Syndic de copropriété : ce qu’il faut savoir

Syndic de copropriété : une obligation ?

Le syndic, c’est quoi ? Le syndic de copropriété est l’organe exécutif de la copropriété dont le mode de fonctionnement est strictement réglementé. Il a notamment pour activité et pour charge la gestion de l’immeuble divisé en lots et détenu par plusieurs copropriétaires.

À ne pas confondre ! Il ne faut pas confondre « syndic » et « conseil syndical ». Le conseil syndical est une émanation de l’assemblée des copropriétaires et a pour objet d’assister et de contrôler la gestion du syndic.

Une obligation ? La présence d’un syndic dans une copropriété est obligatoire, même lorsqu’il n’y a que 2 copropriétaires (une convention prévoyant le contraire sera nulle).

Le syndic, c’est qui ? Il en existe 2 types : le syndic non professionnel et le syndic professionnel. 

Le syndic non professionnel. Le syndic non professionnel peut être soit un copropriétaire bénévole, soit une coopérative. Dans les 2 cas, le syndic est nécessairement propriétaire d’un lot composant la copropriété.

Le syndic professionnel. En règle générale, il s’agit d’un professionnel de l’immobilier qui doit répondre à plusieurs critères, à savoir :

• posséder une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite ;

• posséder une assurance de responsabilité civile professionnelle ;

• ouvrir un compte bancaire ou postal séparé ;

• avoir la carte professionnelle de « gestion immobilière » délivrée par la préfecture.

Comment choisir son syndic ? C’est l’assemblée générale des copropriétaires qui désigne le syndic par un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires (l’assemblée générale ne peut déléguer ce pouvoir). À défaut de désignation par l’assemblée générale, le syndic sera choisi par le président du tribunal judiciaire.

À noter. Lorsqu’un syndic provisoire a été nommé, notamment par les promoteurs dans le cadre d’une construction neuve, ce syndic doit voir sa désignation ratifiée dans le délai d’1 an suivant la mise en copropriété.

Syndic de copropriété : une relation contractuelle

Un contrat de mandat. Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de ses missions.

Quelle durée maximale ? Le mandat de syndic ne peut excéder 3 ans. Rappelons toutefois une exception : la nomination d’un syndic provisoire lors de la construction de l’immeuble ne peut pas excéder 1 an.

Fin du contrat. À l’arrivée du terme prévu au contrat, le renouvellement du syndic par un nouveau vote de l’assemblée générale est possible (précédé d’une nouvelle mise en concurrence, sauf si le conseil syndical décide de ne pas y procéder). Mais il arrive que le contrat prenne fin avant l’arrivée du terme prévu :

• par démission du syndic (sauf intention de nuire ou abus de ce dernier) : le syndic doit respecter un préavis de 3 mois ; il faut qu’il formule une intention définitive et non une simple manifestation de volonté de démissionner ;

• par révocation du syndic si celui-ci a commis de graves erreurs dans le cadre de sa mission sur vote de l’assemblée générale (il y aura également révocation si l’assemblée générale vote pour la nomination d’un nouveau syndic) ;

• par décès du syndic bénévole.

Changement de syndic. L’ancien syndic doit remettre au nouveau plusieurs documents dans un délai d’1 mois, dont une copie est remise au conseil syndical, à savoir : 

• la situation de trésorerie ;

• la totalité des fonds disponibles immédiatement ;

• l’ensemble des documents et archives du syndicat.

À noter. Dans un délai de 2 mois, l’ancien syndic doit également remettre :

• le solde des fonds disponibles après apurement des comptes ;

• l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat.

Syndic défaillant. En cas d’empêchement ou de carence du syndic, si le règlement de copropriété ne prévoit rien, un administrateur provisoire est désigné par le président du tribunal judiciaire par tout intéressé suite à une mise en demeure du syndic demeurée infructueuse pendant plus de 8 jours, sauf situation d’urgence. Cette désignation ne vaut pas révocation du syndic.

Les rémunérations du syndic de copropriété

Une rémunération forfaitaire. La rémunération est encadrée par le contrat. Le syndic perçoit une rémunération annuelle forfaitaire dont le montant peut être révisé annuellement.

Le forfait. Il contient toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission (qui comprend notamment l’administration, la conservation, la garde et l’entretien de l’immeuble). Une liste des prestations incluses dans le forfait doit être annexée au contrat. Le montant du forfait (révisé annuellement) ainsi que les modalités de versement sont déterminés dans le contrat.

     =>  Consultez l’annexe contenant la liste non limitative des prestations incluses dans le forfait

À noter. Certaines rémunérations sont comprises dans le forfait et ne peuvent donner lieu à une rémunération supplémentaire. Il s’agit :

• des formalités de déclaration de sinistre concernant les parties communes et les parties privatives quand le sinistre a sa source dans les parties communes ;

• la gestion des règlements aux bénéficiaires.

À noter bis. Certaines prestations peuvent être incluses dans la rémunération par forfait. Ce choix appartient aux parties lors de la conclusion du contrat. Il s’agit de :

• la préparation, convocation et tenue des assemblées générales, autre que l’assemblée générale annuelle ;

• l’organisation de réunions avec le conseil syndical.

À noter ter. Des prestations peuvent être exclues de la rémunération par forfait, à savoir :

• l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat par le syndic ;

• l’accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés ;

• l’archivage par le syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée à ses propres frais.

Une rémunération particulière. Le syndic peut percevoir une rémunération complémentaire lorsqu’il effectue une prestation particulière dont le montant est prévu dans le contrat ainsi que le mode de calcul. Certaines prestations font l’objet d’honoraires, notamment celles relatives aux travaux. Les prestations particulières qui donnent lieu à une rémunération spécifique sont limitées et listées par un décret.

     =>  Consultez la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire