Vente de titres : c’est quoi une « société à prépondérance immobilière » ?

Vente de titres et « prépondérance immobilière » : chaque jour compte…

Une SAS, qui souhaite acheter des terrains, conclut une promesse en ce sens un 23 septembre. Le 1er octobre, elle verse au notaire les fonds nécessaires à la réalisation de cet achat, qui interviendra effectivement le 4 octobre, jour de la signature de l’acte authentique de vente.

Entre-temps, le 2 octobre, l’un des associés de cette SAS, ici une SARL soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), vend ses parts et réalise un gain non négligeable. Au moment d’établir sa déclaration d’impôt, parce qu’elle détenait les parts en question depuis plus de 2 ans au moment de la vente, la SARL demande à bénéficier du taux d’imposition réduit qui s’applique « aux plus-values à long terme ».

Pour mémoire, le gain issu de la vente des titres de participation détenus depuis plus de deux ans par une société imposée au titre de l’IS est traité fiscalement comme une plus-value à long terme, c’est-à-dire qu’il est en pratique exonéré (car imposé à 0 %) à condition que la société soumette à l’impôt une quote-part de frais et charges correspondant à 12 % du montant brut de la plus-value réalisée.

Sauf que ce régime fiscal de faveur ne s’applique pas au gain réalisé à l’occasion de la vente de titres de société à prépondérance immobilière, rappelle l’administration fiscale.

Pour rappel, une société à prépondérance immobilière est une société dont l’actif est constitué, au moment de la vente des titres, pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur ces immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail ou par des titres d'autres sociétés à prépondérance immobilière.

Dans cette affaire, au moment de la vente de ses titres, le 2 octobre, la SAS, qui avait acheté plusieurs terrains le 1er octobre, était une société à prépondérance immobilière ! En conséquence, le gain réalisé par la SARL doit donc être taxé au taux normal d’IS.

« Non », conteste la SARL, qui rappelle que la promesse conclue le 23 septembre :

• contenait plusieurs conditions suspensives ;
• ne comportait aucun accord irrévocable et inconditionnel sur la chose et sur le prix de vente ;
• et prévoyait expressément que le transfert de propriété et le paiement du prix des terrains devaient intervenir le jour de la signature de l’acte authentique, soit le 4 octobre.

Pour elle, la SAS n’est devenue une société à prépondérance immobilière que le 4 octobre, jour de la signature de l’acte authentique de vente, et non le 1er octobre, jour du versement des fonds au notaire.

La plus-value réalisée à l’occasion de la vente des titres intervenue le 2 octobre, peut donc bénéficier du taux réduit d’imposition. Ce que confirme le juge, qui annule le redressement fiscal.