Renouveler le bail commercial : connaître les dispositions essentielles !

Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail

Un droit qui vous est reconnu ! Le bail commercial ne peut pas prévoir une clause qui aurait pour effet de faire échec à votre droit au renouvellement : si tel était le cas, cette clause serait nulle. Cela signifie qu’au terme prévu par le bail, vous bénéficiez d’un droit au renouvellement de ce bail, droit qui suppose toutefois que certaines conditions soient respectées.

Quel intérêt ? En formulant une demande de renouvellement, le contrat de bail commercial pourra se poursuivre pour une nouvelle durée de 9 ans : en pratique, le renouvellement du bail s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, toutes les clauses du bail initial étant donc en principe reconduites. À ce titre, vous bénéficierez des règles prévoyant le plafonnement du loyer en cas de bail renouvelé (le propriétaire ne peut pas augmenter arbitrairement le montant du loyer au moment du renouvellement, puisque le loyer est alors fixé par référence au loyer d’origine). Un déplafonnement du loyer est possible lorsque le contrat de bail est prolongé tacitement, après 12 ans : ne rien faire au terme du contrat de bail fait donc courir le risque d’un loyer déplafonné à compter de la 12e année.

Conditions à respecter. Vous bénéficierez de ce droit au renouvellement si vous êtes le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués : cela suppose que vous soyez titulaire du bail commercial et inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les commerçants ou au registre national des entreprises (RNE) pour les artisans. En outre, le fonds doit avoir été exploité au cours des 3 années qui ont précédé la date d’expiration ou de sa prolongation.

À noter. Vous conservez ce droit au renouvellement du bail même si le fonds de commerce dont vous êtes propriétaire est exploité par un locataire-gérant ou par un usufruitier.

Demander le renouvellement du bail

Une demande du locataire. Si vous souhaitez renouveler le contrat de bail, vous devez en faire la demande : cette demande doit être faite dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment après cette date.

Forme. La demande du locataire doit être adressée au bailleur soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception soit par acte de commissaire de justice.

Une mention obligatoire ! La demande de renouvellement doit inclure la mention suivante : « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.».

Pour la petite histoire : demande de révision du loyer. Le juge a précisé qu’une demande de révision de loyer n’est pas recevable lorsque celle-ci intervient après que le bailleur a accepté une demande de renouvellement comportant la mention suivante : « aux clauses et conditions du bail venu à expiration. ».

Attention ! Méfiez-vous des « démembrements » de propriété ! Cette situation survient généralement quand un couple est propriétaire d’un local commercial. Il peut arriver que l’un des membres du couple décède, ce qui entraîne alors un démembrement de propriété : l’époux survivant est « usufruitier » et le ou les éventuels héritiers sont « nus-propriétaires ». Or, la loi prévoit que l'usufruitier ne peut pas, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. Dans cette situation, il faut donc solliciter le renouvellement du bail commercial auprès du l’usufruitier et du nu-propriétaire.

Pour la petite histoire. Un locataire qui a seulement sollicité le renouvellement du bail commercial auprès de l’usufruitière, omettant le nu-propriétaire, a vu sa demande considérée comme irrégulière et nulle.

À noter. À défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par la justice à donner seul à bail un immeuble usage commercial, industriel ou artisanal.

Une réponse du propriétaire. Le propriétaire peut avoir plusieurs réactions :

• la plus positive consistera à accepter le principe du renouvellement ;
• mais il peut aussi refuser le renouvellement du bail : dans ce cas, il doit vous verser une indemnité d’éviction (sauf en cas de manquement grave du locataire à ses obligations comme, par exemple, le défaut d’immatriculation de son activité).

À noter. Un défaut de réponse de sa part dans les 3 mois de la demande vaudra accord tacite, ce qui ne l’empêchera toutefois pas de refuser plus tard ce renouvellement (avec indemnité d’éviction), sauf si des manquements ont été commis par le locataire postérieurement au renouvellement.

