Garantie décennale : cas pratiques

Le caractère caché du désordre : une condition importante de mise en œuvre de la garantie décennale

Dans le but de construire un immeuble devant comprendre 150 logements, des sociétés (les maîtres de l’ouvrage) font appel à des professionnels du bâtiment. Les lots sont vendus en l’état futur d’achèvement et un syndicat des copropriétaires est créé.

Après la réception du chantier, ce dernier se plaint de désordres portant notamment sur l’installation d’eau chaude sanitaire et demande une indemnisation :

• pour que des travaux de reprise puissent être effectués ;
• au titre de la surconsommation d’eau ;
• et au titre du préjudice de jouissance.

Le problème ? Un temps anormalement long pour obtenir de l’eau chaude.

Pour cela, le syndicat se fonde sur la garantie décennale : pour mémoire, la garantie décennale est une garantie mobilisable lorsqu’un défaut affecte la solidité d’un ouvrage ou le rend impropre à sa destination, ou lorsque le défaut affecte un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage.

Impossible ici, pour l’assureur du professionnel étant intervenu sur le lot plomberie : selon lui, le désordre affectant les tuyauteries était apparent lors de la réception des travaux et de la livraison de l’immeuble. Or il est admis que pour que la garantie décennale soit mobilisable, le désordre doit être caché à la réception des travaux.

Ce qui n’est pas le cas ici pour l’assureur qui considère que le désordre, qui peut être raisonnablement décelé par un maître de l’ouvrage normalement diligent procédant à des vérifications, présente un caractère apparent.

Mais pas pour le syndicat des copropriétaires, qui considère que le désordre en question était de nature particulièrement technique !

Avis que partage le juge : les maîtres de l’ouvrage, non professionnels de la construction, n’avaient pas pu déceler, lors de la réception, le désordre tenant à la longueur anormale de la tuyauterie, même si, il l’admet, la manifestation concrète du problème, à savoir un temps anormalement long pour obtenir de l’eau chaude, aurait pu être décelée au jour de la réception.

Impropriété de l’ouvrage à sa destination : un « risque » sanitaire peut la caractériser

Dans cette même affaire, l’assureur contestait également le fait que le désordre relève de la garantie décennale ! Il rappelle à ce titre que ce n’est le cas que des désordres :

• actuels compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination ;
• qui, avec certitude dans le délai décennal, compromettront la solidité de l’ouvrage ou le rendront impropre à sa destination.

Or s’il est retenu une impropriété du réseau en raison de sa non-conformité aux règles sanitaires, il n’est pas prouvé que cela avait engendré ou engendrerait des cas de légionellose… Impossible donc de mettre en œuvre la garantie décennale…

Ce qui n’est pas l’avis du juge, qui rappelle que le risque sanitaire encouru par les occupants d'un ouvrage peut, par sa gravité, caractériser à lui seul l'impropriété de l'ouvrage à sa destination, même s'il ne s'est pas réalisé dans le délai de la garantie.

Il constate, en effet, que la longueur des tuyauteries d'eau chaude sanitaire entre les gaines palières et les points de puisage était supérieure à 10 mètres, et que cette non-conformité aux règles sanitaires, en augmentant la quantité d'eau contenue dans ces tuyauteries, favorisait le risque de développement de légionelles.

Ainsi, ce risque sanitaire, auquel se sont trouvés exposés les habitants de l'immeuble pendant le délai de garantie rend, à lui seul, l'ouvrage impropre à sa destination, quand bien même la présence de légionelles n'avait pas été démontrée au cours de cette période… Le désordre relève donc bien de la garantie décennale des constructeurs et l’assureur doit le couvrir.