Bail commercial : qui paie les charges et taxes ?

Que faut-il entendre par « charges locatives » ?

On parle de « charges récupérables ». On évoque communément la notion de charges récupérables lorsqu’il est fait référence aux différentes dépenses qui sont mises à la charge du locataire dans le cadre d’un contrat de bail commercial. Seulement voilà, toute la difficulté va résider dans le fait que les textes légaux ne définissent pas ce qu’est une charge locative et encore moins leur répartition entre le preneur et le bailleur du local commercial.

Plusieurs catégories. Si l’on doit définir les charges locatives, on a coutume de dire qu’elles regroupent, d’une manière générale, toutes les charges qui sont liées à l’occupation du local loué : voilà pourquoi on trouve parmi ces charges le chauffage, la consommation d’électricité, de gaz ou d’eau, l’entretien des lieux loués et des éventuels équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, service de conciergerie, etc.), les taxes dites locatives comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par exemple, etc. Mais ce ne sont pas les seules dépenses qui peuvent être couvertes par ces charges récupérables, puisque dans cette catégorie, vous pourrez également trouver des dépenses qui incombent normalement au propriétaire : il n’est pas rare, en effet, de constater que la taxe foncière ou certaines dépenses de travaux, normalement à la charge du bailleur, sont répercutées sur le locataire.

Bon à savoir. Lorsque le paiement de la taxe foncière est mis à la charge du locataire sans contrepartie, il constitue un facteur de diminution de la valeur locative.

En pratique, comment prévoir la répartition entre le bailleur et le locataire ?

Une répartition à prévoir. Il revient au bailleur et au locataire de prévoir entre eux la répartition des charges, impôts, taxes et redevances. Ce qui n’est pas sans soulever de difficultés qui alimentent régulièrement les contentieux soumis à l’avis du juge… Tout en ayant à l’esprit que de nouvelles règles sont applicables aux baux conclus ou renouvelés depuis le 5 septembre 2014.

En pratique, depuis le 5 novembre 2014. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances doit être établi, avec indication de la répartition entre le bailleur et le locataire. Un récapitulatif annuel devra être établi et adressé par le bailleur au locataire (au plus tard le 30 septembre de l’année suivante ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété de l’exercice annuel) ; et si, en cours de bail, de nouvelles charges, taxes ou redevances sont dues, le bailleur devra en informer le locataire.

Pour le locataire. D’une manière générale, sont considérés comme étant liés à l’occupation des lieux loués, et donc à la charge du locataire :

• les dépenses courantes d’eau, d’électricité, de gaz ;
• les travaux d’entretien et de réparation qui sont destinés à maintenir les lieux en bon état d’utilisation ;
• les dépenses d’équipement de la copropriété ;
• les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ;
• les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou à un service dont bénéficie le locataire (et notamment la taxe foncière).

Un rappel (utile). Le juge a récemment rappelé que les clauses du contrat de bail commercial prévalent sur la règlementation applicable dans le cadre de la copropriété, qui ne s’applique pas aux relations entre un bailleur et son locataire.

Dans cette affaire, le locataire d’un local commercial situé dans un immeuble en copropriété refusait de régler les charges d’eau chaude, puisqu’il n’en consommait pas. À l’appui de son refus, il soutenait que la règlementation applicable dans le cadre de la copropriété précisait que les copropriétaires étaient tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité qu’ils avaient de ceux-ci.

Mais le juge lui a rappelé que le contrat de bail commercial précisait qu’il était dans l’obligation de régler l’ensemble des charges locatives relatives à l’entretien ou à la réparation des parties communes afférentes au bien loué et à l’immeuble. Or, l’eau chaude facturée était bel et bien utilisée pour nettoyer les parties communes… ce qui l’en rendait redevable.

Pour le bailleur. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, ne peuvent pas être imputés au locataire :

• les dépenses relatives aux grosses réparations (visées à l’article 606 du Code Civil) ainsi que les honoraires liés à la réalisation des travaux : les grosses réparations sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale ;
• les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué avec la réglementation, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations ;
• les impôts, et notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le bailleur est le redevable légal (on rappelle que la taxe foncière et ses taxes additionnelles et les impôts, taxes et redevances liés au local loué ou à un service bénéficiant directement au locataire peuvent lui être refacturés) ;
• les honoraires liés à la gestion des loyers du local loué ;
• dans un immeuble collectif, les charges, impôts et redevances et le coût des travaux relatifs aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Dans les immeubles collectifs. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le bail doit préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires. Cette répartition est fonction de la surface exploitée, de sorte que le montant des impôts, charges et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé et à sa quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation du local (il est admis que cette répartition puisse être conventionnellement pondérée, les pondérations étant portées à la connaissance des locataires).

Un état prévisionnel des travaux. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, lors de la conclusion du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur doit communiquer au locataire :

• un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel (dans le délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale) ;
• un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les 3 années précédentes, avec indication de leur coût (dans le délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale).

