Travaux immobiliers : le point sur la garantie biennale

Garantie biennale : une définition encadrée

Le principe. La garantie biennale, également appelée « garantie de bon fonctionnement », a pour objet de garantir les éléments d’équipement d’un bien immobilier durant 2 ans suite à la réception des travaux (acte par lequel vous déclarez, en tant que maître d’ouvrage, accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves).

Qui est le bénéficiaire de cette garantie ? Par principe, c’est vous qui bénéficiez de la garantie biennale. Mais cette garantie est aussi transmise à vos ayants cause successifs (notamment les acquéreurs successifs en cas de revente de l’ouvrage).

Qui est responsable ? C’est, par principe, le constructeur qui est tenu de la garantie biennale. Mais par constructeur, il faut en réalité entendre :

• l’architecte, l’entrepreneur ou toute autre personne liée à vous par un contrat de louage d’ouvrage (ingénieur, technicien, bureau d’études), sous réserve que la mission de ces personnes intervienne effectivement dans le cadre d’une construction d’ouvrage (et non pas seulement dans le cadre de simples études préalables) ;
• toute personne qui vend un ouvrage qu’elle a construit elle-même (la personne qu’on appelle « le castor ») ;
• tout prestataire « réputé constructeur » qui intervient à l’acte de construire, à savoir notamment le promoteur immobilier ou le constructeur de maisons individuelles.

À noter. N’est pas concerné par la garantie biennale le sous-traitant qui ne s’oblige qu’envers l’entrepreneur principal, et non envers vous.

Et le fabricant ? Le fabricant, entendu comme celui qui fournit un grossiste ou un détaillant qui lui-même fournit l’entrepreneur, est soumis à la garantie biennale, solidairement avec l’entrepreneur. On parle, dans cette hypothèse, de « fabricant de composants » ou de « fabricant d’Epers » (fabricant d’éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire).

Une responsabilité solidaire. Le fabricant est solidairement responsable des obligations qui pèsent sur les entrepreneurs qui ont posé les éléments fabriqués, sous réserve que les 3 conditions suivantes soient réunies :

• l’élément doit être fabriqué sur mesure, en vue de répondre à des exigences spécifiques, pour l’ouvrage en cause (sans qu’il soit pour autant réservé à ce seul ouvrage et exclusif de tout autre emploi) ;
• l’élément doit être mis en œuvre sans modification par l’entreprise chargée de le poser ;
• la mise en œuvre doit être conforme aux règles édictées par le fabricant.

Pendant combien de temps ? Comme son nom l’indique, la garantie biennale s’applique seulement pendant 2 ans. Elle a pour point de départ la réception des travaux. Lorsque l’action est dirigée contre une personne qui a elle-même construit le bien immobilier (le « castor »), le point de départ de cette garantie correspond à l’achèvement des travaux.

Assurance. Vous devez conclure un contrat d’assurance couvrant votre responsabilité. La durée du contrat d’assurance ne peut pas être inférieure à la durée d’engagement de responsabilité. Ainsi, pour la garantie biennale, le contrat doit être conclu pour une durée d’au moins 2 ans.

Garantie biennale : une application encadrée

Une information obligatoire. Si vous envisagez de mettre en jeu la garantie biennale, vous devez tout d’abord, sans attendre, signaler tout désordre au constructeur par lettre recommandée avec avis de réception. Mais, pour qu’elle soit effectivement mise en jeu, plusieurs conditions doivent être réunies.

L’objet de la garantie. Pour pouvoir mettre en œuvre la garantie biennale, les conditions suivantes doivent être réunies, à savoir :

• le dommage doit concerner un ouvrage immobilier impliquant des travaux ;
• le dommage doit toucher un équipement dissociable (c’est-à-dire un équipement qui peut être démonté ou remplacé sans que cela n’affecte le bâti, ni le détériore) ;
• le dommage doit affecter le bon fonctionnement de l’élément d’équipement dissociable (un équipement ne fonctionne pas, un matériau inerte ne remplit pas sa fonction etc.).

En outre… Le dommage doit être certain, évolutif (il va se développer) ou futur (il va inévitablement se produire dans un avenir plus ou moins proche).

D’une manière générale. Le désordre est caractérisé lorsqu’il est nécessaire d’effectuer des travaux pour rendre son usage normal à l’élément d’équipement défectueux. Relèvent notamment de la garantie biennale, les désordres affectants :

• les portes et fenêtres ;
• l’ensemble des robinets installés ;
• les canalisations ;
• les radiateurs ;
• les gaines ;
• les revêtements de sols et de murs ;
• les revêtements de terrasse.

Ne sont pas concernés. Certains équipements sont exclus de la garantie biennale. Ce sera le cas notamment d’un équipement adjoint à l’existant. Ne relève ainsi pas de la garantie biennale le désordre affectant les moquettes et tissus tendus. La garantie ne s’applique pas non plus pour les revêtements d’isolation par l’extérieur.

Présomption de responsabilité. Il y a une présomption de responsabilité à l’encontre de l’entreprise principale, ce qui signifie que vous n’avez pas à prouver une faute de la part de l’entreprise. Cette présomption de responsabilité ne s’applique pas en cas de force majeure.

Faute du maître d’ouvrage. Inversement, la garantie biennale ne s’applique pas si le dommage provient d’une mauvaise utilisation de l’équipement ou si le dommage n’est pas consécutif au désordre.

Un désordre caché. Le désordre doit être caché lors de la réception des travaux. Pour déterminer si le désordre était ou non caché lors de la réception, votre compétence personnelle est prise en compte (par défaut, vous êtes considéré comme un profane) : il est, en effet, impératif que vous puissiez vous-même déceler les désordres en cause. Notez que votre compétence professionnelle peut aussi avoir une influence.

Attention. Si le désordre était apparent lors de la réception et qu’il n’y a pas eu de réserve de votre part, la responsabilité de l’entreprise ne peut pas être engagée sur le terrain de la garantie biennale. Mais la preuve pèse tout de même sur l’entreprise.

Concrètement. Si un vice se révèle après la réception et que vous le dénoncé, c’est au constructeur qui entend s’exonérer de sa garantie de démontrer que vous en connaissiez l’existence lors de la réception des travaux (la preuve du caractère apparent du désordre incombe donc au constructeur). Mais attention : des désordres visibles à la réception sont susceptibles d’être considérés comme cachés si vous n’avez pas pu en apprécier le degré de gravité et que vous n’avez pas émis de réserves (l’inaccessibilité d’un parking avec une grosse voiture n’est pas un vice apparent par exemple).

Pour information. Le remplacement de l'équipement doit se faire sans détériorer le logement.