Louer un local à usage professionnel : faut-il opter pour la TVA ?

Location immobilière : par principe, pas de TVA

TVA… ou pas ? Par principe, une activité de location constitue une prestation de services et, en tant que telle, doit être soumise à la TVA. Mais ce principe n’a pas vocation à s’appliquer à toutes les locations immobilières : certaines sont expressément soumises à la TVA, d‘autres ne le sont pas ou peuvent l’être sur option. Faisons le point sur les locations portant sur les immeubles destinés à abriter des entreprises, des locaux commerciaux, ou encore des locaux professionnels.

TVA applicable ? Par principe, les locations d’immeubles dits aménagés, c’est-à-dire pourvus du mobilier et du matériel nécessaires à l’exercice d’une activité, sont soumises à la TVA. Ce sera aussi le cas des terrains aménagés (exemples : terrain de camping disposant d’emplacements et d’équipements spécifiques comme des sanitaires par exemple, terrain loué à une société d’auto-école disposant d’une piste d’entraînement goudronnée et de marquages au sol délimitant les circuits permettant de pratiquer divers exercices de conduite, etc.).

Pas de TVA ? Inversement, les locations d’immeubles dits nus, c’est-à-dire dépourvus, cette fois, de tout le matériel et le mobilier nécessaires à l’exercice d’une activité, sont exonérées de TVA. Ne sont toutefois pas concernées par cette exonération, et sont donc automatiquement soumises à la TVA, les locations qui constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l'exploitation d'un actif commercial ou d'accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire (ce sera le cas, par exemple, si vous apportez un fonds de commerce à une société et que vous lui louez l’immeuble nécessaire à son exploitation).

TVA sur option possible… En cas de location d’immeubles nus à usage professionnel, vous avez toutefois la possibilité d’opter pour le paiement de la TVA sur les loyers. Et cette option mérite d’être étudiée : pourquoi ?

Location immobilière : l’intérêt de l’option pour la TVA

Une option possible. L’option pour la TVA vise les locations de locaux nus à usage professionnel (locaux commerciaux, locaux professionnels, entrepôts, etc.) que le locataire va utiliser pour exercer son activité professionnelle.

Attention. Cette option ne concerne que les locaux affectés à un usage professionnel. Elle ne peut pas s’appliquer aux locaux qui seraient affectés à un autre usage. On pense ici aux locaux qui sont utilisés pour les besoins privés du locataire ou qui sont affectés à l’habitation : l’option à la TVA ne peut pas couvrir la partie du loyer correspondant à ces locaux (sauf, exceptionnellement, s’il s’agit de logements affectés à l’hébergement du personnel impliquant une résidence permanente sur les lieux mêmes du travail, notamment pour des missions permanentes de surveillance et de sécurité).

Une option à exercer. Plusieurs motifs encouragent l’exercice d’une telle option, qu’il faut analyser tant en ce qui concerne la situation du bailleur que celle du locataire.

Pour le propriétaire. Opter pour le paiement de la TVA vous permettra de récupérer la TVA que vous payez, de votre côté, sur l’ensemble des frais et charges que vous engagez à propos du local loué : TVA appliquée sur les factures d’entretien, TVA appliquée sur les éventuels travaux réalisés, etc. Dans l’hypothèse où vous avez acquitté de la TVA au moment de l’acquisition du local (notamment s’il s’agit d’un immeuble neuf), cette TVA sera également déductible (ce qui peut permettre la constatation d’un crédit de TVA remboursable). Cette option permettra également d’éviter, le cas échéant, la contribution sur les revenus locatifs.

Pensez au « crédit de départ ». Il peut arriver que l’option à la TVA ne soit pas exercée immédiatement : tout n’est pas perdu pour autant puisque vous pouvez bénéficier d’un droit à déduction de la TVA à propos d’un investissement en cours d’utilisation. Pour simplifier l’explication, prenons un exemple.

Exemple. Vous avez constitué une SCI en 2016 qui a acheté un local commercial mis en location, acquisition qui a été soumise à la TVA. On imagine que la TVA qui a grevé cet achat est d‘un montant de 60 000 €. En 2018, le propriétaire décide d’opter pour le paiement de la TVA sur les loyers. Il va alors pouvoir récupérer une partie de la TVA qui a grevé son achat. Voici comment.

Un droit à connaître. La règle est la suivante : les personnes qui deviennent redevables de la TVA peuvent déduire une fraction de la TVA qui a grevé l’achat du local, dès lors que cet immeuble est effectivement utilisé au moment où l’option est exercée. Dans ce cas, la fraction de la TVA déductible est égale au montant de la TVA, payée lors de l’acquisition, diminuée d’1/20ème par année ou fraction d’année civile écoulée depuis cette date. Ainsi, dans notre exemple, le propriétaire pourra récupérer 51 000 € de TVA (la TVA récupérable est diminuée d’un abattement égal à 3/20ème, soit
9 000 €).

Conseil. Faites le point avec votre conseil sur la possibilité d’utiliser cette disposition, car elle nécessite tout de même un minimum de formalisme (constatation d’une livraison à soi-même, détermination de la fraction déductible de la TVA, etc.).

