Vendre un bien immobilier : des exonérations fiscales possibles !

Une vente immobilière imposée ou exonérée ?

Par principe : une vente imposable. On le sait, en matière fiscale, il existe peu de revenus ou de gains qui échappent à l’impôt, et les ventes de biens immobiliers n’échappent pas à cette règle. Le gain réalisé à l’occasion d’une vente immobilière (ce qu’on appelle la « plus-value ») est donc normalement soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (19 % pour l’impôt sur le revenu, 17,2 % pour les prélèvements sociaux, soit un taux global d’imposition de 36,2%). Mais toutes les ventes immobilières sont-elles concernées ?

Quelle vente ? Ce que l’on évoque, ici, concerne les plus-values réalisées par les particuliers, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé : il s’agira donc des gains réalisés à l’occasion de la vente d’un appartement, d’une maison, d’un terrain, d’un bâtiment loué, de titres de société civile immobilière qui détient elle-même des biens immobiliers. Mais il pourra aussi s’agir de la vente d’un bien par une SCI (qui n’a pas opté pour l’impôt sur les sociétés) et dont vous détenez les parts, hypothèse relativement fréquente dans le cadre des stratégies de détention des patrimoines immobiliers.

Le cas des locaux meublés. La vente d’un logement loué meublé suit le même régime fiscal que les ventes de bien non loués, sauf si vous avez le statut de loueur en meublé professionnel, auquel cas vos gains seront soumis à l’impôt selon les règles des plus-values professionnelles. Sera qualifiée de loueur en meublé professionnel, la personne qui est inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés, qui retire des loyers annuels de cette activité de plus de 23 000 €, ces recettes excédant les revenus professionnels du foyer fiscal.

Attention. Depuis le 8 février 2018, l’administration ne peut plus imposer la condition d’inscription au RCS pour reconnaître le statut de loueur en meublé professionnel, sous réserve que l’ensemble des autres conditions soient réunies.

Par exception, une vente exonérée. Certaines ventes bénéficient toutefois d’une exonération spéciale, totale ou partielle. Evoquons rapidement l’hypothèse de l’application des divers abattements pour durée de détention : appliqués sur le montant de la plus-value, ces abattements permettent d’obtenir une exonération totale de la vente, tant au niveau de l’impôt sur le revenu (immeuble détenu depuis au moins 22 ans, au moins 30 ans pour les terrains à bâtir) que des prélèvements sociaux (immeubles ou terrains à bâtir détenus depuis au moins 30 ans), des durées de détention inférieures à ces seuils permettant le bénéfice d’une exonération partielle.

Dans quelles hypothèses ? Attardons-nous quelques instants sur les exonérations admises par la règlementation fiscale, et qui concernent notamment la résidence principale, la résidence secondaire, la résidence locative, etc., lesquelles peuvent être exonérées… sous conditions…

Vendre votre résidence principale

Une vente exonérée ? Il s’agit-là d’un cas d’exonération fiscale que la plupart des personnes connaissent : si vous vendez votre résidence principale, le gain que vous réalisez sera purement et simplement exonéré d’impôts, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Encore faut-il qu’il s’agisse effectivement de votre habitation principale : comment l’administration fiscale définit-elle la « résidence principale » ?

Oui, mais attention… Une résidence principale est une habitation dans laquelle vous habitez habituellement et effectivement, au moment de la vente. Cela suppose donc, a contrario, qu’une utilisation temporaire d'un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d'une résidence principale susceptible de bénéficier de l'exonération. Si un doute subsiste, il vous appartiendra de prouver que l’habitation vendue est effectivement votre résidence principale.

Et les dépendances ? L’exonération s‘applique au logement, ainsi qu’à ses dépendances immédiates et nécessaires : aire de stationnement, garage (s’il est situé à moins d’un kilomètre), remises, granges, etc.

