Exonération d'ISF : si vous exploitez une société

Vous exploitez une société relevant de l’impôt sur le revenu

Attention. A partir du 1er janvier 2018, l’ISF est supprimé et remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui ne porte que sur les biens immobiliers. Les développements ci-dessous ne sont donc plus applicables à compter du 1er janvier 2018.

Une distinction à faire. Les titres de la société que vous détenez, en qualité d’associé, peuvent bénéficier d’une exonération spécifique, s’ils sont constitutifs de « biens professionnels ». L’appréciation de ce qualificatif ne sera toutefois pas la même selon le type de société que vous détenez.

Pour une société dite de personnes. Une société de personnes est une société qui, fiscalement, relève de l’impôt sur le revenu (il pourra s’agir d’une société en nom collectif, d’une société civile, etc.). Pour ce type de société, les conditions posées pour bénéficier de l’exonération « biens professionnels » sont les suivantes : peu importe le niveau de pourcentage que vous détenez dans le capital de cette société, mais vous devez exercer dans la société votre activité professionnelle à titre principal.

Concrètement. Cela suppose donc l’exercice effectif d’une activité professionnelle dans votre société. Cette condition ne pose pas de difficultés lorsque vous exercez une seule activité professionnelle. Si, inversement, vous exercez simultanément plusieurs professions, votre « activité principale » sera celle qui constituera l'essentiel de vos activités économiques, même si elle ne dégage pas la plus grande part de ses revenus (cas de la société déficitaire). Dans l'hypothèse où un tel critère ne peut être retenu (par exemple lorsque les diverses activités professionnelles sont d'égale importance), il faudra considérer que l'activité principale est celle qui procure la plus grande part de vos revenus.

Vous exploitez une société soumise à l’impôt sur les sociétés

Attention. A partir du 1er janvier 2018, l’ISF est supprimé et remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui ne porte que sur les biens immobiliers. Les développements ci-dessous ne sont donc plus applicables à compter du 1er janvier 2018.

Des conditions plus restrictives. Si, comme une large majorité de chefs d’entreprise, vous exercez votre activité dans le cadre d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), les conditions que vous devez respecter pour bénéficier de l’exonération « biens professionnels » sont plus restrictives.

Plusieurs conditions. Même si le respect de ces conditions ne pose pas nécessairement de difficultés en pratique, dans la majorité des cas, il n’en demeure pas moins que vous devez être vigilant. Non seulement la société doit exercer une activité commerciale, artisanale, industrielle, libérale ou agricole (autre que purement patrimoniale), mais 3 autres conditions doivent être respectées.

Une fonction de direction. Vous devez exercer une fonction de direction dans la société : vous devez donc être gérant d’une SARL, président d’une SAS, président-directeur général d’une SA, président du conseil d’administration ou de surveillance d’une SA, membre du directoire d’une SA ou d’une SAS, directeur général d’une SA ou d’une SAS.

Une rémunération « normale ». Cette fonction de direction doit être effectivement exercée et donner lieu à une rémunération normale, en rapport avec les services rendus. Cette rémunération doit, en outre, représenter plus de la moitié de vos revenus professionnels. Cette dernière précision est importante : la notion de revenus professionnels sous-entend des revenus imposés dans la catégorie des traitements et salaires, celle des bénéfices professionnels (bénéfices industriels ou commerciaux, bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles, etc.), celle des revenus des gérants. Pour apprécier cette proportion de 50 %, vous ne devez pas tenir compte des dividendes, des jetons de présence pour les administrateurs (sauf pour leur part rétribuant des fonctions salariées de direction – on parle de « jetons de présence sociaux » imposables en traitements et salaires), ni, a fortiori, des revenus fonciers, des pensions de retraite, etc.

Concrètement. Le caractère normal de la rémunération s’apprécie au regard des rémunérations du même type versées au titre de fonctions analogues exercées dans des entreprises similaires

Un seuil de participation dans le capital. Vous devez détenir 25 % du capital de la société, directement ou par l’intermédiaire de votre groupe familial (conjoint, partenaire de PACS, ascendants, descendants, frères et sœurs, et celles et ceux de votre conjoint ou partenaire). Notez que pour apprécier ce seuil de détention, il n’est fait référence qu’aux seuls droits de vote. Il est, par ailleurs, admis d’apprécier ce seuil de détention en tenant compte des titres que vous détenez par l’intermédiaire d’une société holding (un seul niveau d’interposition étant admis).

