teledeclaration.cglls.fr. Cette déclaration doit être faite dans le délai prévu par arrêté annuel (non encore paru à ce jour)

Un paiement. Après publication de l’arrêté annuel fixant le taux de la taxe et la période déclarative (arrêté non encore paru à ce jour), les organismes valident et s’acquittent du paiement du montant dû à la CGLLS par la même voie électronique.

Une sanction. Le non-respect de l'obligation de paiement par voie électronique entraîne l'application d'une majoration de 0,2 % du montant des sommes dont le versement a été effectué selon un autre mode de paiement. Le montant de la majoration ne peut être inférieur à 60 euros.