Défiscalisation immobilière : une opération risquée ?
Une information sur l’aléa de l’opération : obligatoire ?
Un couple investisseur souhaite investir dans une opération de défiscalisation immobilière de type « Loi Malraux ». Pour rappel, ce type d’investissement consiste en la réhabilitation d’immeubles en vue de procéder à leur mise en location.
Un conseiller en gestion de patrimoine lui propose un investissement et un acte de vente est finalement régularisé. Mais le promoteur de l’opération et ses filiales chargées des travaux de restauration se retrouvent placés en liquidation judiciaire.
Le couple ayant déjà financé une bonne partie des travaux nécessaires à la réalisation de cet investissement se retourne contre le conseiller en gestion de patrimoine pour être indemnisé du préjudice subi et du manque à gagner financier.
Le conseil en gestion de patrimoine refuse toutefois de prendre en charge cette indemnisation, rappelant que :
- le couple a dûment été informé des éléments essentiels de cette opération ;
- il n’a pas dissimulé au couple investisseur qu’au moment de leur acquisition le projet immobilier n’en était qu’à ses débuts ;
- le couple a adhéré à un projet correspondant exactement au type d’investissement qu’il recherchait pour son avantage fiscal.
En clair, pour le conseil en gestion de patrimoine, une telle opération de défiscalisation suppose l’acceptation d’un certain aléa que l’investisseur doit assumer.
Cet avis n’est toutefois pas partagé par le juge qui valide le principe de la demande de dommages-intérêts : le conseil en gestion de patrimoine aurait effectivement dû informer l’investisseur que l’acquisition conseillée ne leur garantissait pas la bonne fin de l’opération (dont le succès était économiquement subordonné à la commercialisation rapide et à la réhabilitation complète de l’immeuble en question).
Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 17 juin 2015, n° 13-19759
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