Louer un logement décent : des critères à connaître

Logement décent : une question de surface

Le principe. Pour qu’un logement soit décent, il doit disposer d’au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Surface habitable : une définition précise. La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il ne faut toutefois pas tenir compte des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Volume habitable : une définition précise. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond.

Pour la petite histoire. L’administration pensait qu’un logement mis en location était un « sous-sol », impropre à la location, car sa hauteur sous-plafond était en-dessous de 2,20m : concrètement, le local était situé 80 cm en dessous-du sol et avait une hauteur sous-plafond comprise entre 2,11 et 2,15 mètres. Mais le propriétaire avait réalisé des aménagements en vue de la mise en location du local (équipements en eau et électricité, grandes fenêtres et dispositif d’aération suffisant). Au vu de ces aménagements et de la faible différence de la hauteur sous-plafond du logement avec celle prévue par la loi, le juge a donné raison au propriétaire.

Règlement sanitaire départemental. Dans chaque département, un « règlement sanitaire départemental » (RSD) peut prévoir des règles générales d’habitabilité d’un logement dérogeant aux prescriptions légales. Attention : à compter du 1er octobre 2023, les règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation (et assimilés) sont uniformisées au niveau national.

Exemple. Le RSD de Loire-Atlantique précise, par exemple, que la surface habitable d’un logement soit égale ou supérieure à 16 m². En outre, alors que la Loi impose une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, le RSD de Loire-Atlantique impose une hauteur sous-plafond des pièces principales, des pièces isolées et de la cuisine au moins égale à 2,30 mètres.

Dérogations au RSD. Notez que des dérogations aux règles prévues dans un RSD sont possibles, pour autant que ce règlement le prévoit. Elles sont alors accordées par la Préfecture, en raison des difficultés techniques que peuvent présenter la réalisation de mise aux normes ou de l’importance exagérée des dépenses qui doivent être engagées.

Pour la petite histoire. Apprenant que le studio qu’elle vient acheter ne peut finalement pas être ouvert à la location, sa superficie étant inférieure à ce qu’autorise le règlement sanitaire départemental, une SCI réclame l’annulation de la vente. À raison pour le juge : le logement ne respectant pas le critère de superficie imposé par le RSD, il ne peut pas être mis en location. Or, la location était le motif de l’achat du studio par la SCI. Et celle-ci n’étant pas un professionnel de l’immobilier, il ne peut pas lui être reproché de ne pas connaître le RSD. Ce qui justifie l’annulation de la vente, pour le juge.

Logement décent : une question de sécurité

Le principe. Le logement doit satisfaire à plusieurs conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires. Lesquelles ?

Des conditions précises. Le logement doit répondre aux caractéristiques suivantes :

• il assure le clos et le couvert :
  • le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau ;
  • les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ;
  • pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
• les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
• la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
• les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité en vigueur et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
• les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
• les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ;
• le logement doit désormais être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

Pour la petite histoire. Un locataire qui chute de son logement en raison de l’absence de garde-corps ne peut pas le reprocher à son bailleur dès lors que ce dernier n’a que l’obligation d’entretenir les garde-corps existants dans un état conforme à leur usage, n’existant pas d’obligation d’installation de tels dispositifs dans les immeubles anciens.

Logement décent : une question de confort

Le principe. Là encore, le logement doit remplir certains critères précis en termes de confort. Lesquels ?

Des critères précis. Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

• une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement (pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces règles lorsque les conditions climatiques le justifient) ;
• une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
• des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
• une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées (pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, les règles relatives à l’alimentation en eau chaude ne sont pas applicables) ;
• une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w-c, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées (pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, les règles relatives à l’alimentation en eau chaude ne sont pas applicables) ;
• un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Logement décent : une question de performance énergétique

Le principe. Le logement doit être énergétiquement décent. Pour cela, il doit satisfaire à plusieurs critères. Lesquels ?

Premier critère. Depuis le 1^er janvier 2018, le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites. A cet effet :

• les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés doivent présenter une étanchéité à l'air suffisante ;
• les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent être munies de portes ou de fenêtres ;
• les cheminées doivent être munies de trappe.

