Défiscalisation immobilière : les points de vigilance

La défiscalisation ne fait pas tout !

Attention aux miroirs aux alouettes ! Qui n’a pas déjà vu une publicité dans les journaux qui évoque, à propos d’un investissement immobilier : « Ici, Monsieur Dupont a économisé 10 000 € d’impôts ! ». Ou comment transformer l’immobilier en un simple produit de défiscalisation... En matière d’investissement immobilier, comme pour tout investissement, la prudence est de rigueur, et la prise de risque mérite d’être bien étudiée…

Respectez la règle d’or ! En matière immobilière, on ne répètera jamais assez que la qualité d’un investissement repose sur 3 règles :

• règle n°1 : l’emplacement
• règle n°2 : encore l’emplacement
• règle n°3 : encore et toujours l’emplacement

A titre d’exemple. C’est précisément ce qu’un couple a appris à ses dépens. Les époux ont choisi d’investir en achetant un appartement situé dans une petite commune de Franche-Comté (700 habitants) située à près de 600 km de leur domicile. Suite à un contrôle fiscal, ils se sont vu refuser le bénéfice du dispositif De Robien, n’étant pas parvenu à louer l’appartement. Le couple a tenté d’obtenir une indemnisation en attaquant le conseil qui leur avait recommandé cet investissement, sans succès. Le juge a en effet examiné le contrat qui n’a pas été signé dans le but de bénéficier d’un avantage fiscal, de sorte que le professionnel ne peut être poursuivi en indemnisation à la suite d’un redressement fiscal.

La défiscalisation ne doit être que la « cerise sur le gâteau »… Posez-vous la question de votre motivation à investir : souhaitez-vous vous constituer un patrimoine immobilier en vue de la retraite ? Souhaitez-vous investir en vue de financer, à terme, les études de vos enfants ? Est-ce un bien que vous envisagez d’habiter dans les années à venir ? Le montage de votre dossier de financement et d’investissement doit tenir compte de l’ensemble de ces paramètres. Quant à la défiscalisation, même si elle s’avère fortement incitative et vous permettra de financer votre investissement, elle ne doit pas être la seule motivation : n’oubliez pas qu’avant de défiscaliser, vous investissez dans un bien immobilier, sur le long terme.

Et elle peut être source de déconvenue… Si un investissement réalisé dans le cadre d’une opération de défiscalisation présente l’immense avantage d’optimiser votre fiscalité personnelle (votre impôt finance en partie votre investissement), il n’en demeure pas moins que ce n’est pas sans conditions. Notamment, ces dispositions de défiscalisation immobilière sont assorties d’un engagement de location plus ou moins long (de 6 à 9 ans, voire 12 ans). Pendant ce délai, votre logement doit être loué, sous peine de voir l’administration vous refuser le bénéfice de l’avantage fiscal attaché à votre investissement.

Pour la petite histoire…Un couple est propriétaire d’un appartement au titre duquel il a opté pour le régime de défiscalisation immobilière « Robien » Ce dispositif n’est applicable que si le logement est loué à une personne qui en fera sa résidence principale. Problème : à l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration s’est aperçue que le logement loué ne constituait pas la résidence principale du locataire. Elle a donc a remis en cause l’avantage fiscal dont a bénéficié le couple. Mais ce dernier conteste ce redressement : pour lui, le titulaire du bail est présumé occuper le logement; en outre, le couple estime qu’aucune fraude ni négligence ne peuvent lui être reproché à ce sujet qui pourraient conduire à une remise en cause de l’avantage fiscal. Mais là n’est toutefois pas le problème pour le juge : le seul fait que le logement ne soit pas occupé « à titre de résidence principale » par le locataire empêche de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal.

Investir dans un logement locatif : les bons réflexes !

Un investissement qui engage ! Investir dans un logement est loin d’être un acte banal, notamment (et surtout ?) sur le plan financier. Vous vous engagez sur de nombreuses années, vous devez bien souvent rembourser un emprunt, etc.

Posez-vous les bonnes questions ! Au-delà de la vérification de la qualité du bien en lui-même, avant d’investir, interrogez-vous sur l’environnement du bien :

• situation du bien : est-il bien desservi et accessible (facilité de stationnement, proche d’un transport en commun…) ? Le quartier est-il agréable (présence de commerces de proximité, de services, etc.) ?
• marché locatif : le marché de la location est-il dynamique ou, au contraire, est-il en saturation ? Quelle est la typologie des logements locatifs construits récemment (plutôt des maisons individuelles, plutôt des T2/T3, plutôt des petites surfaces) ?
• la qualité du logement en lui-même : offre-t-il une réelle perspective de location sur le long terme ? Offre-t-il une perspective de revente dans de bonnes conditions, le cas échéant ?

Evitez les pièges ! Combien d’investisseurs ont subi une véritable déconvenue en achetant un bien immobilier dans une ville qu’ils ne connaissaient pas, sous prétexte de réaliser des économies d’impôt ? Avant d’acheter, allez sur place pour vous faire votre propre idée. Renseignez-vous sur la qualité de vie du lieu de votre investissement. Demandez-vous si vous accepteriez que vos propres enfants habitent dans un logement situé là où vous envisagez d’investir.

Au cas où… Dans une affaire qui a opposé un couple et un promoteur, l’investisseur a obtenu l’annulation d’un contrat de vente d’un logement au motif qu’il avait été trompé par le promoteur. Malgré un état de saturation du marché locatif local de Carcassonne qu’il connaissait, un promoteur avait néanmoins assuré au couple investisseur, par l'intermédiaire de la plaquette de commercialisation, une forte demande locative et un placement sûr et rentable à court terme. L’agence qui a commercialisé ce logement avait d’ailleurs réalisé une étude financière personnalisée en faveur du couple sur la base de ce document et lui avait remis un dossier destiné à lui faire croire que leur investissement était avantageux et sans aucun risque. Autant d’éléments caractéristiques d’un dol, selon le juge, qui a validé l’annulation de la vente.

Mais attention ! Dans une autre affaire, l’investisseur a perdu son procès contre le promoteur qui lui a vendu un appartement dans le cadre d’une opération de défiscalisation immobilière. L’investisseur reprochait au professionnel de ne pas lui avoir fourni d’information circonstanciée sur le potentiel locatif du logement. Mais le professionnel conteste toutes ces allégations et rappelle au contraire que :

• l’investisseur a bénéficié d’un dossier lui présentant l’ensemble de données économiques et fiscales du projet, mettant en évidence le dispositif de défiscalisation immobilière ;
• le revenu locatif mensuel du logement correspond à celui auquel il a pu être loué ;
• le bien a été loué de manière assez constante à un prix dont il n’est pas soutenu qu’il n’ait pas été conforme aux conditions pratiquées sur le marché locatif ;
• l’investisseur devait nécessairement intégrer les aléas d’une location immobilière et les fluctuations du marché ;
• l’investisseur n’a jamais pris le soin de s’informer de la pertinence de ce projet au regard de sa situation, ni même de se rendre sur place.

Autant d’arguments qui ont convaincu le juge pour qui l’investisseur n’apporte pas la preuve que l’intermédiaire aurait manqué intentionnellement à son obligation précontractuelle d’information, qui n’a donc rien à se reprocher ici.

Le rôle de la banque. Il ne faut pas non plus sous-estimer le rôle de la banque qui, en étudiant la faisabilité financière de l’investissement, saura aussi attirer votre attention sur le risque encouru. Sachez d’ailleurs, à ce sujet, qu’elle est même tenue d’un devoir de mise en garde si elle estime que l’investissement immobilier vous expose à un endettement excessif au regard de vos capacités financières.

Le rôle du conseiller en patrimoine. Le conseil malavisé d’un gestionnaire en patrimoine ne donne pas forcément lieu à indemnisation relative au montant d’un éventuel redressement fiscal : par principe, en effet, le paiement de l'impôt mis à la charge d'un contribuable à la suite d'une rectification fiscale ne constitue pas un dommage indemnisable sauf lorsqu'il est établi que, dûment informé ou dûment conseillé, il n'aurait pas été exposé au paiement de l'impôt rappelé ou aurait acquitté un impôt moindre.

Exemple. Il a été jugé qu’un gestionnaire en patrimoine ayant mal conseillé ses clients sur les avantages fiscaux auxquels ils pouvaient prétendre dans le cadre d’un programme de défiscalisation n’avait pas pour autant à les indemniser, dans la mesure où ceux-ci avaient soutenu qu’un conseil avisé les aurait fait renoncer à l’opération. Le juge a rappelé que l’indemnisation n’était due par le gestionnaire en patrimoine que dans la mesure où un bon conseil aurait permis à ses clients de payer un impôt moindre que celui qui a été mis à leur charge suite à la rectification fiscale. Ce qui n’était pas le cas dans cette affaire.