Défiscalisation « Denormandie » ou « Pinel ancien » : quel avantage fiscal ?

Défiscalisation Denormandie : une réduction d’impôt avantageuse

Une réduction d’impôt conséquente. Depuis le 1^er janvier 2019 et jusqu’au 31 décembre 2027, si vous achetez un logement faisant ou ayant fait l’objet de travaux d’amélioration, ainsi qu’aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de transformation en logement, et sous réserve que le montant de ces travaux, facturés par un professionnel, représente au moins 25 % du coût total de l’opération d’achat, vous pourrez opter pour la réduction d’impôt « Denormandie », dont le montant va varier selon les modalités choisies.

Des travaux d’amélioration ? Par « travaux d’amélioration », il faut entendre tous les travaux, sauf ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet :

• de créer des surfaces habitables nouvelles ou des surfaces annexes,
• de moderniser, d’assainir ou d’aménager des surfaces habitables ou des surfaces annexes,
• de réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces.

Des surfaces annexes ? Pour information, sont des « surfaces annexes » les :

• garages, emplacements de stationnement et locaux collectifs à usage commun ;
• loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d’une surface d’au moins 2 m² ;
• garages individuels et combles accessibles, uniquement pour les habitations individuelles.

Des critères de consommation énergétique. Les travaux de rénovation ou d’amélioration doivent respecter soit des critères de seuils de consommation énergétique, soit des critères de performance énergétique. Les travaux de rénovation éligibles au dispositif s'entendent de tous travaux ayant pour objet la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables. Sont aussi visés les travaux visant à réaliser des économies d'énergie pour ces surfaces, ainsi qu’à créer des surfaces habitables à partir de l'aménagement des surfaces annexes (combles, garages). Sont toutefois exclus les travaux portant sur des locaux ou des équipements d'agrément.

S’agissant des seuils de consommation d’énergie primaire. La diminution de la consommation conventionnelle d'énergie primaire du logement doit être d’au moins 30 % par rapport à celle d’avant travaux (20 % dans un logement situé en copropriété) ; en outre, la consommation conventionnelle d'énergie primaire du logement rénové doit être inférieure à 331KWh/m²/an.

S’agissant des critères de performance énergétique. Le logement doit respecter des exigences de performance énergétique, pour au moins 2 des 5 catégories suivantes (et qui permettent d'atteindre une consommation conventionnelle d'énergie primaire après travaux inférieure à 331KWh/m²/an) :

• isolation de la toiture ;
• isolation des murs donnant sur l'extérieur ;
• isolation des parois vitrés donnant sur l'extérieur ;
• systèmes de chauffage ;
• système de production d'eau chaude sanitaire.

À noter. Le respect des seuils de consommation d’énergie et de performance énergétique est justifié par la fourniture :

• d'une évaluation énergétique réalisée par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés, qui indique la consommation du logement telle que résultant de la situation existante avant la réalisation des travaux et telle que projetée après travaux ;
• de factures, autres que les factures d'acompte, des entreprises ayant réalisé des travaux, comportant le lieu de réalisation des travaux, la nature de ces travaux, ainsi que les caractéristiques et critères de performance requis.

Spécialement pour l’Outre-mer. Sont éligibles au dispositif Pinel-réhabilitation, les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique et à La Réunion qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de rénovation (précités), et qui respectent à la fois une exigence thermique et une exigence énergétique :

• l’exigence thermique vise l'intégration au logement de l'un des équipements suivants : surtoiture ventilée, isolation thermique, bardage ventilé, pare soleil horizontaux, brise-soleil verticaux, protections solaires mobiles extérieures dans le plan des baies, ventilateurs de plafond ;
• l’exigence énergétique vise l'intégration au logement d'un au moins des équipements suivants :équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable,-pompes à chaleur, autres que air/ air, dont la finalité essentielle est la production de chaleur ou d'eau chaude sanitaire (ainsi que le coût de la pose de l'échangeur souterrain des pompes à chaleur géothermiques), équipements de raccordement à un réseau de chaleur, alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération.

Une réduction d’impôt variable. Cet avantage fiscal repose sur un engagement de votre part de louer le logement à un locataire qui en fera sa résidence principale. Cet engagement peut être d’une durée de 6 ans ou de 9 ans, ce qui aura pour conséquence que la réduction d’impôt sera de :

• 12 % (23 % pour un investissement immobilier en Outre-mer) si votre engagement de location est de 6 ans ;
• 18 % (29 % pour un investissement immobilier en Outre-mer) si votre engagement de location est de 9 ans.

