Local à usage exclusif de bureaux : ce qu’il faut savoir sur le loyer
Local à usage exclusif de bureaux : quel bail ?
Location à usage de bureaux = bail professionnel (par principe). Lorsqu’une entreprise exerce une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole, elle peut recourir à un « bail professionnel ».
Location à usage de bureaux = bail commercial : pour quel intérêt ? Le bail professionnel est moins protecteur pour le locataire que le « bail commercial » car il ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail. Certaines entreprises préfèrent alors parfois louer un local sous le régime du « bail commercial ».
Bail commercial et local à usage exclusif de bureaux : un loyer (dé)plafonné ?
Bail commercial = loyer plafonné... En matière de bail commercial, si la fixation du loyer commercial initial est libre, son évolution est encadrée. Que ce soit au cours ou au moment du renouvellement du bail, le montant du loyer ne peut pas, en effet, dépasser un plafond, sauf s’il y a une modification des facteurs locaux de commercialité.
… pour protéger le locataire. Le loyer commercial est en principe plafonné pour éviter que le locataire ne se retrouve avec un loyer trop augmenté au moment du renouvellement du bail.
Il existe des exceptions ! Mais la Loi prévoit un certain nombre de cas dans lesquels le loyer peut être déplafonné. Le loyer sera donc fixé « à la valeur locative » et devra être cohérent avec les loyers des locaux similaires environnants.
Local à usage exclusif de bureaux = pas de loyer plafonné ! L’un des cas de déplafonnement vise les loyers des « locaux à usage exclusif de bureaux ». Ainsi, pour ces locaux, le plafonnement du loyer ne s’applique pas (notez que c’est la seule règle du régime des baux commerciaux qui ne s’applique pas pour ces locaux).
« À usage exclusif de bureaux » ? La Loi ne définit pas la notion de local à usage exclusif de bureaux. Voici quelques exemples qui permettent d’illustrer cette notion, retenus par les juges.
Exemple 1. La notion d’usage exclusif de bureau découle de la destination du local prévue au bail et non de l’usage qui est fait du local par le locataire.
Le saviez-vous ?
Il a ainsi été jugé que la destination commerciale suivante caractérise un local à usage exclusif de bureaux : « agence immobilière, cabinet de gérance et administrateur de biens, syndic d'immeubles, conseil juridique, bureau d'études, et tout ce qui touche à la gestion, à la vente immobilière ainsi qu'à la construction ».
Exemple 2. La notion d’usage exclusif de bureaux ne signifie pas qu’il n’est pas possible de recevoir de la clientèle dans le local, dès lors que le local ne sert notamment ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises.
À retenir
Lorsqu’un locataire loue un local à usage exclusif de bureaux, sous le régime des baux commerciaux, le montant du loyer n’est pas plafonné, à l’occasion du renouvellement du bail commercial. Le caractère d’usage exclusif de bureaux ressort de la destination du local prévue au bail commercial.
- Article R 145-11 du Code de commerce
- Arrêt de la Cour de cassation, 3me chambre civile, du 24 février 1988, n° 86-17230 (le caractère de local à usage exclusif ne résulte pas de l’usage qui est fait du local)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3me chambre civile, du 7 avril 1994, n° 92-16280 (local exclusif de bureau et réception de la clientèle)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3me chambre civile, du 6 septembre 2018, n° 17-14718 (le caractère de local à usage exclusif résulte de la destination prévue bail commercial)
