Location et option pour la TVA : une option globale ?

Location et option pour la TVA : que dit le contrat de bail ?

Par principe, une activité de location constitue une prestation de services et, en tant que telle, doit être soumise à la TVA.

Comme souvent en matière fiscale, il existe une exception à ce principe : les locations de locaux dits nus à usage professionnel (commerce, entrepôt, etc.), c’est-à-dire dépourvus de tout le matériel et le mobilier nécessaires à l’exercice d’une activité, sont exonérées de TVA.

Toutefois, si le bailleur loue son local nu à usage professionnel à un locataire qui va l’utiliser pour exercer son activité professionnelle, il peut choisir d’opter pour le paiement de la TVA sur les loyers.

L’intérêt d’une telle option est de permettre au bailleur de récupérer la TVA qu’il paie sur l’ensemble des frais et charges qu’il engage à propos du local loué.

Mais que se passe-t-il si le bailleur met en location plusieurs locaux nus à usage professionnel situés dans le même immeuble ? Peut-il choisir d’opter pour le paiement de la TVA sur les loyers d’un seul local ? Ou s’agit-il d’une option globale qui, dès lors qu’elle est exercée, couvre l’ensemble des locaux loués ?

Des questions qu’une SCI, propriétaire de plusieurs locaux professionnels situés dans le même immeuble, qu’elle loue à différentes entreprises, vient de se poser.

A l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration lui a réclamé un supplément de TVA : la société ayant opté pour le paiement de la TVA sur les loyers d’un local professionnel, elle doit nécessairement être taxée pour les autres locations.

Pour l’administration, en effet, l’option pour le paiement de la TVA est une option globale, qui s’applique à l’ensemble des locaux nus à usage professionnels situés dans un même immeuble.

« Non », conteste la société : lorsqu’elle a exercé son option pour la TVA, elle a joint une copie du contrat de bail pour lequel elle était effectuée, qui mentionnait clairement le local et le contrat de location qu’elle entendait soumettre à taxation.

Un élément suffisant, selon elle, pour obtenir l’annulation du redressement fiscal.

Ce que confirme le juge : un bailleur a la possibilité de ne soumettre à la TVA qu’une partie des locaux qu’il loue au sein d’un même bâtiment à condition que son option identifie de manière expresse, précise et non équivoque le bail ainsi que le local concerné, permettant ainsi d’en exclure les autres locaux.

Ici, la SCI ayant clairement identifié au moment de son option, le local ainsi que le contrat de bail concerné par la taxation, le redressement fiscal ne peut qu’être annulé.