Cauchemar dans un hôtel : il ne faut pas négliger les règles d’hygiène !
Travaux à la charge du bailleur : il faut en aviser (rapidement) le bailleur !
En 2012, un hôtel fait l’objet d’une fermeture administrative car il ne respecte pas les normes de sécurité. Le gérant de l’hôtel met alors en demeure le bailleur d’effectuer les travaux de mise en conformité. A défaut, il demande le paiement d’une indemnité d’éviction.
Ce dernier refuse… et considère que le bail est résilié et qu’il n’a pas à dédommager le locataire ! Il rappelle alors qu’une disposition légale prévoit que si pendant la durée du bail, le local loué est détruit, le bail est résilié.
Et la destruction d’un local n’est pas nécessairement physique. Cette destruction peut, en effet, avoir pour origine l’hypothèse selon laquelle un bailleur est contraint d’effectuer des travaux importants dans le local loué, travaux qui ne sont pas dus à un défaut d’entretien ou de réparations de son fait ; ce sera le cas en présence de travaux qui résultent d’une mise aux normes, de travaux qui sont impossibles à réaliser techniquement ou qui excèdent ou représentent une part importante de la valeur du local loué.
Or, le bailleur constate ici que le montant des travaux est égal à 90 % de la valeur vénale des locaux loués. Dès lors, il peut légitimement considérer que le local est juridiquement « détruit » et que le bail est résilié.
« Non », répond le gérant de l’hôtel : il rappelle que le bailleur est tenu de délivrer un bien conforme à la réglementation et de le maintenir conforme à la législation, à défaut de clause contraire dans le bail (ce qui est le cas ici).
Or, l’hôtel n’est plus en conformité avec la réglementation : c’est donc, selon le gérant de l’hôtel, une faute dont est responsable le bailleur. « Nul ne pouvant se reprocher sa propre turpitude », il estime que le bailleur ne peut pas invoquer la « destruction » du local loué pour invoquer la résiliation du bail.
« Nul ne peut se reprocher sa propre turpitude, c’est exact », confirme le bailleur : il constate d’ailleurs que cela fait 10 ans que l’administration reproche des problèmes de conformité avec la réglementation relative à l’hygiène au gérant de l’hôtel sans que celui-ci ne l’en est informé. Et en 10 ans, l’état de l’hôtel s’est toujours plus dégradé, d’où les travaux équivalant à 90 % de la valeur vénale des locaux loués.
Le bailleur explique donc que le locataire ne peut pas lui reprocher un problème de conformité avec la réglementation alors que cela fait 10 ans qu’il est au courant de ces problèmes sans l’en avoir avisé.
« Exact » confirme le juge qui prononce la résiliation du bail commercial sans dédommagement du gérant de l’hôtel.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 juin 2018, n° 17-15426
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