Rupture intempestive des négociations = indemnités ?

Pas de rupture brutale, pas d’indemnités !

Un promoteur immobilier est contacté par une société qui est intéressée par l’un de ses programmes immobiliers. Des pourparlers s’engagent alors et les négociations avancent vite. Mais la société décide finalement de ne pas investir dans le programme immobilier. Estimant que la rupture des négociations est brutale, le promoteur demande des dommages-intérêts à la société que cette dernière refuse de payer…

… à tort selon le promoteur qui rappelle que la brutalité de la rupture de pourparlers précontractuels s’apprécie au regard de leur état d’avancement. Or, le promoteur explique qu’un accord avait été trouvé sur le prix et la partie de l’immeuble achetée, à savoir des places de parking. Accord qui l’a amené à transmettre un projet de compromis de vente à la société.

Rupture brutale que conteste la société : l’accord trouvé n’était qu’une simple étape dans l’avancement des pourparlers car dans les échanges de courriers, la société avait expressément indiqué que son engagement était subordonné à la levée de nombreuses conditions suspensives. En outre, le projet de compromis transmis comportait de nombreux blancs (consistance de l’immeuble, délais de réalisation de la vente, etc.).

Pour le juge, le promoteur ne démontre pas, que lors de la rupture des pourparlers, la société était déterminée à investir dans le programme immobilier qu’il commercialise. Les échanges de courriers et les nombreux blancs contenus dans le projet de compromis ne sont pas suffisants pour caractériser un état suffisamment avancé des négociations dont la rupture aurait pu justifier l’octroi de dommages-intérêts. Par conséquent, la demande d’indemnisation du promoteur est rejetée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 8 juin 2017, n° 16-14795

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