Vente immobilière : attention à l’évaluation de votre bien !

Vente immobilière : comparer ce qui est comparable !

A l’occasion de la vente d’une maison, l’acheteur va devoir supporter le paiement de droits d’enregistrement : pour calculer le montant dû, il est nécessaire d’estimer la valeur du bien.

Si l’administration fiscale n’est pas d’accord avec l’évaluation retenue, ce qui, le plus souvent, arrive lorsque le prix retenu est manifestement inférieur à la valeur vénale réelle du bien, elle a la possibilité de le rectifier.

Dans cette situation, l’administration détermine le prix qu’elle estime correspondre à la valeur vénale réelle du bien en utilisant la méthode dite de « comparaison ». Plus simplement, elle va retenir le prix qui pourrait être obtenu au jour de la vente d’une maison « intrinsèquement similaire », suivant le jeu de l’offre et de la demande, tout en tenant compte, si nécessaire, de l’état dans lequel se trouve le bien litigieux avant la vente.

C’est ce qui est arrivé à un couple qui, suite à l’achat d’une maison sur les bords du lac d’Annecy, a subi un contrôle fiscal à l’issue duquel le vérificateur a rehaussé la valeur vénale du bien retenue pour le calcul des droits d’enregistrement, entraînant corrélativement une augmentation de l’impôt dû.

Le couple conteste ce redressement, considérant que le vérificateur a comparé ce qui n’était pas comparable, puisque les propriétés, retenues comme terme de comparaison, n’étaient pas « intrinsèquement similaires » à la sienne.

A tort, selon le juge, qui rappelle que les éléments de comparaison retenus par l’administration sont tout à fait pertinents puisqu’il s’agissait, à chaque fois, de maisons situées sur les bords du lac d’Annecy et qui, comme la propriété du couple, disposaient d’un accès privatif au lac.

Si l’administration a décidé d’apporter certains correctifs au prix retenu (application d’un abattement de 20 % et déduction du coût des travaux de remise en état), c’est simplement pour tenir compte de la situation particulière de la maison du couple qui est divisée en 2 parties, et qui se trouve au bord d’une route à forte circulation.

En conséquence, le juge valide la valeur vénale retenue par l’administration pour le calcul de l’impôt, la comparaison ayant porté sur des biens « intrinsèquement similaires ».

Pour la petite histoire, si le juge a validé la comparaison opérée, il a quand même annulé le redressement fiscal, l’administration n’ayant pas correctement évalué la surface de la maison…

Source : Arrêt de la chambre commerciale de la Cour de Cassation du 18 octobre 2017, n°16-17940

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