Propriétaire d’un bâtiment reconnu monument historique : un avantage fiscal spécifique

Propriétaire d’un monument historique : quels bâtiments ?

Un préalable. Les propriétaires de bâtiments historiques (et assimilés) peuvent bénéficier, sous réserve du respect de toutes les conditions requises, d’un avantage fiscal spécifique leur permettant de déduire de leur impôt sur le revenu les charges foncières liées à ce type de bâtiments.

Bâtiment historique ? La notion de « bâtiments historiques et assimilés » couvre en réalité 2 catégories d’immeubles. Il s’agit :

• des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ;
• des immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label accordé par la Fondation du patrimoine ;

A noter. Le terme « immeuble » désigne à la fois un immeuble entier, mais aussi une maison individuelle, un parc, un appartement, etc.

Cas particulier des immeubles partiellement classés ou inscrits. En principe, l’avantage fiscal est réservé aux « bâtiments historiques » en tant que tels. Mais, lorsque l’immeuble n’est que partiellement classé ou inscrit au titre des monuments historiques, l’avantage fiscal peut, à titre dérogatoire, s’appliquer aux déficits fonciers qui concernent la partie qui n’est pas un « monument historique », sous réserve que le classement vise à la protection d’un « ensemble architectural ».

Immeubles labellisés « Fondation du patrimoine ». Il existe 4 catégories d’immeubles labellisés, qui doivent être visibles depuis la voie publique ou être ouverts au public :

• les immeubles non habitables qui constituent le « petit patrimoine de proximité », par exemples les lavoirs, les fours à pains, etc. ;
• les immeubles, habitables ou non, qui sont situés dans une « zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager » ou dans une « aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine » ;
• les immeubles, habitables ou non, qui sont les plus caractéristiques du patrimoine rural, par exemple les maisons de village, les manoirs, etc.
• les immeubles non bâtis : parcs, jardins, etc.

Une condition de localisation. Il est précisé que pour pouvoir bénéficier de ce label, les immeubles doivent être situés :

• dans une zone rurale, un bourg ou une petite ville de moins de 20 000 habitants ;
• dans un site patrimonial remarquable ;
• ou dans un site classé.

Attention. Notez que les immeubles non-habitables caractéristiques du patrimoine rural ne sont pas soumis à cette condition de localisation géographique.

Une subvention. Pour pouvoir bénéficier du régime de déduction spécifique propre aux monuments historiques pour les travaux réalisés sur les immeubles bénéficiant de ce label, le propriétaire doit avoir obtenu une subvention de la Fondation du patrimoine. Le montant de cette subvention ne peut pas être inférieur à 2 % du coût des travaux.

Propriétaire d’un monument historique : quel avantage fiscal ?

Une déduction… Les propriétaires de monuments historiques ou assimilés peuvent, sous conditions, déduire les charges foncières engagées, de leurs revenus soumis à l’impôt.

… qui peut prendre 3 formes. Les charges foncières peuvent être déduites :

• soit en totalité du revenu foncier dégagé par l’immeuble, lorsque celui-ci est exploité et ce, sans être occupé par son propriétaire (cas n°1) ;
• soit, dans certaines limites, du revenu global du propriétaire, lorsque l’immeuble ne procure aucune recette (cas n°2) ;
• soit pour partie des revenus fonciers et pour partie du revenu global dans l’hypothèse où l’immeuble est à la fois exploité et occupé par son propriétaire (cas n°3).

Cas n°1 : déduction du revenu foncier. Cette 1ère hypothèse concerne les immeubles qui sont loués ou qui donnent lieu à la perception de recettes accessoires sans pour autant être occupés par leurs propriétaires.

Déduction des charges. Le propriétaire du bâtiment peut déduire la totalité des charges qu’il supporte des revenus fonciers qu’il encaisse (loyers, droits d’entrée, etc.), dans les conditions de droit commun.

     =>  Consultez notre fiche « Revenus fonciers : que devez-vous déclarer ? »

Charges ? Ainsi, il pourra déduire le montant des travaux de réparation et d’entretien, les travaux d’amélioration, les impôts autres que ceux qui incombent aux occupants et qui sont perçus au profit de la collectivité territoriale (taxe foncière notamment), les intérêts d’emprunts, les frais de gestion, les rémunérations des personnels chargés de percevoir les droits d’entrée et de guider les visiteurs et les primes d’assurance.

Attention. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles.

A noter. Les charges qui sont liées au droit de visite du bâtiment sont déductibles dans les conditions de droit commun. Toutefois, pour éviter d’avoir à en justifier au centime près, un forfait a été mis en place, permettant ainsi au propriétaire de déduire une certaine somme pour l’année, sans avoir à apporter de justifications.

