Copropriété : qui est le responsable en cas d’effondrement d’un plafond ?

Syndicat des copropriétaires vs syndic de copropriété : qui est le coupable ?

Le plafond d’un appartement situé au 5ème étage s’effondre, à cause de défauts d’étanchéité au 6ème étage. Le syndicat des copropriétaires réclame alors des indemnités au syndic, chargé de la gestion de l’immeuble, estimant que ce dernier ne l’a pas informé de la nécessité d’effectuer des travaux pour résoudre les défauts d’étanchéité.

Pour déterminer si la réclamation du syndicat des copropriétaires est justifiée ou non, le juge va se pencher sur l’histoire de l’immeuble.

Tout d’abord, le juge constate qu’un rapport élaboré par un architecte, il y a 20 ans, à l’occasion d’un précédent dégât des eaux, avait conclu qu’il fallait refaire entièrement l’étanchéité de certaines parties de l’immeuble. En outre, un autre rapport, plus récent et élaboré par un professionnel de la construction, a confirmé la nécessité de réaliser des travaux d’étanchéité.

Or, si le syndic a remis le 1er rapport au syndicat des copropriétaires, il n’a pas suffisamment attiré son attention sur les conclusions de l’architecte. Quant au 2nd rapport, le syndicat des copropriétaires n’en a tout simplement jamais vu la couleur.

Pour le juge, le syndic a commis une faute en n’informant pas clairement le syndicat des copropriétaires de la nécessité d’effectuer des travaux d’étanchéité et en ne mettant pas à l’ordre du jour d’une assemblée générale la question de l’état de l’immeuble. Sa responsabilité est donc engagée…

Mais le syndic ne se laisse pas faire. Il rappelle alors que les défauts d’étanchéité sont connus de tous : ainsi, par exemple, en 20 ans, l’un des copropriétaires a connu 9 dégâts des eaux ! En outre, depuis 15 ans, il y a en moyenne 1 sinistre/an dans l’immeuble dû à des problèmes d’étanchéité.

Le syndic informe ensuite le juge que les factures des différents plombiers qui sont intervenus pour réparer les sinistres figurent dans les comptes de la copropriété : le syndicat des copropriétaires est donc parfaitement au courant de l’état de l’immeuble et de la nécessité de réaliser des travaux.

Eléments qui amènent le juge à considérer que le syndicat des copropriétaires a également commis une faute en ne prenant pas d’initiatives pour résoudre les problèmes d’étanchéité. Sa responsabilité est donc aussi engagée…

Au final, pour le juge, le syndicat des copropriétaires (à hauteur de 60 %) et le syndic (à hauteur de 40 %) sont tous deux responsables de l’effondrement du plafond…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 21 décembre 2017, n° 16-25753

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