Immeuble « démembré » : qui paie (et déduit) les travaux ?

Immeuble démembré loué : une déduction répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire

Un immeuble est dit « démembré » lorsque le droit de propriété est, en quelque sorte, réparti entre un usufruitier qui a le droit d’utiliser l’immeuble et d’en percevoir les revenus lorsqu’il est loué et un nu-propriétaire qui, lui, est titulaire du droit d’en disposer.

En présence d’un immeuble démembré, la prise en charge des travaux est répartie de la manière suivante, sur le plan strictement juridique :

• l’usufruitier n’est tenu qu’aux dépenses d’entretien et de menues réparations ;
• le nu-propriétaire doit assumer les grosses réparations, à moins que ces réparations n’aient été occasionnées par un défaut d’entretien de la part de l’usufruitier, auquel cas ce dernier doit aussi participer à leur prise en charge.

Si l’immeuble est loué, la question se pose de l’impact de ces travaux au regard de l’impôt sur le revenu. Comme nous venons de le rappeler, les loyers reviennent à l’usufruitier, lequel les soumet à l’impôt sur le revenu, et ce dernier pourra déduire de ses propres revenus fonciers les travaux d’entretien qu’il a payés pour calculer le montant net des revenus imposables.

Le nu-propriétaire est, de son côté, autorisé à prendre aussi en compte les travaux qu’il a pris financièrement en charge. Dans ce cas :

• soit il est par ailleurs propriétaire de biens loués et ces dépenses viendront compenser les loyers imposables perçus par ailleurs ;
• soit il ne dispose pas de revenus fonciers et ces dépenses de travaux viendront s’imputer sur son revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (la fraction qui excède cette limite est uniquement imputable sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes).

Mais attention : la déduction de ces travaux ne sera possible, tant pour l’usufruitier que pour le nu-propriétaire, que s’il s’agit de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (pour un logement dans ce dernier cas). Il faut, en effet, rappeler que les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ne sont jamais déductibles, quelle que soit la personne qui les prend en charge.

Immeuble démembré non loué : une déduction possible ?

Dans l’hypothèse où l’immeuble n’est pas loué, l’usufruitier ne perçoit aucun loyer imposable. Ceci a pour conséquence que, ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent déduire les travaux dont ils auraient assumé la charge financière.

Toutefois, il faut noter une exception qui profite au nu-propriétaire : dans le cas où le démembrement de l’immeuble résulte d’une donation ou d’une succession, effectuée sans charge, ni condition (entre parents jusqu’au 4ème degré inclusivement), le nu-propriétaire peut déduire le coût des grosses réparations qu’il a pris en charge.

Concrètement, il peut déduire de son revenu global les travaux de grosses réparations, dans la limite annuelle de 25 000 € (l’excédent pourra être imputé dans les mêmes conditions au cours des 10 années suivantes).

Source : Réponse ministérielle Bussereau, Assemblée Nationale, du 17 novembre 2015, n° 75547

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