Attention, pour le bailleur. Pour éviter toute difficulté d’interprétation quant à la répartition des charges et impôts entre bailleur et locataire, il faut veiller à ce que l’inventaire soit le plus précis possible, quant à la nature des charges et la clé de répartition. Sachez que si aucune répartition n’est prévue, le bailleur ne pourra pas exiger le remboursement, auprès de son locataire, de quelque charge ou taxe que ce soit.

Exemple de la taxe foncière. C’est notamment particulièrement vrai pour la taxe foncière. Cette taxe est une charge qui incombe, par principe, au bailleur. Mais il est fréquent que le contrat de bail commercial prévoit que cette taxe soit prise en charge par le locataire. En tous les cas, c’est souhaitable pour le propriétaire s’il veut que cette prise en charge ne soit pas contestable. Si le contrat de bail ne prévoit pas expressément que la taxe foncière sera prise en charge par le locataire, le bailleur ne pourra pas en exiger le remboursement auprès de son locataire (il faut donc que l’inventaire des charges le prévoit expressément).

Attention ! Même si un locataire a effectivement remboursé la taxe foncière à son propriétaire, il sera fondé à demander le remboursement de cette prise en charge auprès de son bailleur si aucune clause du bail ne met expressément à sa charge cette taxe foncière. Retenez qu’en la matière, il pourra demander le remboursement de la taxe indûment payée au titre des 5 dernières années (prescription quinquennale).

Attention (bis) ! Le libellé de la clause doit clairement préciser que la taxe foncière due par le bailleur pourra être réclamée au locataire. Une clause ambiguë sera nécessairement interprétée par le juge en cas de litige et pourra, le cas échéant, rendre impossible le remboursement de cette taxe par le locataire.

En conclusion. Là comme ailleurs, comme nous l’avons précisé, le recours à votre conseil sur ce point est essentiel. La jurisprudence sur ce thème est abondante, ce qui prouve que les contentieux sont légion. Un bon contrat entre un propriétaire et un locataire vaudra toujours mieux qu’un mauvais procès : autant établir les règles de manière claire et précise dès le départ pour éviter toute mauvaise surprise…

Pour la petite histoire. La propriétaire d’un local commercial demande à sa locataire de régler des charges de gestion en plus de son loyer. Cette dernière refuse, estimant que ces charges n’étaient pas prévues de manière suffisamment précise dans le contrat de bail, alors que celui-ci mentionne bien que ces charges doivent être réglées par le locataire et précise à quoi elles correspondent ainsi que leur mode de calcul. Le juge estime que les précisions sont suffisantes et que la locataire doit bien effectuer le paiement.

Pour les baux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014

Aucun texte ne prévoit cette répartition. C’était effectivement le principe : puisqu’aucun texte ne prévoyait une répartition claire des charges entre le locataire, preneur du local loué, et son bailleur, il fallait prévoir cette répartition dans le contrat de bail lui-même.

Prévoir une liste exhaustive de charges récupérables ? C’est une méthode que l’on peut rencontrer. Si elle a le mérite de la précision, elle peut avoir un « effet boomerang » pour le bailleur : toute charge dont la récupération n’est pas prévue dans le bail ne sera pas récupérable auprès du locataire.

Faire référence aux charges récupérables prévues dans les baux d’habitation ? On rencontre fréquemment, dans les baux commerciaux, un renvoi au Décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui liste de manière exhaustive les charges locatives retenues pour l’application des baux d’habitation, pour définir celles qui seront à la charge du preneur des lieux loués. Pour que vous puissiez utilement vous prévaloir de cette référence, il faut qu’elle soit expressément stipulée dans le contrat de bail ; la jurisprudence retient, régulièrement, que cette liste ne pourra s’imposer, tant au locataire qu’au propriétaire, que si le contrat y fait expressément référence. Il faut, en effet, rappeler que ce Décret ne s’applique pas de plein droit aux baux commerciaux.

          -  Consultez la liste des charges récupérables prévues par le Décret du 26 août 1987

Appliquer un forfait ? C’est aussi une méthode de répartition que l’on peut rencontrer : certains baux prévoient une forfaitisation des charges récupérables. Par exemple, il est prévu un loyer stipulé « charges comprises ». Il peut aussi être prévu un remboursement forfaitaire des charges, stipulé en pourcentage du montant du loyer. Cette méthode est intéressante dans la mesure où elle permet d’éviter les décomptes et les justificatifs de charges, mais elle présente l’inconvénient de caractériser un complément de loyer (ce qui peut avoir une incidence au moment de la révision du loyer ou du renouvellement du bail).

Exemple de clause relative à la taxe foncière. Selon le juge, la clause qui prévoit que « tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués » sont payés par le locataire met à la charge de ce dernier le paiement de la taxe foncière.