Agent immobilier : illustration pratique de 2 clauses (il)licites ?
Vente immobilière : refus fautif de l’acquéreur = vendeur indemnisé !
Un agent immobilier rédige un compromis de vente aux termes duquel, si l’acquéreur refuse de finaliser la vente, alors que toutes les conditions suspensives sont levées, celui-ci doit verser au vendeur :
- une indemnité égale à 10 % du prix de vente ;
- une indemnité d’immobilisation de 10 % du prix de vente.
Et cette situation va survenir : en conséquence, le vendeur réclame les 2 indemnités dues d’un montant de 35 000 € chacune (soit 70 000 € au total). Indemnités que l’acquéreur refuse de payer en totalité.
Il estime que la première indemnité doit être considérée comme une « clause pénale » car elle vise à sanctionner son refus d’acquérir alors que toutes les conditions suspensives sont levées.
Or, la 2nde indemnité d’immobilisation vise aussi à sanctionner son refus d’acquérir alors que toutes les conditions suspensives sont levées. Il estime qu’il s’agit aussi d’une « clause pénale ».
Les 2 clauses sanctionnant le même préjudice, il estime qu’il ne doit payer qu’une seule indemnité. En outre, il trouve le montant de 35 000 € disproportionné au regard du préjudice subi et réclame une diminution du montant dû.
A raison, confirme le juge, qui le condamne à payer une seule indemnité d’un montant de 7 000 €.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 30 janvier 2020, n° 18-24105
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