Pour la petite histoire. Un restaurateur demande le renouvellement de son bail commercial à sa bailleresse. Constatant que cette dernière ne lui répond pas, il en déduit après l’expiration d’un délai de 3 mois, que son silence vaut acceptation du renouvellement. Ce que la bailleresse conteste, des manquements postérieurs au renouvellement ayant été constatés et non régularisés, le renouvellement, malgré son silence, ne peut être validé. Ce que le juge confirme.

Attention au formalisme ! Pour que le refus de renouvellement de bail par le bailleur soit valable, il doit obligatoirement être accompli par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par un commissaire de justice.

Désaccord sur le nouveau loyer. En cas de désaccord sur le montant du nouveau loyer, le locataire et le bailleur ont 2 ans pour saisir le juge à compter du renouvellement du bail.

       =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Bail commercial : les conséquences du refus de renouvellement »

À l’initiative du propriétaire ? Le propriétaire peut aussi être à l’initiative du renouvellement qui enverra alors au locataire un congé avec offre de renouvellement. Le plus souvent, est associée à cette démarche une augmentation du loyer.

Congé nul. Lorsque qu’un congé délivré par le bailleur est nul, le locataire a 2 alternatives : soit il renonce à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans le local loué dans l’attente du paiement de cette indemnité, soit il opte pour la poursuite du bail.

La réponse du locataire. Dans ce cas, le locataire peut :

• garder le silence tout en réglant le nouveau loyer réclamé par le bailleur ;
• accepter le renouvellement du bail et le montant du loyer proposé (a minima, une lettre recommandée avec AR est conseillée) ;
• accepter le renouvellement, mais contester le montant du loyer : le litige sera alors soumis à la commission départementale de conciliation des baux commerciaux (à défaut de conciliation, le tribunal peut être saisi et si personne, bailleur ou locataire, ne saisit le tribunal dans un délai de 2 ans, le bail est renouvelé à l’ancien prix).

À noter. Pour information, lorsque le locataire ou le propriétaire a recours à la lettre recommandée avec AR, la date de notification à l'égard de celui qui y procède est celle de l'expédition de la lettre et, à l'égard de celui à qui elle est faite, la date de première présentation de la lettre.

En cas de renouvellement, le loyer est plafonné

Une révision du loyer possible. Au moment du renouvellement du bail, le bailleur peut souhaiter modifier le loyer. Cela suppose notamment d’envoyer au locataire, au moins 6 mois avant l’échéance du bail, un congé avec offre de renouvellement, incluant la proposition d’un montant de loyer révisé. La modification du prix du loyer peut aussi être faite dans la réponse au renouvellement sollicité par le locataire. Par principe déterminé librement, sous le contrôle du juge en cas de désaccord, le loyer du bail renouvelé est toutefois plafonné.

Un loyer plafonné. Si, par principe, le loyer d’un bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, il est expressément prévu que ce loyer fera l’objet d’un plafonnement : le taux de variation du loyer applicable au titre du bail à renouveler ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale, de l'indice de référence (indice du coût de la construction ou – obligatoire pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 – indice des loyers commerciaux ou indice des loyers des activités tertiaires)

Concernant la valeur locative des lieux. Il a été jugé que la prise en charge, par le locataire, des grosses réparations du local et de la taxe foncière du local commercial, incombant en principe au bailleur, vient diminuer la valeur locative des lieux prise en compte pour fixer le prix du loyer renouvelé.

Point important, notez que pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, le bailleur ne peut plus mettre à la charge du locataire le paiement des grosses réparations du local.

À noter. Le plafonnement est une limitation à la hausse du montant du loyer du bail à renouveler. Ce n'est que dans l'hypothèse où la valeur locative est supérieure au loyer en cours que cette règle d'exception s'applique. Si la valeur locative est inférieure à ce plafond il faut retenir cette valeur. Un locataire pourrait donc obtenir que le loyer du bail renouvelé soit revu à la baisse si le loyer indexé ne correspond plus à la valeur locative.