Forfait. Ce forfait annuel est de :

• 1 525 € lorsque l’immeuble ne comprend ni parc, ni jardin ouvert au public ;
• 2 290 € lorsque l’immeuble comprend un parc ou un jardin ouvert au public.

Déficit. Par exception aux règles normalement applicables en matière de revenus fonciers, si vous constatez un déficit foncier, vous pourrez le déduire de votre revenu global sans limite de montant. Si votre revenu global n’est pas suffisant pour absorber le déficit dégagé sur une année, vous pourrez reporter l’excédent de déficit sur le revenu global des 6 années suivantes.

     => Pour plus de précisions sur les règles normalement applicables en matière de déficit foncier, consultez notre fiche « Gérez vos déficits fonciers »

Cas n°2 : déduction du revenu global. Cette 2nde hypothèse concerne les immeubles qui ne sont pas ouverts à la visite (généralement parce que le propriétaire s’en réserve la jouissance) ou qui sont ouverts, gratuitement, au public.

Déduction des charges. Les charges foncières engagées par le propriétaire du bâtiment sont déductibles, sous réserve du respect de certaines limites qui dépendent de la nature de l’immeuble en question.

A noter. Pour bénéficier d’une déduction « totale » (sous réserve du respect des limites énoncées plus bas), les propriétaires doivent avoir la jouissance totale du bâtiment. En revanche, lorsque la jouissance n’est que partielle, les propriétaires ont droit à une déduction partielle (sous réserve du respect des limites énoncées plus bas) : ils peuvent déduire de leur revenu global le montant des travaux engagés qui se rapportent à la partie du bâtiment qu’ils occupent à titre de résidence principale.

Pour les immeubles classés ou agréés. Pour ce type de bâtiment, il est nécessaire de distinguer les travaux de réparation ou d’entretien qui sont exécutés ou subventionnés par l’administration des affaires culturelles et pour lesquels le propriétaire apporte une contribution, et les autres dépenses.

Travaux exécutés ou subventionnés par l’administration. La participation financière du propriétaire à la réalisation de ces travaux est intégralement déductible. Notez toutefois que s’il perçoit une subvention, seule la quote-part du montant des travaux qui reste définitivement à sa charge est déductible.

Autres dépenses. Pour les autres dépenses, la déduction des charges est possible à hauteur de :

• 50 % si l’immeuble classé monument historique est fermé au public ;
• 100 % si l’immeuble classé monument historique est ouvert au public ;
• 50 % si l’immeuble est agréé.

A noter. Pour bénéficier de la déduction des charges à hauteur de 100 %, il est impératif de prouver soit que l’immeuble est ouvert au public, soit que les travaux sont réalisés en vue d’un accueil du public. Sans autre élément de preuve, le seul fait que l’immeuble soit ouvert au public plusieurs années après la réalisation des travaux est insuffisant.

Charges ? Sont déductibles : les frais de réparation, d’entretien et d’amélioration, les primes d’assurance qui concernent les monuments historiques, celles qui concernent les objets mobiliers à l’intérieur du monument, les impôts autres que ceux qui incombent à l’occupant du bâtiment (par exemple la taxe foncière), les intérêts des dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la réparation de la propriété, les frais de gérance et les rémunérations des gardes et concierges.

Une attestation. Pour les travaux exécutés sur devis et susceptibles, le cas échéant, de faire l’objet d’une subvention, le propriétaire devra impérativement joindre à sa déclaration de revenus une attestation de l’administration des affaires culturelles certifiant que les travaux exécutés ont effectivement le caractère de travaux d’entretien et de réparation.

Attention. Là encore, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.

Pour les immeubles labellisés « Fondation du patrimoine ». Concernant ce type de bâtiments, seules certaines dépenses liées à des travaux de réparation et d’entretien sont déductibles. Cependant, les travaux de construction, reconstruction et remise en état sont déductibles lorsqu’ils ont pour objectif de remettre l’immeuble dans sa situation originelle et ont été prescrits par l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine.

Quote-part. Seule une quote-part de ces charges est déductible du revenu imposable du propriétaire, à savoir :

• 50 % du montant des travaux ;
• 100 % du montant des travaux lorsqu’ils sont subventionnés à hauteur de 20 % au moins par la fondation du patrimoine.

Déficit. Pour les immeubles improductifs, si un déficit foncier est constaté, il sera imputable sur le revenu global de son propriétaire. En revanche, contrairement aux immeubles qui produisent un revenu (cas n°1), si le revenu global n’est pas suffisant pour absorber le déficit, l’excédent ne sera pas reportable : il sera perdu.

Cas n°3 : déduction des revenus fonciers et du revenu global. Cette situation est amenée à se présenter lorsque le propriétaire occupe une partie du bâtiment, même à titre de résidence secondaire, alors qu’une autre partie est ouverte au public ou donnée en location.

