Gestion d’une copropriété : le point sur les différentes règles de majorité

Copropriété : des décisions prises à la majorité simple (majorité de l'article 24)

Une majorité simple… C’est la majorité des voix (les tantièmes) exprimées des copropriétaires présents, représentés à l’assemblée générale (AG) ou ayant voté par correspondance. Pour le calcul de cette majorité, les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. En pratique, sont considérées comme adoptées à la majorité des présents et représentés les décisions ayant recueilli une majorité de votes « pour ».

… pour quelles décisions ? Sont visées les décisions suivantes :

• adoption du budget prévisionnel ;
• approbation annuelle des comptes et de l’activité du syndic ;
• travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et ceux nécessaires à la préservation de la sécurité physique des occupants (cela inclut les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos et le couvert, la mise en conformité avec les normes de salubrité et de sécurité) ;
• remplacement d’un équipement vétuste (chauffage central, ascenseur) ;
• aménagement du local à poubelles pour limiter son accès aux seuls copropriétaires ;
• mise en place des travaux rendus obligatoires par la Loi ou un arrêté de police ;
• travaux d’accessibilité aux personnes handicapées mais n’affectant pas la structure de l’immeuble ;
• réalisation et exécution de travaux relevant d’une opération de restauration immobilière ;
• suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène et autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes relèvent.

Comment décompter la majorité simple ? Prenons un exemple concret. Dans l’hypothèse où le nombre total des voix se compte sur 1000 et en présence d’un nombre de voix présents et représentés de 600/1000, soit un nombre de voix absents de 400/1000, on imagine que le résultat d’un vote soit le suivant ; abstention : 150/1000 ; vote « pour » : 250/1000 ; vote « contre » : 200/1000. Dans ce cas, la majorité simple requise sera de : (450/2) + 1 = 226/1000 (la décision est donc adoptée).

Copropriété : des décisions prises à la majorité absolue (majorité de l'article 25)

Une majorité absolue... C’est la majorité des voix (tantièmes) de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents.

… pour quelles décisions ? Cette majorité concerne notamment les décisions portant sur :

• la désignation ou révocation du syndic ;
• la désignation ou révocation des membres du conseil syndical ;
• les travaux d’économie d’énergie ;
• l’autorisation à donner à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes de l’immeuble ;
• l’installation de dispositifs de fermeture de l’immeuble.

Comment décompter la majorité absolue ? Reprenons un exemple concret. Dans l’hypothèse où le nombre total des voix se compte sur 1000 et en présence d’un nombre de voix présents et représentés de 600/1000, soit un nombre de voix absents de 400/1000, on imagine que le résultat d’un vote soit le suivant ; abstention : 150/1000 ; vote « pour » : 350/1000 ; vote « contre » : 100/1000. Dans ce cas, la majorité simple requise sera de : (1000/2) + 1=501/1000 (la décision n’est donc pas adoptée).

Depuis le 1er juin 2020. Lorsque l’AG des copropriétaires ne s’est pas prononcée à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité simple en procédant immédiatement à un second vote à la majorité simple (mécanisme dite de la « passerelle »). Nous appellerons cette situation comme la « première disposition ».

Mais aussi. En outre, depuis cette même date, lorsque l’AG n'a pas décidé à la double majorité, mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote. Nous appellerons cette situation comme la « seconde disposition ».

Depuis le 4 juillet 2020. Il est désormais prévu que lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote prévu par ces deux dispositions qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote.

Concernant la seconde disposition. Concernant la « seconde disposition », il est précisé lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires lors du second vote, les mesures relevant de la première disposition ne sont pas applicables aux décisions relevant de la double majorité. Il n’est donc pas possible de procéder à un 3e vote à la majorité simple.

Copropriété : des décisions prises à la double majorité (majorité de l'article 26)

Une double majorité… C’est la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés, absents) détenant les deux tiers des voix (tantièmes).

… pour quelles décisions ? Sont visées :

• la modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;
• la suppression du poste de concierge ou de gardien et la vente du logement affecté lorsqu’il appartient à la copropriété (il s’agit d’une partie commune).

Comment se décompte la double majorité ? Imaginons une assemblée de 12 copropriétaires détenant 1200/1200 voix au cours de laquelle interviennent des copropriétaires détenant 1000/1200 voix. Le résultat du votre soumis à la double majorité est le suivant : abstention 100/1000 (un seul copropriétaire s’abstient) ; 8 copropriétaires votent pour, soit 800/1200, et 1 copropriétaire vote contre, soit 100/1200. La majorité requise est de 800, selon le détail suivant :

• majorité requise : majorité de tous les copropriétaires=12 copropriétaires / 2 = 6+1 = 7,
• parce qu’ils détiennent les 2/3 des voix, la majorité est égale à 2/3 de 1200, soit 800.

Copropriété : des décisions prises à l’unanimité

Une unanimité… Les décisions les plus importantes requièrent l’unanimité de tous les copropriétaires (l’unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés ne suffit pas).

Pour quelles décisions ? Cette majorité concerne notamment :

• la suppression d’un élément collectif (ascenseur, chauffage) ;
• la vente de parties communes ;
• la souscription d’un emprunt bancaire pour la réalisation de travaux votés concernant les parties communes ;
• la suppression du poste de concierge lorsqu’il porte atteinte à la destination de l’immeuble en vertu du règlement de copropriété ;
• la modification de la répartition des charges.

Quelques particularités à connaître en pratique…

Le cas des travaux de maintenance. Ces travaux ne nécessitent pas de vote en assemblée générale car leur coût est déjà inclus dans le budget prévisionnel voté chaque année par l’AG. Sont ici visés : entretien courant, menues réparations, travaux de remplacement dans le cadre du contrat d’entretien.

Le cas des travaux de conservation et d’entretien des parties communes. Ils relèvent normalement de la majorité simple. Apparaît ici une difficulté pour distinguer les travaux d’entretien des travaux d’amélioration, car la remise en état initial d’une installation vétuste par exemple peut apporter une amélioration substantielle. D’une manière générale :

• s’il s’agit de remplacer un équipement vétuste ou dangereux, ce sera alors simplement un travail d’entretien, même si une amélioration est apportée ;
• en cas par contre d’adjonctions nouvelles ou d’extensions d’équipement, le critère de l’amélioration l’emporte.

Pour le DPE ou l’audit énergétique ... Dans les immeubles à usage principal d’habitation équipés d’une installation de chauffage ou de climatisation collective (sauf lorsqu’ils sont soumis à l’obligation de réaliser un audit énergétique), un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit avoir été établi. Il s’agit d’un document précisant notamment la quantité d’énergie consommée ou estimée par la copropriété, l’évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations, la classification énergétique du bâtiment. Il est accompagné de recommandations permettant d’améliorer cette performance. L’audit énergétique doit quant à lui être établi dans les copropriétés à usage principal d’habitation construites avant le 1er janvier 2001, lorsqu’elles comprennent plus de 50 lots et qu’elles sont équipées d’une installation de chauffage ou de climatisation collective. Cet audit vise à établir le classement énergétique du bâtiment et à apporter des propositions de travaux pour améliorer sa performance énergétique.

… quelle majorité ? À l’issue du DPE ou de l’audit, les copropriétaires doivent se prononcer :

• sur l’adoption d’un plan de travaux d’économie d’énergie ou la conclusion d’un contrat de performance énergétique à la majorité simple,
• sur les travaux d’économie d’énergie contenus dans le plan à la majorité des voix de tous les copropriétaires.