Location meublée : pour être professionnel, faut-il s’inscrire au RCS ?

Location meublée et plus-value : l’inscription au RCS n’est pas nécessaire !

Par principe, la qualité de LMP / LMNP est importante, notamment au regard du traitement fiscal des gains réalisés à l’occasion de la vente du ou des bien(s) immobilier(s).

Ainsi :

• la plus-value réalisée par un LMP sera imposée comme une plus-value professionnelle, et le loueur pourra bénéficier des régimes d’exonération en fonction du gain réalisé, du montant du chiffre d’affaires de l’entreprise, etc. ;
• à l’inverse, la plus-value réalisée par un LMNP sera traitée comme une plus-value immobilière des particuliers et, à ce titre, le loueur pourra éventuellement prétendre à l’abattement pour durée de détention (qui conduit à une exonération totale d’impôt au bout de 30 ans de détention).

Pour être qualifié de LMP, vous devez remplir, cumulativement, les 3 conditions ci-dessous mentionnées à savoir :

• que l’un des membres du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
• que les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 € ;
• que ces recettes doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l'activité de location meublée), des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés.

Inversement, un LMNP est une personne qui ne remplit pas ces 3 critères.

Un problème se pose aujourd’hui quant à l’obligation de s’inscrire au RCS en qualité de LMP. L’activité de location n’étant pas une activité commerciale, mais une activité civile par nature, certains greffes refusent l’inscription des loueurs meublés au RCS. Gênant donc, puisque, sans cette inscription, un loueur ne pourra pas prétendre à la qualité de LMP et ne pourra pas bénéficier du mécanisme d’imposition propre aux plus-values professionnelles.

C’est précisément ce qui est arrivé à un loueur qui souhaitait bénéficier d’un régime d’exonération d’impôt, suite à la vente d’un immeuble, régime qui dépend du montant du chiffre d’affaires annuel réalisé par son entreprise. L’inscription au RCS lui ayant été refusée, l’administration a refusé l’application de l’avantage fiscal.

A tort selon le juge, qui a décidé que le fait de conditionner le bénéfice de cet avantage fiscal à une inscription « hypothétique » au RCS venait rompre le principe d’égalité devant les charges publiques.

En conséquence de quoi, depuis le 8 février 2018, l’administration ne peut plus refuser le bénéfice des régimes d’exonérations en invoquant le seul défaut d’inscription au RCS !

A toutes fins utiles, retenez que depuis 2008, l’administration n’impose plus cette condition d’inscription au RCS pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal, à partir du moment où les autres conditions sont remplies (montant des recettes annuelles supérieur à 23 000 € et recettes qui excèdent les autres revenus du foyer fiscal), et sous réserve que le loueur apporte la preuve du refus d’inscription (généralement un courrier du Greffe en ce sens).

Source : Question prioritaire de constitutionnalité du 8 février 2018, n°2017-689

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