Vente immobilière et droit de rétractation (délai SRU) : pour qui, pour quoi ?

L’acquéreur d’un immeuble comportant un local commercial bénéficie-t-il d’un droit de rétractation ?

Un acquéreur décide d’acheter un immeuble et à cette occasion, un compromis de vente est signé. Comme la Loi le prévoit, le droit de rétractation (également appelé « délai SRU ») est alors purgé : une lettre recommandée avec AR est envoyée au domicile de l’acquéreur, l’informant qu’à compter du lendemain de la réception de cette lettre, il a 7 jours (à l’époque) durant lesquels il peut renoncer à la vente sans motif (ce délai est désormais de 10 jours depuis le 8 août 2015). Le délai de 7 jours s’écoule et à son terme, l’acquéreur ne peut plus renoncer à son acquisition sans motif.

Pourtant, peu avant la signature de l’acte de vente chez le notaire, l’acquéreur renonce à son achat en mettant en avant… son droit de rétractation !

Mécontent, le vendeur réclame le paiement du montant de la clause pénale prévue au compromis de vente, estimant que la renonciation de l’acquéreur est injustifiée. Le vendeur rappelle, en effet, que le droit de rétractation a été valablement purgé. Il en veut pour preuve le recommandé signé qu’il a en sa possession. L’acquéreur ne peut donc pas, selon lui, se prévaloir de son droit de rétractation…

… ce que conteste ce dernier : effectivement, le compromis de vente lui a été notifié afin que le droit de rétractation puisse être purgé. Sauf que le jour où le compromis lui a été notifié par lettre recommandée avec AR, il n’était pas chez lui ! C’est sa mère, explique-t-il, qui a signé le recommandé. Dès lors, il y a une irrégularité dans la purge du droit de rétractation puisque sa mère n’avait pas le pouvoir de signer le recommandé en son nom. Irrégularité qui lui permet de se prévaloir de son droit de rétractation qui court toujours.

Le vendeur concède l’irrégularité. Mais il réclame (encore) le paiement du montant de la clause pénale. Cette fois-ci, il explique que l’acquéreur ne peut pas se prévaloir du droit de rétractation… puisqu’il ne peut pas bénéficier de ce droit !

Le vendeur rappelle alors que la Loi prévoit que le droit de rétractation ne peut être mis en œuvre que pour les immeubles d’habitation. Or, l’immeuble qui fait ici l’objet de la vente comporte un local commercial au rez-de-chaussée. Dès lors, l’acquéreur ne peut pas mettre en œuvre le droit de rétractation…

… ce que conteste (une nouvelle fois) ce dernier : le compromis signé indique que l’immeuble vendu est à « usage d’habitation » sans qu’il soit fait mention du local commercial. Dès lors, il bénéficie du droit de rétractation et peut renoncer à la vente, ce droit de rétractation n’ayant pas été valablement purgé.

« Exact » répond le juge ! Parce que le compromis porte sur la vente d’un immeuble à « usage d’habitation », l’acquéreur bénéficie bien du droit de rétractation. Et ce droit n’ayant pas été valablement purgé, l’acquéreur peut renoncer à la vente sans avoir à payer le montant de la clause pénale.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 octobre 2017, n° 16-22416

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