Une option globale ? Que se passe-t-il si le bailleur met en location plusieurs locaux nus à usage professionnel situés dans le même immeuble ? Peut-il choisir d’opter pour le paiement de la TVA sur les loyers d’un seul local ? Ou s’agit-il d’une option globale qui, dès lors qu’elle est exercée, couvre l’ensemble des locaux loués ?

Pas nécessairement... Un bailleur a la possibilité de ne soumettre à la TVA qu’une partie des locaux qu’il loue au sein d’un même bâtiment à condition que son option identifie de manière expresse, précise et non équivoque le bail ainsi que le local concerné, permettant ainsi d’en exclure les autres locaux.

Location immobilière : la conséquence de l’option pour la TVA

Une conséquence... Opter pour le paiement de la TVA supposera de facturer vos loyers en y ajoutant la TVA (au taux normal de 20 %). Vous devrez également soumettre l’ensemble des refacturations faites au locataire à la TVA, comme par exemple la taxe foncière, les charges, etc. …

... pour le locataire. Le locataire d’un local loué nu à usage professionnel est souvent un professionnel, lui-même assujetti à la TVA. Soumettre les loyers à la TVA n’emportera pas de conséquences pour lui, puisque cette TVA viendra en déduction de sa propre TVA collectée auprès de ses clients.

Mais ce n’est pas toujours le cas… Si le locataire n’est pas assujetti à la TVA, une option pour le paiement de la TVA sur les loyers aura une incidence directe pour lui : le montant du loyer sera majoré de la TVA qu’il ne pourra pas récupérer.

Une autre conséquence pour vous. Une SCI a opté pour le paiement de la TVA sur les loyers et a demandé le remboursement d’un crédit de TVA. L’administration a procédé à une vérification de comptabilité de cette SCI qui a abouti à la remise en cause de la déduction de la TVA. La SCI a contesté la régularité de la procédure de contrôle : parce qu’elle n’est pas obligée de tenir une comptabilité, elle a estimé ne pas devoir faire l’objet d’une vérification de comptabilité. « Faux ! », lui répond le juge : en exerçant une option pour le paiement de la TVA, elle doit respecter l’ensemble des règles applicables aux redevables de la TVA, ce qui vaut aussi pour le contrôle fiscal.

Conseil. Cela signifie aussi qu’en cas de contrôle fiscal de votre SCI, vous bénéficiez des garanties applicables aux contribuables vérifiés (obligation d’envoi d’un avis de vérification, faculté d’être assisté d’un conseil, etc.). En outre, en matière de TVA, le contrôle prend la forme d’une vérification de comptabilité, ce qui vous offre le bénéfice des garanties propres à ce type de contrôle : durée de la vérification limitée à 3 mois, obligation d’un débat oral et contradictoire, etc...

Conseil pour les propriétaires. En optant pour le paiement de la TVA, vous devez respecter certaines obligations comptables, même allégées : vous devez au moins tenir un livre comptable, aux pages numérotées, sur lequel vous devez inscrire, jour par jour, sans blanc ni rature, le montant de chacune de vos opérations, en distinguant, au besoin, les opérations taxables et celles qui ne le sont pas.

A noter. En matière de prestation de service, y compris de location, la TVA devient exigible (et doit donc être reversée à l’Etat) au moment de l’encaissement des loyers. Selon les juges, le fait que les loyers soient directement appréhendés par un créancier du bailleur est sans incidence sur le paiement de la TVA : le bailleur devra déclarer et payer sa TVA quand bien même le montant des loyers encaissés a servi à régler une dette.

Location immobilière : les modalités de l’option pour la TVA

C’est une option. Parce qu’il s’agit d’une option, vous devez effectuer des démarches pour informer l’administration fiscale de votre volonté de soumettre votre activité de location immobilière à la TVA. Cette option s’exercera tout simplement en adressant à votre service des impôts un courrier l’informant de votre souhait de placer votre activité dans le champ d’application de la TVA.

Quand ? L’option prend effet le 1er jour du mois au cours duquel vous l’avez formulé auprès de votre service des impôts. Une option réalisée le 10 février 2019 prendra donc effet le 1er février 2019. Une fois exercée, cette option s’applique aussi longtemps qu’elle n’a pas été dénoncée ; mais sachez qu’elle couvre obligatoirement une période minimale obligatoire puisqu’elle ne pourra être dénoncée qu’à partir du 1er janvier de la 9ème année civile suivant celle au cours de laquelle vous avez exercé l’option (la dénonciation de l’option prend effet au 1er jour du mois au cours duquel votre courrier de dénonciation est parvenu à votre service des impôts).

A noter. Le cas échéant, si vous détenez plusieurs immeubles pour lesquels vous optez à la TVA, vous devez exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeuble.

Une possibilité à connaître. En cas de création d’entreprise qui aura pour objet l’activité de location immobilière imposable à la TVA sur option, vous pouvez exercer cette option directement sur la déclaration d’existence. Mais attention, il est impératif que cette dernière comporte les éléments nécessaires à l’identification précise du ou des immeubles auxquels cette option s’applique.