Taxe sur les bureaux et les locaux en Ile-de-France : pour quoi ?

Taxe annuelle sur les bureaux : quels sont les biens imposables ?

Géographiquement. La taxe est due pour les locaux situés dans le ressort de la région Ile-de-France, à savoir Paris et les départements de l’Essonne, des Hauts-de-Seine, de Seine-et-Marne, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, du Val d’Oise et des Yvelines.

Immeubles. Par nature la taxe annuelle a vocation à s’appliquer aux immeubles dans leur ensemble. Outre les immeubles dans leur ensemble, seront soumis à la taxe :

• une partie indépendante d’immeuble à condition qu’elle soit affectée à l’un des usages prévus (bureau, commerce ; etc.) : tel sera le cas d’un appartement utilisé comme bureau par un avocat et situé dans un immeuble d’habitation ;
• une ou plusieurs pièces comprises dans une unité autonome affectée à un autre usage que ceux prévus par la taxe : par exemple un bureau utilisé par un avocat dans un appartement occupé à titre d’habitation.

Biens taxables. Comme son nom l’indique justement, la taxe est due sur les locaux à usage de bureaux, les locaux professionnels, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement qui sont annexées à ces différents locaux.

Bureaux. Par bureaux, il faut entendre les pièces utilisées à usage de bureaux par les entreprises, les associations, les collectivités territoriales, etc., ainsi que leurs dépendances immédiates et indispensables (salles de réunion, de photocopie, fumoir, couloirs, salle informatique, toilettes, vestiaires, etc.). Les locaux techniques (local électrique par exemple) en revanche ne sont pas assimilés à des bureaux et ne sont, de fait, pas soumis à la taxe annuelle.

Cas particulier des locaux vacants. La vacance des locaux résultant de la réalisation de nombreux travaux de restructuration (dans le but, par exemple de transformer des bureaux en hôtel) ne permet pas d’échapper à la taxation. Seuls les locaux ayant fait l’objet, au 1er janvier de l’année, d’un réaménagement en vue de les affecter à une activité non soumise à taxation échappent effectivement à la taxe sur les bureaux en Ile-de-France.

Cas particulier des locaux en travaux. En conflit avec l’administration fiscale sur la superficie de ses bureaux à prendre en compte pour le calcul de la taxe sur les bureaux en Ile-de-France, une société a fait valoir l’existence d’important travaux de restructuration. Sauf qu’elle n’a pas prouvé l’effectivité de ce changement de destination : elle s’est contentée de produire un document intitulé « état des superficies » et un procès-verbal de réception des travaux qui mentionne des travaux de nettoyage, de ponçage, de reprise de peintures, de réfection de parquets, de rebouchage et de finitions, sans constater l'achèvement des travaux de restructuration autorisés par le permis de construire. En conséquence de quoi, le juge a maintenu le redressement fiscal.

Locaux professionnels. Il s’agit des locaux qui ne sont pas en tant que tels des bureaux, mais qui sont utilisés à des fins professionnelles par les membres des professions libérales (par exemple un cabinet médical) ou par des associations poursuivant un but non lucratif.

Locaux commerciaux. La notion de local commercial recouvre plusieurs situations :

• les locaux destinés à la vente de biens en gros ou à une activité de commerce de détail ;
• les locaux destinés à la réalisation de prestations de services de nature commerciale ou artisanale : cafés, restaurants, discothèques, salons de coiffure, casino, etc. ;
• les réserves et emplacements, couverts ou non, situés à proximité du local de vente ou du local où s’exécute la prestation de service : par exemple les emplacements où sont garés les véhicules d’un concessionnaire dans l’attente de leur vente.

Locaux de stockage. Sans surprise, il s’agit des locaux ou emplacement destinés au stockage de marchandises, de biens ou de produits. Un même propriétaire peut avoir à payer un montant de taxe annuelle pour son local commercial et un autre pour son local de stockage.

Attention. Les locaux de stockage dépendant d’ateliers de fabrication, d’établissements industriels ou d’exploitations agricoles ne seront pas soumis à la taxe à condition qu’ils fassent partie intégrante d’une unité de production. Cela sera par exemple le cas des entrepôts intégrés à une sucrerie.

Parcs d’exposition. Seules les surfaces accueillant des expositions bénéficieront du régime applicable aux locaux de stockage. Les bureaux situés dans l’enceinte des bâtiments relèveront du régime applicable aux bureaux. L’administration énumère précisément la liste des parcs d’exposition. Il s’agit des sites suivants :

• Paris-Nord Villepinte ;
• Paris Expo- Carrousel du Louvre ;
• CNIT Expo ;
• Paris le Bourget ;
• Espace Champerret ;
• Parc Floral ;
• Palais des Congrès de Paris.

Locaux à usage de congrès. Un local de congrès sera assimilé à un local de stockage s’il est affecté pour au moins la moitié de son temps d’utilisation à des réunions de membres de professions libérales, à des conférences professionnelles, à des assemblées générales de sociétés, etc. Si le local est affecté à ce type de manifestations pour une durée représentant moins de 50 % de son temps d’utilisation, il sera assimilé à un local commercial et non pas à un local de stockage.

Surfaces de stationnement. Il s’agit des locaux ou emplacements, couverts ou non, destinés au stationnement des véhicules. Les surfaces de stationnement seront soumises à la taxe annuelle si elles font l’objet d’une exploitation commerciale ou si elles sont annexées aux bureaux, locaux commerciaux ou locaux de stockage, sans être intégrés topographiquement à un établissement de production.

Depuis le 1er janvier 2019. Les parcs de stationnement commerciaux, et d’une manière générale, tous les locaux ou aires, hors voies publiques, destinés au stationnement et dans lesquels est exercée une activité d’exploitation commerciale de parcs de stationnement, sont dorénavant inclus dans le périmètre de la taxe sur les bureaux et soumis au même tarif que les surfaces de stationnement. La qualité de l’exploitant (personne publique ou privée) est sans incidence.

Taxe annuelle sur les bureaux : quels sont les biens exonérés ?

Géographiquement. Tous les locaux (bureaux, locaux commerciaux, etc.) sont exonérés de taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement, perçue en Ile-de-France s’ils sont situés dans une zone de redynamisation urbaine (ZRU) ou dans une zone franche urbaine (ZFU).

Activités. Les locaux peuvent aussi être exonérés de taxe annuelle selon l’utilisation qui en est faite. Ainsi, seront exonérés :

• les locaux situés dans une zone franche urbaine-territoire entrepreneur (ZFU-TE) ;
• les locaux et surfaces de stationnement appartenant aux fondations et aux associations reconnues d’utilité publique, dans lesquels elles exercent leur activité ;
• les locaux spécialement aménagés pour l’archivage administratif et pour l’exercice d’activités de recherche ou à caractère sanitaire, social, éducatif ou culturel ;
• les locaux administratifs et les surfaces de stationnement des établissements publics d'enseignement du premier et du second degré et des établissements privés sous contrat avec l'Etat ;
• les locaux de stockage appartenant aux sociétés coopératives agricoles ou à leurs unions ;
• les locaux et aires des parcs relais, qui s'entendent des parcs de stationnement assurant la liaison vers différents réseaux de transport en commun et dont la vocation exclusive est de faciliter l'accès des voyageurs à ces réseaux ;
• les emplacements attenant à un local commercial et aménagés pour l’exercice d’activités sportives (à compter des impositions dues au titre de l’année 2023).

Surface. En dehors de ces différentes exonérations, un local pourra également échapper à la taxe annuelle si sa superficie est inférieure à un certain seuil. Chaque catégorie de local relève d’un seuil différent fixé à :

• 100 m² pour les bureaux ;
• 500 m² pour les surfaces de stationnement ;
• 2 500 m² pour les locaux commerciaux ;
• 5 000 m² pour les locaux de stockage.

Appréciation. Pour déterminer si la surface de votre local est inférieure ou non au seuil d’exonération, il faut tenir compte de tous les biens de même nature que vous possédez à une même adresse ou si les adresses sont différentes, de tous les biens constituant un même groupement topographique.

Groupement topographique. Un groupement topographique est constitué de plusieurs constructions qui, au vu de leur agencement, constituent un ensemble homogène. C’est le cas par exemples des immeubles situés au coin d’une ou plusieurs rues, des immeubles à entrées multiples, etc.

Exclusion. Il faut exclure du calcul de la surface :

• les voies de circulation pour piétons auxquelles le public a accès gratuitement et librement ;
• les parties communes des immeubles à occupants multiples et ce, même si l’immeuble entier appartient au même propriétaire : c’est le cas par exemple du hall d’entrée d’un immeuble de bureaux occupé par plusieurs entreprises.