Bail de 9 ans. La règle du plafonnement ne s'applique que si la durée du « bail à renouveler » n'est pas supérieure à neuf ans : ne sera donc pas soumis à cette mesure protectrice pour vous le bail renouvelé pour une durée supérieure à 9 ans, ou pour une durée de 9 ans, mais conclu initialement pour une durée supérieure à 9 ans. Sachez, à cet égard, que si le bail se poursuit tacitement au-delà du terme contractuel de 9 ans, mais sans excéder 12 ans, le loyer du bail renouvelé bénéficie du plafonnement.

Une dérogation possible au plafonnement du loyer. Par principe, lorsque les éléments constitutifs de la valeur locative, hormis le prix, ont subi une altération, il sera possible de déplafonner ce loyer et fixer une nouvelle valeur. Pour rappel, à défaut d'accord des parties, la valeur locative est déterminée par cinq éléments qui sont les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Concrètement. Le propriétaire peut donc faire échapper le loyer à la règle du plafonnement s’il arrive à démontrer que les conditions de la location ont changé de manière notable. Il doit cependant être en mesure d’apporter la preuve que les éléments qui ont participé à la détermination du loyer initial (caractéristiques du local, destination des lieux, facteurs locaux de commercialité, obligations respectives des parties, prix couramment pratiqués) ont été profondément modifiés. Ainsi, par exemple, un loyer pourrait faire l’objet d’un déplafonnement si des travaux ont eu pour effet d’augmenter sensiblement la surface de vente ou si le propriétaire a autorisé l’exercice d’une nouvelle activité.

Un déplafonnement limité ! Afin d’éviter les hausses de loyers trop importantes, ce déplafonnement est limité : le déplafonnement ne pourra pas conduire à une augmentation de loyer supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014).

Attention. Vous devez vérifier que ces modifications ont véritablement un caractère notable et sont favorables au locataire pour qu’elles puissent entraîner un déplafonnement du loyer : source de litige, cette situation doit s’apprécier au cas par cas, sous l’appréciation du juge le cas échéant.

Bon à savoir. En l’absence de clause contraire du bail commercial, les travaux d’amélioration financées par le locataire deviennent, par l’effet de l’accession, la propriété du bailleur lors du 1er renouvellement qui suit leur réalisation. Ces travaux sont valorisés lors du 2nd renouvellement et son susceptibles, en l’absence de clause d’accession, d’entraîner un déplafonnement du loyer.

Pour la petite histoire. Il a été jugé que les activités de vente à emporter et vente par Internet avec livraison sont considérées comme incluses dans le bail commercial qui prévoie une activité « d’alimentation générale et de restaurant », dès lors qu’elles correspondent à une évolution des usages commerciaux et des besoins de la clientèle, particulièrement en milieu urbain.

À noter. Il faut souligner que la notion de « destination des lieux » (et donc de la définition des activités autorisées par le bail) fait l’objet d’un contentieux riche, donnant lieu à de nombreuses décisions de justice. Il n’est pas possible de dégager de celles-ci une tendance générale et homogène : chaque situation doit être appréciée au cas par cas.

Renouvellement du bail : pour quelle durée ?

Principe : 9 ans ! La règle est ici simple : la durée du bail renouvelé est de 9 ans, ce qui constitue une durée minimum. Il en sera ainsi, quelle que soit la durée du bail initial. C’est ce qu’a rappelé, à ce sujet, un juge à propos du renouvellement d’un bail conclu pour une durée initiale de 12 ans, bail qui stipulait que si les conditions du renouvellement étaient remplies, le bail serait reconduit pour une nouvelle durée de 12 ans : dans cette affaire, le locataire n’ayant pas donné son accord pour le renouvellement sur cette base, le juge a conclu que le bail ne pouvait être renouvelé que pour une période de 9 ans.

Exception : accord des parties. Cette règle imposant une durée de 9 ans pour le renouvellement du bail commercial n’est pas figée, puisqu’il est possible de convenir d’une durée plus longue, ce qui supposera dans cette hypothèse de formaliser un accord entre propriétaire et locataire.