Prorogeable… Il est possible de proroger votre engagement de location pour une durée de 3 ans renouvelable une fois (si votre engagement initial est de 6 ans) ou de 3 ans non renouvelable (si votre engagement initial est de 9 ans), ce qui porte la durée maximale possible de votre engagement à 12 ans. Cette prorogation aura pour effet de proroger l’application de la réduction qui sera ainsi égale à :

• 6 % pour la première période triennale et 3 % pour la seconde période triennale (en cas d’engagement initial de 6 ans) ;
• 3 % pour la période triennale (en cas d’engagement initial de 9 ans).

Concrètement. La réduction d’impôt sera répartie sur 6, 9 ou 12 ans. Elle se calcule en appliquant au montant de votre investissement, retenu dans la limite de 300 000 €, le taux correspondant. Le taux maximal est de 21 % (32 % pour un investissement immobilier en Outre-mer) si l’engagement de location est de 12 ans, ce qui fait une réduction d’impôt totale maximale de 63 000 €.

Pour information. La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement, comprenant également les dépenses de rénovation, retenu dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable fixé à 5 500 €, sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par an et par contribuable. Notez que cet avantage est soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.

Des frais et commissions plafonnés. Les frais et commissions qui sont imputés par les agents immobiliers et les autres intermédiaires à l’occasion de l’investissement sont dorénavant plafonnés. Le montant de ce plafonnement sera fixé par décret (non encore paru à ce jour).

Une sanction. Tout dépassement du plafond des frais et commissions susceptibles d’être perçus par les intermédiaires dans le cadre d’opérations d’acquisition de logements ouvrant droit à la réduction d’impôt Denormandie (plafond devant être fixé par un Décret non paru à ce jour) est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 10 fois les frais excédant le plafond.

Défiscalisation Denormandie : les conditions à respecter

Une distinction à opérer. Si vous achetez un logement qui fait l’objet de travaux d’amélioration ou de rénovation, il est nécessaire d’opérer une distinction entre la date de réalisation de l’investissement, qui ouvre droit au bénéfice de l’avantage fiscal, et la date à laquelle la réduction d’impôt s’appliquera effectivement à votre revenu.

Date de réalisation de l’investissement. La date de réalisation de l’investissement à retenir est la date d’acquisition du logement, c’est-à-dire la date à laquelle vous avez signé l’acte authentique d’achat.

Date d’application de l’avantage fiscal. La réduction d’impôt ne s’appliquera effectivement à votre impôt sur le revenu qu’à partir de la date d’achèvement des travaux qui, pour mémoire, doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l’acquisition.

Vous concernant. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez respecter les conditions et engagements suivants :

• vous devez vous engager à louer le logement (pendant 6 ou 9 ans prorogeables) sans y associer le mobilier (location nue), à une personne qui en fait sa résidence principale (un logement qui n’est pas affecté à la résidence principale du locataire peut entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal) ;
• si le logement appartient à une SCI, c’est elle qui prend cet engagement de location et vous devez, de votre côté, prendre un engagement de conserver les titres de la SCI pendant toute la durée de l’engagement de location ;
• vous devez louer le logement en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire ;
• vous ne pourrez bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de deux logements au titre d’une même année d’imposition ;
• la base de calcul de votre réduction d’impôt ne pourra pas excéder le prix de revient d’au plus 2 logements, retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable, sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

Attention. La location doit prendre effet dans les 12 mois de l'acquisition ou de l'achèvement des travaux. Elle doit être effective et continue. Il faut savoir qu’un immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation du logement, conformément à sa destination.

Concernant le locataire. Pour les investissements réalisés à partir du 1^er janvier 2019, il vous est possible de louer le logement à un ascendant ou un descendant (pour autant qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal).

Attention. Le non-respect de ces conditions sera susceptible d’entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal dont vous bénéficiez. Nous attirons particulièrement votre attention sur l’engagement de location et les modalités de cette location : votre engagement est pris sur au moins 6 ans, une durée relativement longue. Vous devez être en mesure de louer le bien acquis pendant cette période : autant acheter un bien que vous serez sûr de louer dans de bonnes conditions, d’où l’importance de la qualité du logement que vous achetez…

À noter. La réduction d’impôt Denormandie ne peut pas se cumuler, pour un même logement, avec la réduction d’impôt Pinel.

=> Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Défiscalisation « Pinel » : quel avantage fiscal ? » : quel avantage fiscal ? »