Déduction des charges. Dans cette hypothèse, les règles de déduction des charges sont relativement simples : le propriétaire doit commencer par établir une distinction entre les charges qui concernent la partie de l’immeuble productive de revenus et celles qui concernent la partie improductive. Ensuite, il faudra faire application des règles relatives :

• au cas n°1 pour la fraction des charges déductibles des revenus fonciers du propriétaire (pour la partie de l’immeuble qui est ouverte au public ou placée en location) ;
• au cas n°2 pour la fraction des charges déductibles du revenu global du propriétaire (pour la partie de l’immeuble qui est occupée par le propriétaire).

Propriétaire d’un monument historique : quelles conditions ?

Un avantage fiscal… Comme pour tout avantage fiscal, la possibilité offerte aux propriétaires de monuments historiques de déduire, pour le calcul de leur impôt sur le revenu, tout ou partie des charges foncières engagées, est soumise au respect de certaines conditions.

… sous conditions. Dès lors, le propriétaire doit respecter 3 conditions :

• il doit s’engager à conserver la propriété du bâtiment pendant une période d’au moins 15 ans, décomptée à partir du jour de l’achat ;
• il doit être propriétaire de l’immeuble soit directement, soit par l’intermédiaire d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés ayant obtenu un agrément du ministre chargé du budget, soit par l’intermédiaire d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés dont les associés sont les membres d’une même famille : pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2018, les sociétés civiles non soumises à l’IS n’ont plus à obtenir d’agrément du ministre chargé du budget;
• il ne doit pas mettre en copropriété l’immeuble, sauf à obtenir un agrément du ministre chargé du budget : depuis le 1er janvier 2018, vous pouvez mettre l’immeuble en copropriété sans avoir à obtenir d’agrément du ministre chargé du budget, sous réserve que le monument soit affecté à l'habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables, au plus tard dans les 2 ans qui suivent la date de la division.

Des obligations déclaratives. En plus des conditions générales ci-dessus mentionnées, le propriétaire de l’immeuble qui souhaite bénéficier de la déduction exceptionnelle des charges foncières doit se soumettre à certaines obligations déclaratives :

• si l’immeuble relève du cas n°1 : les charges déductibles doivent être indiquées sur la déclaration n°2044 spéciale et si un déficit foncier est constaté, il devra être reporté sur la ligne 4BC de la déclaration n°2042 ;
• si l’immeuble relève du cas n°2 : les charges déductibles sont mentionnées directement sur la ligne 6DD de la déclaration n°2042 ;
• si l’immeuble relève du cas n°3 : les charges déductibles doivent être ventilées et reportées en conséquence sur les déclarations n° 2044 spéciale et n°2042.

Mais aussi. Le propriétaire devra joindre à ces déclarations une note annexe sur laquelle il doit détailler le montant des sommes qu’il demande à déduire. Il devra également fournir la date de l’arrêté ou de la décision octroyant le classement, l’agrément ou le label de la Fondation du Patrimoine.

Un récépissé pour les bâtiments ouverts au public. Si le bâtiment est ouvert au public, le propriétaire devra fournir le récépissé, délivré par le service des impôts des entreprises des particuliers dont dépend sa résidence principale, qui atteste que la déclaration d’ouverture au public a bien été déposée avant le 1er février de chaque année d’exploitation.

Contenu de la déclaration d’ouverture. La déclaration d’ouverture, datée et signée par le propriétaire, doit comporter les informations suivantes :

• l'identité du propriétaire de l'immeuble :

• o les nom, prénoms, date et lieu de naissance du propriétaire ou des titulaires de droits réels immobiliers, ainsi que, le cas échéant, le numéro fiscal s'il s'agit de personnes physiques ;
• o la raison sociale et le numéro SIRET s'il s'agit d'une personne morale ;

• le nom, les adresses physique et électronique du déclarant, et son numéro de téléphone ;
• le nom de l'immeuble, lorsqu'il en possède un, l'adresse et les références cadastrales ;
• les conditions d'ouverture de l'immeuble : horaires et dates d'ouverture au public, zones ouvertes au public et nombre total de jours d'ouverture, en précisant les jours non ouvrables ;
• le cas échéant, le tarif des visites individuelles en fonction des publics ;
• les manifestations ou ouvertures particulières du monument ;
• les moyens de communication utilisés pour l'information du public.

Une tolérance. Le propriétaire du bâtiment ne sera pas privé du bénéfice de l’avantage fiscal s’il omet de faire cette déclaration et ne dispose donc pas du récépissé, sous réserve, néanmoins, qu’il prouve par tous moyens que le public est en mesure de visiter le bâtiment :

• au moins 50 jours par an, dont 25 jours non ouvrables d’avril à septembre inclus ;
• ou 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre.