Logement mis en location : qui paie les travaux ?

Travaux d’entretien à la charge du locataire

Principe. Certains travaux constituent des réparations locatives qui doivent être supportés par le locataire.

Lesquels ? Il s’agit des travaux d’entretien courant et de menues réparations y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ces réparations font l’objet d’une énumération non limitative.

Attention ! Un locataire a demandé à son bailleur d’effectuer des travaux, mais, devant le refus de celui-ci, il a décidé de se faire justice soi-même et a arrêté de verser le loyer dû. À tort, pour le juge : pour suspendre le paiement de ses loyers et le consigner entre les mains d’une tierce personne, un locataire doit avoir obtenu, au préalable, une autorisation judiciaire.

     =>  Consultez la liste des réparations locatives à la charge du locataire

Vétusté. Lorsque les réparations locatives sont occasionnées par vétusté, c’est au bailleur d’assumer les travaux.

Pour mémoire. Pour déterminer l’état de vétusté ou non du logement, il faut se référer à l’état des lieux d’entrée. Il est possible de recourir à une grille de vétusté qu’il faut annexer au contrat de location.

Travaux de transformation. Le locataire peut procéder à la transformation de son logement et des équipements loués à condition d’obtenir l’accord écrit du bailleur.

À défaut d’accord écrit. Lorsque le bailleur n’a pas donné son accord écrit, il peut exiger du locataire, lors de son départ, la remise en l'état du logement ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire ne puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. Le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Pour un locataire handicapé. Il existe une exception pour les travaux effectués pour adapter le logement à une personne en situation de handicap ou de perte d’autonomie. Les travaux sont alors réalisés aux frais du locataire. Au départ du locataire, le bailleur ne pourra pas exiger la remise en l'état des lieux.

Quels travaux ? Les travaux qui font l’objet de l’exception pour adapter le logement à une personne en situation de handicap ou de perte d’autonomie sont les suivants :

• création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;
• modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau) ;
• création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage ;
• installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ;
• installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ;
• installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.

Une demande écrite. Les travaux doivent faire l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec AR auprès du bailleur. Cette demande contient précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Elle indique notamment l'entreprise chargée de les exécuter.

Réponse. Le bailleur a 2 mois pour répondre. À défaut de réponse, il est réputé accepter les travaux et, au départ du locataire, il ne pourra pas exiger la remise des lieux en l’état.

Pour des travaux de rénovation énergétique. Suivant la même procédure et délais, les travaux de rénovation énergétique suivants peuvent être réalisés :

• isolation des planchers bas;
• isolation des combles et des plafonds de combles ;
• remplacement des menuiseries extérieures ;
• protection solaire des parois vitrées ou opaques ;
• installation ou remplacement d'un système de ventilation ;
• installation ou remplacement d'un système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées.

Travaux d’entretien à la charge du bailleur

Principe. Certains travaux sont à la charge du bailleur en raison de leur nature.

Lesquels ? Il s’agit des travaux de réparation d’urgence, des travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives, des travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, des travaux permettant de remplir les critères d’un logement décent (ces travaux font l’objet d’un plus ample développement ci-dessous), ou encore des travaux d'amélioration de la performance énergétique.

Informer le locataire. Avant d’effectuer ces travaux, il sera nécessaire de notifier au locataire la nature et les modalités des travaux. Cette notification se fait par lettre remise en main propre ou par lettre recommandée avec AR.

Attention ! Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire.

Interruption ou suspension des travaux. Les travaux peuvent être interdits ou interrompus par le juge à la demande du locataire lorsqu’ils présentent un caractère abusif ou vexatoire, lorsque les règles de notification n’ont pas été respectées ou lorsque les travaux rendent l’utilisation du logement impossible ou dangereuse.

Sanctions. Si les travaux sont malgré tout poursuivis par le bailleur, ce dernier peut voir une amende prononcée à son encontre. Cette amende varie d’un montant de 1 200 € à 300 000 €.

Apparition d’un sinistre. Lorsqu’un sinistre apparaît durant la location, entraînant des travaux à la charge du bailleur, le locataire est tenu d’avertir le bailleur que des travaux doivent être effectués.

Non-exécution. Si le bailleur n’exécute pas les travaux qui lui incombent, le locataire peut le mettre en demeure de les exécuter. Si rien ne se passe, à l’issue d’un délai de 2 mois, le locataire peut saisir le juge.

Travaux pour rendre le logement décent

Principe. Un logement loué doit répondre à des critères de sécurité physique et de santé des locataires et de confort. Dès lors que le logement mis en location ne répond pas aux critères du logement décent, il sera nécessaire d’effectuer des travaux.

Qui paie ? C’est au bailleur qu’il revient de supporter le coût des travaux rendus nécessaires pour que le logement réponde aux critères de décence imposée par la réglementation.

Un risque financier. La Loi Alur a introduit le principe d'une confiscation des allocations de logement familiales (ALF) et des allocations de logement sociales (ALS) afin d'inciter les bailleurs de logements indécents à effectuer les travaux nécessaires à leur mise en conformité.

     =>  Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre fiche « Louer un logement décent : des critères à connaître »

Travaux pour remettre le logement en bon état d’usage

Principe. Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, doté d’équipements en bon état de fonctionnement et respectant un critère de performance énergétique minimale.

Qui paie ? C’est au bailleur d’assumer les travaux nécessaires pour que le logement soit en bon état d’usage.

Mais. Toutefois, il est possible de prévoir dans le contrat de location que le locataire exécutera ou fera exécuter les travaux. Dans ce cas, il faut prévoir les modalités d’imputation sur le loyer des coûts engendrés par ces travaux. Cette clause doit prévoir la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées.