Coronavirus (COVID-19) et baux commerciaux : impayés de loyer = résiliation du bail ?

Coronavirus (COVID-19) et résiliation de bail : si et seulement si…

En décembre 2019, un restaurateur décide de louer un local commercial afin d’y exercer son activité.

Malgré les nombreux travaux réalisés dans le local, la date d’ouverture du restaurant est finalement repoussée en raison des mesures de confinement mises en place à compter du 12 mars 2020.

Prenant acte de ces circonstances particulières, le bailleur concède au restaurateur une remise de 50 % sur le montant des loyers dus entre le 15 mars et le 22 juin 2020.

A la fin du confinement, le restaurant peut enfin ouvrir ses portes, mais son fonctionnement est drastiquement adapté en vue de respecter les mesures de distanciation sociale et des gestes barrières.

Des mesures très contraignantes, selon le restaurateur, qui l’ont empêché d’amortir les lourds travaux d’aménagement qu’il a entrepris dans le local… et qui justifient, par conséquent, la poursuite de la mesure de réduction de loyer entre les mois de juillet et de septembre 2020.

Mais sa demande est cette fois rejetée par le bailleur, qui réclame l’intégralité des loyers dus sur cette période. Face à la résistance de son locataire, il décide finalement d’activer la « clause résolutoire » du contrat de bail.

Pour mémoire, une clause résolutoire est une clause qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail en cas d’impayés de loyer. Il doit alors saisir le juge en urgence (on parle de procédure en « référé »), qui doit constater la résiliation de plein droit du bail.

Mais dans cette affaire, le juge rejette la demande du bailleur : il rappelle que les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce qui nécessite, en cas de circonstances exceptionnelles, que bailleur et locataire cherchent à adapter les modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

Ici, le bailleur a bien réduit le montant du loyer pendant la durée du confinement. Toutefois, il a par la suite refusé, malgré les demandes répétées de son locataire et la médiation initiée en ce sens, d’adapter les modalités de paiement du loyer entre les mois de juillet et septembre 2020… durant lesquels se sont pourtant appliquées des mesures de police administrative particulièrement contraignantes.

Faute d’avoir recherché une solution amiable dans ce contexte sanitaire exceptionnel, le bailleur voit sa demande de résiliation rejetée…

Pour rappel, le paiement des loyers commerciaux durant l’épidémie de coronavirus fait l’objet d’un contentieux nourri.

La position des juges n’est pas homogène sur ce point, et dépend dans tous les cas des faits qui leur sont soumis.

Le jugement ici présenté, qui a été rendu par le tribunal judiciaire de Paris, doit donc être appréhendé avec précaution.