Créer une SCI pour gérer un patrimoine immobilier

SCI : de quoi s’agit-il ?

Une société civile. Une SCI est avant tout une société : il s’agit donc d’un « contrat » par lequel plusieurs personnes (les associés) décident de se réunir pour mener ensemble un projet, en partager les bénéfices ou profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes.

Un objet précis : l’immobilier. L’objet de la SCI sera principalement d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Une SCI permet à des associés d’être propriétaires, dans des proportions égales ou différentes, et de gérer ensemble, un ou plusieurs biens immobiliers, et ce, dans un but non commercial. Cette société est souvent utilisée dans un cadre familial puisqu’elle permet de faciliter la gestion d'un patrimoine immobilier et d'en préparer la transmission.

Créer une SCI pour acheter et gérer un bien immobilier en couple

Un acte important. L'acquisition d’un bien immobilier par des époux constitue un acte important qu'il vaut mieux préparer. Dès l’origine, il est donc conseillé de prévoir la gestion et l'avenir du bien si l'un des acquéreurs venait à décéder.

Anticiper l’avenir. Il peut dès lors être très intéressant pour chaque conjoint d'effectuer leurs apports financiers au sein d'une SCI qui sera chargée d'acquérir le bien. Les conjoints pourront ainsi décider librement de la répartition du pouvoir et de l'octroi des parts sociales entre eux. Ils peuvent même prévoir la division de l'usufruit et de la nue-propriété des parts sociales afin qu'au décès de l'un d'eux, le conjoint survivant hérite de la propriété totale du bien.

Créer une SCI pour acheter et gérer un bien immobilier en concubinage

Plusieurs difficultés. L’acquisition d’un bien immobilier en indivision par des concubins peut poser des difficultés notamment en cas de décès lorsqu’il s’agit de la résidence principale du conjoint survivant. Au décès de l'un d’eux, les héritiers du concubin décédé deviendront propriétaires en indivision avec le concubin survivant. Ils pourront donc l'obliger à vendre. En outre, en cas de concubinage, les biens légués sont taxés à 60 %.

Une solution. La constitution d'une SCI permet de transmettre le bien au concubin survivant, tout en évitant les droits de succession de 60 % applicables aux personnes non parentes. Cette solution passe toutefois par un démembrement croisé des parts sociales.

Concrètement. Ce mécanisme consiste à échanger respectivement l'usufruit des parts de chacun des concubins. Par suite, en cas de décès d'un concubin, le survivant retrouve la pleine propriété des parts dont il avait cédé l'usufruit, sans droits de succession à payer. Et sur l'autre moitié, il conserve l'usufruit. Il dispose ainsi du droit de jouissance sur la totalité du logement pour le reste de sa vie. Seule lui échappe la nue-propriété des parts du défunt. Si la nue-propriété des parts du défunt est transmise à ses héritiers, cela ne leur donne pas le pouvoir d'imposer la vente du logement, ni d'exiger que le concubin survivant le quitte.

Créer une SCI pour acheter et gérer un bien immobilier à plusieurs

Une difficulté. Que ce soit entre amis ou entre concubins, pour en faire sa résidence principale ou réaliser un investissement locatif, acheter un bien immobilier à plusieurs aura pour conséquence la mise en place d’une indivision. Or le régime de l’indivision peut parfois créer des situations de blocage lorsque les indivisaires ne sont pas d’accord à propos de la gestion du bien immobilier en question.

Une solution. Si des personnes souhaitent procéder à l’acquisition d’un immeuble à plusieurs, réaliser cette acquisition au travers d’une SCI permet non seulement d’éviter les inconvénients d’une indivision, mais également les contraintes du régime de la copropriété, qu'il s'agisse de découper l'immeuble pour l'habiter ou pour le mettre en location.

Une autre solution... Il est aussi possible de recourir à la société civile d’attribution : si l'immeuble acheté est composé de plusieurs locaux, le recours à cette société d’attribution permet à chaque associé d’avoir la jouissance exclusive des locaux qui correspondront à ses parts sociales.

