Vente immobilière : ce qu’il faut savoir sur la « promesse unilatérale de vente »

Promesse unilatérale de vente : c’est quoi ?

La promesse unilatérale de vente : un « avant-contrat ». La vente d’un bien immobilier nécessite que soit signé un contrat de vente. En pratique, il est généralement signé un pré-contrat, appelé « avant-contrat » qui formalise les conditions de la vente. Cet avant-contrat peut prendre la forme d’un « compromis », d’une « promesse de vente » ou d’une « promesse d’achat ». Dans cette fiche, il ne sera évoqué que « la promesse de vente ».

Qu’est-ce que la promesse unilatérale de vente ? « Un promettant » (le vendeur) s’engage de façon définitive envers un « bénéficiaire » (l’acquéreur) à lui vendre un bien immobilier à un prix et à des conditions déterminées, si l’acquéreur le souhaite, dans un délai déterminé (souvent 3 mois, mais il est possible de négocier le délai).

Conditions suspensives. La promesse de vente, à l’instar d’un compromis de vente, contient les conditions suspensives habituelles comme celles d’obtention de prêt immobilier et de non exercice d’un droit de préemption.

=> Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Vente immobilière : rappels utiles sur le compromis de vente »

Condition suspensive et absence de prêt. La mention manuscrite aux termes de laquelle l’acquéreur renonce à l’obtention d’un prêt n’est pas requise pour une promesse de vente reçue en la forme authentique par un notaire.

Dossier de vente. Lorsque les agents immobiliers ou les notaires réclament des documents administratifs en Mairie, celle-ci peut leur facturer des frais correspondants au coût de reproduction et, le cas échéant, d’envoi de celui-ci. En revanche, les charges de personnel résultant du temps consacré à la recherche, à la reproduction et à l’envoi du document ne sont pas facturables.

Promesse unilatérale de vente : quels effets ?

Pour le vendeur. Le vendeur doit s’abstenir de porter atteinte aux droits de l’acquéreur : en clair, il ne doit mettre aucun obstacle à la réalisation de la vente (interdiction de vendre son bien à tiers, de le mettre en location, de le transformer, etc.).

Pour l’acquéreur. L’acquéreur a une alternative qui s’offre à lui, appelée « option » :

• soit il lève l’option ; la vente est alors formée et doit être finalisée par un acte de vente rédigé par un notaire ;
• soit il ne lève pas l’option et la vente n’est pas formée.

Conditions de la levée de l’option. Les conditions de la levée de l’option sont généralement prévues dans la promesse de vente signée. Généralement, il est prévu que l’acquéreur envoie un courrier en LRAR au vendeur ou au notaire. Mais il est également possible de recourir à un commissaire de justice, par exemple.

Attention ! Pour être valable, la levée de l’option ne doit pas être assortie de conditions ou de réserves. En outre, une fois l’option levée, l’acquéreur ne peut pas se rétracter (sous réserve de la réglementation propre au droit de rétractation).

=> Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Comment bénéficier de la protection de l’acquéreur-emprunteur ? »

Promesse unilatérale de vente : quel formalisme ?

2 méthodes. La promesse de vente ne peut être rédigée que de 2 manières. Lesquelles ?

Un acte authentique de vente. La promesse de vente peut être rédigée sous la forme « authentique », c’est-à-dire par un notaire.

Une promesse enregistrée. La promesse de vente peut être rédigée par l’agent immobilier ou les parties elles-mêmes. Mais dans ce cas, il faut impérativement que cette promesse soit enregistrée au centre des Impôts dans les 10 jours de sa signature par l’acquéreur.