Second critère. Entre le 1^er juillet 2018 et le 1^er janvier 2023, le logement doit disposer d'une aération suffisante. Ainsi, les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements devront être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Dès le 1^er janvier 2023, le diagnostic performance énergétique (DPE) devra indiquer une consommation d’énergie inférieure à 450 kW/h d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.

Retenez tout de même que le niveau de performance d’un logement décent sera compris :

• entre la classe A et la classe F, à compter du 1^er janvier 2025 ; les logements classés G ne pourront donc plus être mis en location ;
• entre la classe A et la classe E, à compter du 1^er janvier 2028 ; les logements classés F ne pourront donc plus être mis en location ;
• entre la classe A et la classe D à compter du 1^er janvier 2034 ; les logements classés E ne pourront donc plus être mis en location.

Toutefois, en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent sera compris :

• entre la classe A et la classe F à compter du 1^er janvier 2028
• entre la classe A et la classe E à compter du 1^er janvier 2031.

Les logements qui ne répondront pas à ces critères seront considérés comme non-décents.

Dans ce cas, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité. À défaut d'accord, le locataire (ou le propriétaire) peut saisir le juge, lequel peut, le cas échéant, ordonner la réalisation de travaux. Ce principe a toutefois une limite : le juge ne peut en effet pas ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal lorsque :

• le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;
• le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes.

Les cas dans lesquels il est impossible pour le juge d'ordonner la réalisation de travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes sont les suivants :

• lorsque les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art ;
• lorsque les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l'état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction, ont fait l'objet, pour ce motif, d'un refus d'autorisation par l'autorité administrative compétente sur le fondement des dispositions législatives et réglementaires.

Ces précisions entrent en vigueur le 1er janvier 2025.

Logement décent : le cas des colocations

En cas de colocation. Un logement est décent à condition que les locaux loués ne soient pas d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 9 m² et à 20 m³.

À noter. Pour calculer la superficie et le volume habitable, il faut désormais tenir compte de l’ensemble des éléments et pièces du logement, et non de la seule partie du logement dont le colocataire a la jouissance exclusive.

Logement décent : dans les hôtels meublés

Avant le 25 décembre 2018. Dans un hôtel meublé, lorsque le logement loué constitue la résidence principale de l’occupant, il doit respecter certaines règles de décence et notamment être « équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire et être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires ». Les règles de décence devaient toutefois être précisées par un Décret qui n’a toujours pas été publié car il était nécessaire, selon le Gouvernement, d’adapter les règles de décence à la situation particulière des hôtels meublés.

Depuis le 25 novembre 2018. La Loi Elan supprime l’obligation de publication d’un Décret. Il n’y aura donc pas d’adaptation des règles de décence à la situation particulière des hôtels meublés. Notez que les règles de confort minimal précitées ont été maintenues.

Logement indécent : une incitation à réaliser les travaux nécessaires

Un risque financier. La Loi Alur a introduit le principe d'une confiscation des allocations de logement familiales (ALF) et des allocations de logement sociales (ALS) afin d'inciter les bailleurs de logements indécents à effectuer les travaux nécessaires à leur mise en conformité.

Concrètement. Le bailleur concerné ne perçoit pas les allocations tant que les travaux ne sont pas effectués : il dispose à cette fin d’un délai de 18 mois maximum (ce délai peut être renouvelé de 6 mois, notamment s’il justifie que la réalisation des travaux nécessite un délai supérieur ou que l’éventuel retard dans l’exécution des travaux ne lui est pas imputable ou si l’allocation hors forfait charge représente plus de la moitié du dernier loyer brut hors charges connu, etc.). Pendant cette période, le locataire n'est redevable que de la part de loyer résiduelle, c'est-à-dire celle non couverte par l'allocation.

Attention. A l'expiration de ce délai de 18 mois, et si les travaux n'ont pas été réalisés, l'allocation confisquée est définitivement perdue pour le bailleur, qui ne peut alors pas demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l'allocation conservée.

Mais aussi… Louer un logement vétuste expose le propriétaire au risque de devoir indemniser le locataire au titre d’un préjudice de jouissance !