Investir dans une SCPI-Pinel : quel avantage ?

Un produit de « défiscalisation »

Avant toute chose… Avant de faire un placement, quel qu’il soit, il est toujours recommandé de faire une étude patrimoniale. L’objectif sera de vérifier la constitution de votre patrimoine et les possibilités d’investissement en ayant à l’esprit deux objectifs : diversifier vos placements (court terme, long terme, immobilier, placement financier…) et conserver une partie de votre épargne disponible (pour éviter d’être pénalisé en cas de retrait intempestif de fonds placés sur un placement de long terme).

Et après… Une fois cette étude faite, idéalement sur les conseils d’un professionnel, il peut effectivement être intéressant de se poser la question d’un investissement dans des parts de SCPI (société civile de placement immobilier). Là comme ailleurs, il s’agira aussi pour vous de valider avec votre conseiller financier la qualité et la pertinence du placement envisagé.

Une réduction d’impôt conséquente. Si vous achetez des parts de SCPI, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu avantageuse, dès lors qu’un certain nombre de conditions sont effectivement remplies. En pratique, il s’agit du dispositif de défiscalisation immobilière « Pinel », adapté aux SCPI.

Combien ? Votre investissement vous fera bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, dont le montant est susceptible de varier selon la durée de l’engagement de location pris par la SCPI. Cette réduction d’impôt est calculée sur la base de 100 % du montant de votre souscription (retenu dans la limite maximum de 300 000 €) en appliquant le taux suivant :

• 12 % pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de six ans ;
• 18 % pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de neuf ans.

Concrètement. Cette réduction est répartie, selon la durée de l'engagement de location, sur six ou neuf années. Elle est accordée au titre de l'année de la souscription et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des cinq ou huit années suivantes à raison d'un sixième ou d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

Des conditions strictes à respecter

Plusieurs conditions. Comme tout avantage fiscal, la réduction d’impôt « Pinel » suppose de respecter de nombreuses conditions, tant en ce qui vous concerne, qu’en ce qui concerne votre souscription et l’objet de cette souscription. Notez, au préalable, que ce dispositif s’applique jusqu’au 31 décembre 2021.

Concernant votre souscription. Votre investissement doit prendre la forme d’une souscription au capital d’une SCPI. Cette souscription doit être utilisée, à hauteur d’au moins 95 % de son montant, au financement d’un bien immobilier éligible au dispositif « Pinel ». Ce quota de 95 % doit être intégralement investi au plus tard dans les 18 mois qui suivent la clôture de la souscription.

Attention. Les titres de SCPI que vous achetez ne doivent pas faire l’objet d’un démembrement de propriété.

Concernant l’investissement immobilier. La SCPI au capital de laquelle vous souscrivez doit investir dans des biens immobiliers éligibles au dispositif « Pinel », à savoir :

• un logement neuf (achevé ou en l’état futur d’achèvement) ;
• un logement qui fait l’objet d’une réhabilitation totale ou qui fait l’objet de travaux d’une importance telle que l’opération est assimilée à une construction d’un logement neuf ;
• un local qui fait l’objet de travaux de transformations en logement;
• depuis le 1er janvier 2019, un logement faisant l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 %du coût total de l’opération d’achat, sous réserve qu’il soit situé dans une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitation en centre-ville est particulièrement marqué, ou dans une commune signataire d’une convention d’opération de revitalisation de territoire.

Concernant le logement lui-même. Non seulement il doit s’agir d’un logement neuf ou proche du neuf, mais en plus :

• il doit respecter un niveau de performance énergétique précis :
  •  pour les logements neufs : il s‘agit de la réglementation thermique 2012 (RT 2012) ou le label « bâtiment basse consommation énergétique 2005 (BBC 2005) » ;
  •  pour les autres logements : il s’agit du label « haute performance énergétique rénovation (HPE rénovation 2009) » ou le label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation (BBC rénovation 2009) » ;
• il doit être situé dans une zone du territoire marquée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement.

Concernant la SCPI. Elle doit s’engager à louer le logement pendant 6, 9 ans ou 12 ans (selon l’engagement de location pris), sans y associer le mobilier (location nue), à une personne qui en fait sa résidence principale, en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Attention, le locataire ne peut pas être un associé ou un membre du foyer fiscal d’un associé de la société (notez que pour les souscriptions réalisées avant le 1er janvier 2015, le locataire ne peut pas être un de vos ascendants ou descendants).

==> Consultez les plafonds de loyers et les plafonds de ressources du locataire 2020   

Vous concernant. Vous devez vous engager à conserver les titres de la SCPI tout le temps que dure l’engagement de location pris par la SCPI.

Attention. Le non-respect de ces conditions sera susceptible d’entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal dont vous bénéficiez.