Déclarez vos revenus fonciers : le point sur les charges de copropriété
Déduire vos charges de copropriété l’année de leur paiement
Des modalités particulières de déduction. Vous pouvez déduire les provisions pour dépenses de copropriété pour le calcul des revenus fonciers imposables, que ces dépenses soient ou non prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété. Mais le montant déductible est diminué du montant des provisions de l’année précédente qui correspond à des charges non déductibles ou récupérables auprès de votre locataire. Il faut opérer en 2 temps…
À quoi correspond une provision pour charges de copropriété ? Une provision pour charges de copropriété a pour objet, indistinctement :
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des charges déductibles de vos revenus fonciers (une dépense d’entretien par exemple) ;
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des charges non déductibles des revenus fonciers (une dépense d’agrandissement par exemple) ;
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et des charges récupérables auprès de votre locataire (les dépenses de fonctionnement des parties communes par exemple : entretien, éclairage chauffage, etc.).
Tout déduire l’année du paiement. Votre syndic appelle, tous les mois ou, plus généralement, tous les trimestres le montant des provisions pour charges de copropriété, qui correspond aux dépenses liées à la copropriété, réparties entre chaque copropriétaire. Les provisions déductibles sont celles que vous avez effectivement payées au syndic au cours de l’année, et qui se rapportent aux dépenses courantes de maintenance, d’entretien, de réparation, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble.
Peu importe l’affectation des dépenses. Ces provisions que vous payez au cours de l’année sont déductibles pour leur montant total : vous n’avez donc pas à faire de distinction entre les charges effectivement déductibles des revenus fonciers de celles qui ne le sont pas. La régularisation s’opèrera l’année suivante.
Régularisez vos charges de copropriété effectivement déductibles l’année suivante
Une fois les comptes de la copropriété établis. L’année suivante (année N+1), le syndic arrête les comptes, avec les membres du conseil syndical, et sollicite l’approbation des copropriétaires dans le cadre de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice écoulé. À l’issue de cette approbation, vous allez pouvoir procéder à la ventilation définitive des charges de copropriété versées l’année précédente (année N).
En pratique. Vous devez réintégrer dans votre revenu imposable de l'année N + 1 les charges de copropriété déduites des revenus de l'année N lorsqu'elles correspondent à des charges non déductibles ou récupérables sur les locataires. Le syndic de copropriété indique, en général, dans le décompte individuel de charges qu’il vous envoie à l’issue de l’assemblée générale, le quantum des charges récupérables.
En ce qui concerne le solde. À l’issue de l’approbation des comptes de l’exercice apparait généralement un solde, positif ou négatif. Ce solde doit aussi faire l’objet d’une régularisation : le solde positif doit être réintégré dans les revenus imposables et le solde négatif doit faire l’objet d’une déduction complémentaire.
A retenir
L’année du paiement des charges de copropriété, vous déduisez l’intégralité des appels de fonds effectués par le syndic. Ce n’est que l’année suivante que vous régularisez la situation, en rajoutant à votre revenu imposable les charges de copropriété effectivement non déductibles ou les charges récupérables sur les locataires.
J'ai entendu dire
Si on connaît dès l’appel de fonds par le syndic la ventilation entre les charges déductibles et non déductibles, peut-on en tenir compte dès l’année du paiement pour ne retenir que les charges effectivement déductibles, sans avoir à opérer de régularisation l’année suivante ?Cette méthode de calcul est obligatoire. Vous ne pouvez donc pas vous y soustraire. Une exception est à noter toutefois, qui concerne l’hypothèse où vous cessez de mettre en location votre appartement : dans ce cas, il est admis que les provisions pour charges de copropriété que vous avez versées au cours de l’année fasse l’objet, au titre de l’année de la cessation de la location, d’une régularisation prévisionnelle anticipée (vous pouvez, par exemple, retenir la même proportion de charges déductibles que celle que vous avez constatée l’année précédente).
Vous dites que les charges récupérables ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Mais que se passe-t-il si un locataire part sans payer les charges qu’il doit rembourser au propriétaire ?
Il faut savoir, ici, que les charges locatives qui n’ont pas été remboursées par le locataire au 31 décembre de l’année de son départ sont effectivement déductibles. Il importe peu, à cet égard qu’il s’agisse de charges engagées au titre de l’année de départ du locataire ou de charges se rapportant à d’autres années depuis son entrée dans le logement.