… alternative. À la différence de la SCI classique au sein de laquelle chaque associé ne détient qu’une fraction du patrimoine social au travers de ses parts sociales, la société d’attribution permet de créer des groupes de parts pour chaque associé, correspondant à l’attribution en jouissance et/ou en propriété d’un lot constitué d’une fraction d’immeuble, d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles. Tant que la société existe, l’associé détient directement et exclusivement la jouissance du lot auquel le groupe de parts est attaché.

Rédiger un acte descriptif de division. Les associés doivent toutefois rédiger un état descriptif de division délimitant les diverses parties de l'immeuble, en distinguant celles qui sont communes de celles privatives. À partir de là, chaque associé pourra effectuer seul des améliorations dans son logement, ce qui augmentera seulement le prix de ses propres parts, contrairement aux règles de valorisation d'une SCI ordinaire.

À noter. Alors que dans une copropriété classique, chacun peut vendre son logement à qui bon lui semble, les associés d'une société d'attribution ont le pouvoir de contrôler toute nouvelle arrivée dans la société. Un avantage certain pour ceux qui restent... mais une contrainte pour les partants.

Créer une SCI pour acheter et gérer un bien immobilier professionnel

Une utilisation à connaître. Un entrepreneur peut créer une SCI pour acheter un local et le louer à sa société commerciale. Il peut ainsi envisager de :

• le transmettre plus facilement à ses héritiers ;

• mettre à l'abri ses locaux, en cas de redressement ou liquidation judiciaire de la société commerciale (sauf si la SCI s'est portée garante) ;

• diminuer son actif social et donc son prix, ce qui peut lui permettre de trouver plus facilement des repreneurs.

Un intérêt. Détenir le local professionnel d'une entreprise par le biais d'une société civile immobilière permet à un entrepreneur de transférer une partie de son patrimoine professionnel vers son patrimoine privé. La partie exploitation est hébergée par une société opérationnelle (SARL, SA, SCP, etc.), tandis que les immeubles destinés à l'exercice de l'activité sont hébergés au sein d'une SCI. Les biens immobiliers étant logés dans une autre société, les créanciers de la société professionnelle ne pourront pas exiger la saisie de ces biens en cas de difficulté financière de celle-ci. C'est une façon de protéger le patrimoine familial des risques professionnels.

Créer une SCI pour organiser la transmission d’un bien immobilier

Un intérêt. Pour des parents qui désirent anticiper la transmission de leur patrimoine, afin de minimiser les droits de succession que les enfants auraient à payer le jour venu, la constitution d’une SCI peut s’avérer intéressante. Par le biais de la SCI, les parents pourront ainsi garder le contrôle et la gestion des biens immobiliers au travers de la fonction de gérant de la SCI. En outre, les parents pourront également garder le contrôle des décisions d’assemblées générales de la SCI en conservant l’usufruit des parts sociales et à condition de prévoir les clauses nécessaires dans les statuts.

Une optimisation. Chaque parent peut transmettre, tous les 15 ans, à chaque enfant, 100 000 € sans payer d'impôts. Et tous les 15 ans, les grands-parents peuvent transmettre à chacun de leurs petits-enfants 31 865 € sans payer d’impôts. Si ces sommes sont des parts de SCI, la valeur des parts peut être inférieure à la valeur réelle du bien : en effet, en SCI, il est tenu compte du fait, d’une part, que les titres de SCI sont plus difficiles à vendre qu’un bien immobilier en direct et, d’autre part, que la valeur de ces titres se détermine en tenant compte du passif (notamment des emprunts), ce qui n’est pas le cas en cas de transmission directe de l’immeuble. Une telle transmission peut donc avantager les transmissions à titre gratuit puisque les droits de mutation à titre gratuit seront assis sur la valeur des parts sociales qui peut être moindre que la valeur de l’immeuble.

Le revers de la médaille : une augmentation de la plus-value en cas de revente. En effet, en cas de revente des parts sociales par les héritiers, légataires ou donataires, dans la mesure où les parts sociales ont été faiblement valorisées lors de l’acquisition, la plus-value de revente est d’autant plus importante.