En cas d’augmentation de capital. Il peut arriver que, dans le cas d’une augmentation de capital de votre société, votre participation soit diluée, de sorte que vous ne respectiez plus la condition de détention de 25 % du capital. Une tolérance a été prévue dans ce cadre, pour vous éviter toutes difficultés. Ainsi, en cas d’augmentation de capital, cette condition de détention de 25 % du capital n’est pas exigée, si :

• vous avez respecté cette condition au cours des 5 années ayant précédé l'augmentation de capital ;
• vous possédez 12,5 % au moins des droits de vote attachés aux titres émis par la société, directement ou par l'intermédiaire de votre groupe familial ;
• vous avez conclu avec d'autres associés ou actionnaires un pacte représentant au total 25 % au moins des droits de vote et exerçant un pouvoir d'orientation dans la société.

Conseil. Tant que l’ensemble des conditions requises sont respectées, la valeur des titres de votre société ne sera pas prise en compte pour apprécier, non seulement votre assujettissement à l’ISF, mais aussi le montant du patrimoine imposable. Le jour où vous décidez de vendre les titres de votre société, analysez et anticipez l’impact ISF de cette vente : à niveau de patrimoine égal, vous perdrez le bénéfice de cette exonération. A cette occasion, faites le point avec vos conseils pour inscrire cette vente dans une démarche patrimoniale, afin d’optimiser votre fiscalité personnelle.

Pour quelle valeur ? La valeur du compte courant à déclarer correspond à une valeur estimative : cette valeur s’entend de sa valeur probable de recouvrement, appréciée en fonction de la situation économique de la société. Il s’agira de sa valeur nominale si vous ne pouvez pas prouver que la situation financière de la société, le niveau de ses capitaux propres ou de ses résultats, la valeur de ses actifs, etc. rendent difficile le remboursement du compte courant.

Pour les professions libérales. Si vous exercez votre profession libérale en SA ou SARL, vos parts ou actions pourront être exonérées d’ISF au titre des biens professionnels, même si les conditions liées au seuil minimal de détention et à la nature des fonctions exercées ne sont pas remplies. Vous devez toutefois exercer votre profession à titre principal dans la société.

A noter. La même règle s’applique pour les parts ou actions de société que vous êtes dans l’obligation de détenir dans le cadre de votre activité : ce sera le cas, par exemple, d’un chirurgien tenu de détenir des parts ou actions de la société détenant la clinique dans laquelle il exerce. Attention : dans ce cas, seules les parts ou actions dont la détention est ainsi rendue obligatoire seront exonérées d’ISF (pour le surplus éventuel, toutes les conditions liées aux biens professionnels devront être remplies).

Biens professionnels : une condition liée à l’activité

Attention. A partir du 1er janvier 2018, l’ISF est supprimé et remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui ne porte que sur les biens immobiliers. Les développements ci-dessous ne sont donc plus applicables à compter du 1er janvier 2018.

Activité professionnelle. Votre société doit exercer une activité de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Cela signifie donc que les sociétés qui ont pour activité principale la gestion de leur patrimoine immobilier ou mobilier sont exclues de la catégorie des biens professionnels.

Activité civile. Si votre société industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale exerce à titre accessoire une activité de nature civile, vos titres ne pourront pas bénéficier de l’exonération propre aux biens professionnels pour la fraction de leur valeur correspondant à cette activité civile.

Pour les SCI. Vous avez constitué une SCI, propriétaire de l’immeuble d’exploitation loué à votre société. Les titres de votre SCI seront qualifiés de biens professionnels si les titres que vous détenez dans la société d’exploitation sont eux-mêmes des biens professionnels. Dans ce cas, les titres de votre SCI seront exonérés dans la limite suivante : pourcentage que vous détenez dans la société d’exploitation x valeur de l’immeuble loué par la SCI (la même règle s’applique si vous détenez en direct l’immeuble d’exploitation).

Pour les holdings. Si vous avez constitué une société holding, vos titres pourront échapper à l’ISF si votre holding a un réel rôle d’animatrice du groupe.

          => Pour plus de détails sur cette question, consultez notre fiche « Exonération d'ISF : Le cas des sociétés holdings »