Défiscalisation « Malraux » : quel avantage ?

Défiscalisation Malraux : pour qui et pour quoi ?

Le principe. La réduction d’impôt Malraux s’adresse aux personnes qui investissent dans des opérations de restauration immobilière dans certains quartiers strictement définis, suivies par un architecte des bâtiments de France. Ce qui suppose de définir qui peut bénéficier de cet avantage fiscal et pour quel type d’investissement.

Un investisseur… particulier ? La réduction d’impôt bénéficie aux personnes physiques et aux associés personnes physiques de certaines sociétés (fiscalement domiciliés en France) qui perçoivent, dans le cadre de cette opération immobilière, des loyers imposés dans la catégorie des revenus fonciers. L’investissement est possible par l’intermédiaire d’une société (non soumise à l’IS) dès lors que les loyers sont imposés au niveau de l’associé comme des revenus fonciers.

Un investissement… localisé ? La réduction d’impôt Malraux s’applique aux opérations de restauration immobilière agréées par l’autorité publique. Elle suppose d’engager des dépenses de restauration dans des immeubles situés :

• dans un quartier ancien dégradé (dispositif applicable jusqu’au 31 décembre 2024),
• dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (liste fixée par arrêté ministériel), sous réserve que la restauration soit déclarée d'utilité publique (dispositif applicable jusqu’au 31 décembre 2024),
• dans un site patrimonial remarquable.

Un bien… précis ? Il doit s’agir de locaux à usage d'habitation, de locaux destinés originellement à l'habitation et réaffectés à cet usage ou bien encore de locaux affectés à un usage autre que l'habitation n'ayant pas été originellement destinés à l'habitation (il s'agit, dans la plupart des cas, de locaux affectés à usage de commerce situés au rez-de-chaussée des immeubles de centre-ville qui sont donnés en location commerciale après la réalisation des travaux).

Défiscalisation Malraux : combien ?

Une réduction d’impôt. Calculée sur la base des dépenses et travaux éligibles au dispositif, elle est égal à :

• 30 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé ;
• 22 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé ;
• 22 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable et pour lesquels l’opération de restauration a été déclarée d’utilité publique ;
• 30 % pour ceux situés dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés et dans un quartier ancien dégradé.

Quelles dépenses ? Pour le calcul de la réduction d’impôt, vous pouvez retenir les charges de propriété suivantes : les dépenses de réparation et d'entretien, les primes d'assurance, les dépenses d'amélioration, les impositions, les frais de gestion ainsi que la fraction des provisions versées pour les dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété au paiement desdites dépenses. Vous pouvez également tenir compte des frais d'adhésion à des associations foncières urbaines de restauration.

Quels travaux ? Il s’agit des dépenses de travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique en application des réglementations relatives aux secteurs, quartiers et zones concernés. Les travaux retenus pour le calcul de la réduction d’impôt sont :

• les travaux de démolition,
• les travaux de reconstitution de toiture,
• les travaux de murs extérieurs d'immeubles existants,
• les travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble,
• les travaux déclarés d’utilité publique,
• les travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes ou encore des travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration de l'habitation (sauf les travaux d'agrandissement).

Des dépenses engagées sur une durée précise. Les dépenses doivent être supportées à compter, soit de la date de délivrance du permis de construire, soit de celle d’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable, et jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant, selon le cas, l’une ou l’autre de ces deux dates. Vous pouvez donc bénéficier d’un avantage fiscal pendant 4 années d’imposition au maximum.

Des dépenses effectives. Seules sont prises en compte les sommes effectivement payées et dont vous justifiez qu’elles ont bien été affectées au paiement des dépenses correspondantes. Des sommes versées au fur et à mesure de la réalisation des travaux éligibles et qui donnent lieu à facturation ouvrent donc droit à l’avantage fiscal au titre de l’année du paiement correspondant.

Des dépenses plafonnées. Les dépenses éligibles sont retenues dans une limite pluriannuelle de 400 000 € sur 4 ans.

À noter. Les dépenses éligibles doivent être retenues, s’il y a lieu, sous déduction des aides ou subventions accordées pour la réalisation des travaux, notamment par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).

Une réduction d’impôt reportable. La réduction est imputée sur l’impôt dû au titre de l’année de paiement des dépenses. Si cette réduction excède l’impôt dû, l’excédent peut être imputé sur l’impôt dû au titre des 3 années suivantes.

Pour information. Parce que les dépenses de travaux auront ouvert droit à une réduction d’impôt, il n’est pas possible d’en tenir compte pour le calcul de l’éventuelle plus-value qui serait réalisée lors de la revente du logement (notamment pour majorer le prix d’achat du logement et ainsi optimiser le montant de la plus-value imposable).

Concernant les revenus fonciers. Le juge a récemment rappelé qu’il est impossible, pour une personne bénéficiant de la réduction d’impôt Malraux, de déduire de ses revenus fonciers les dépenses éligibles au dispositif de faveur et ce, même si le montant de celles-ci excède le plafond de la réduction d’impôt.

Défiscalisation Malraux : comment ?

Un engagement de location. Vous devez prendre l’engagement de louer l’immeuble pendant au moins 9 ans. Si la location porte sur un logement, le locataire (qui ne peut pas être un membre de votre foyer fiscal, un ascendant ou un descendant ou, dans le cas d’une SCI, l'un de ses associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant) doit en faire sa résidence principale.

Un engagement de conservation des parts. Si l'immeuble est la propriété d'une SCI, c’est elle qui prend l’engagement de location ; de votre côté, vous devez vous engager à conserver vos parts jusqu'au terme de l'engagement de location pris par la société.

Attention. Si les conditions d’application de ce dispositif ne sont pas respectées, vous encourez une remise en cause de l’avantage fiscal correspondant. Il faut également noter que la réduction d’impôt Malraux ne se cumule pas avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière (et notamment la défiscalisation Pinel).

Mais... Aucune remise en cause de l’avantage fiscal ne vous sera opposée si vous ne respectez pas votre engagement de logement en raison d’une invalidité, d’un décès ou d’un licenciement (vous concernant ou concernant votre conjoint ou partenaire de Pacs).