Céder son fonds de commerce : avec ou sans l’accord du bailleur ?
Céder son fonds de commerce avec ou sans l’accord du bailleur : que dit le bail commercial ?
L’exploitant d’un fonds de commerce, locataire de locaux à usage commercial, cède son fonds à un acquéreur. Toutefois, le propriétaire des locaux, parce qu’il n’a pas été averti de cette cession, forme opposition à la vente et résilie le bail commercial pour faute grave du locataire.
Opposition et résiliation que conteste le locataire :
- parce que le notaire, rédacteur de l’acte de cession, a adressé la veille de la signature de la vente, un courrier au propriétaire l’informant que le locataire lui devait un arriéré de loyers, il considère que le propriétaire a été régulièrement informé de la vente ;
- parce qu’il a encaissé pendant plusieurs mois les loyers versés par l’acquéreur, il estime que le propriétaire a tacitement accepté la cession.
« Faux » rétorque le propriétaire. Il rappelle qu’aux termes du bail commercial :
- il devait être convoqué à la signature de l’acte de cession par lettre recommandée avec AR, 15 jours avant la date prévue ;
- le locataire avait l’obligation de lui demander son agrément écrit en cas de cession du fonds de commerce.
N’ayant jamais reçu la convocation à l’acte de cession par LRAR et n’ayant jamais donné son agrément par écrit, il considère que l’opposition à la vente et la résiliation du bail commercial sont tout à fait justifiées.
Arguments qui vont convaincre le juge. Parce que le propriétaire n’a pas donné son agrément à la vente comme le prévoyait le bail commercial :
- la cession du fonds de commerce est annulée ;
- le bail commercial est résilié aux torts du locataire ;
- l’acquéreur est expulsé des locaux puisque, la vente étant annulée, il n’est plus locataire au titre du bail commercial.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 17 novembre 2016, n° 13-16636
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