Vendre votre résidence secondaire ou un bien loué

Une vente imposée ? Il ne s’agit plus, ici, de vendre la résidence principale, mais de vendre une résidence secondaire ou un bien que vous mettez en location. Parce que ce type de bien immobilier ne répond pas à la définition fiscale de la résidence principale, le gain réalisé à l’occasion de la vente sera normalement imposé. Sauf dans une hypothèse précise…

Oui, sauf si… Il existe un cas d’exonération à connaître, qui concerne celles et ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale. La 1ère vente d’un logement autre que la résidence principale, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires, sera exonérée d’impôt sous réserve
que :

• vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant cette vente directement ou par l’intermédiaire d’une société (pour apprécier cette condition, il faut se placer au jour de la vente de la résidence secondaire ou du bien loué);
• vous vous serviez des fonds reçus grâce à cette vente pour acheter ou construire votre résidence principale, ce remploi devant être effectif dans les 24 mois de la vente.

À noter. Cette exonération est applicable, même si vous avez déjà vendu un ou plusieurs logements qui, faute de remplir les conditions d’application de l’exonération ou d’en avoir demandé le bénéfice, n’ont pas ouvert droit à l’exonération.

Exemple 1. Un couple est propriétaire de 2 appartements et réside dans l’un d’entre eux à titre de résidence principale. Il décide de vendre le second appartement et s’acquitte de l’impôt dû sur le gain réalisé. Deux ans plus tard, à l’issue d’une procédure, l’achat de l’appartement constituant leur résidence principale est annulé par le juge. Le couple se rapproche alors de l’administration fiscale pour demander à bénéficier, rétroactivement de l’ exonération d’impôt sur le gain réalisé lors de la vente du second appartement : l’annulation de l’achat de leur résidence principale permet de considérer qu’au moment de la vente de sa résidence secondaire, il n’était pas propriétaire de sa résidence principale.

Non. L’administration considère que pour déterminer s’il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt, il faut se placer au jour de la vente. Or, au jour de la vente de la résidence secondaire, l’achat de la résidence principale n’avait pas encore été annulé : le couple en était toujours propriétaire. L’administration a donc maintenu son refus, ce que le juge a confirmé.

Exemple 2. Un propriétaire vend sa résidence secondaire et demande à bénéficier de l’exonération d’impôt. Refus de l’administration qui lui rappelle que pour bénéficier de cette exonération, 2 conditions sont nécessaires : il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans précédant la vente, et il faut réinvestir le gain réalisé dans l’achat de cette résidence. « C’est bien le cas » répond le propriétaire, qui ne voit pas où est le problème : le projet de vente de sa résidence secondaire a tout de même débuté 18 mois avant l’achat de sa résidence principale. Sauf qu’un « projet de vente » n’est pas une vente, répond à son tour l’administration.

Ici, le propriétaire a donné mandat à 2 agences immobilières concernant la vente de la résidence secondaire un an après l’achat de sa résidence principale… une vente qui n’est d’ailleurs effectivement intervenue que 2 ans après cet achat, ce qui justifie, selon le juge, le maintien du redressement fiscal.

Une tolérance administrative… Pour tenir compte de certaines situations particulières, par exemple lorsqu’un propriétaire achète sa résidence principale, notamment au moyen d’un prêt relais, avant même d’avoir vendu sa résidence secondaire (ou une résidence qu’il place en location), l’administration fiscale accorde, par mesure de tolérance et toutes conditions par ailleurs remplies, le bénéfice de cette exonération d’impôt dès lors que :

• la mise en vente de la résidence secondaire est antérieure à l’achat de la résidence principale ;
• la vente intervient dans un délai normal après l’achat de la résidence principale, la « normalité du délai » étant appréciée par l’administration au cas par cas ;
• le prix de vente est effectivement utilisé pour financer l’achat ou la construction de la résidence principale (on parle ici de « remploi ») : dans l’hypothèse d’un achat de la résidence principale au moyen d’un prêt-relais par exemple, le prix de vente devra être affecté au remboursement de cet emprunt ;
• l’acte authentique de vente doit mentionner expressément la somme dont le remploi est souhaité.

… pour certaines ventes seulement. Cette tolérance administrative ne concerne que les ventes de résidences secondaires intervenues depuis le 1er février 2012.

Vente d’un bien immobilier : une exonération pour les ventes réalisées au profit d’organismes en charge du logement social

Depuis le 1er janvier 2021 et jusqu’au 31 décembre 2023, l’exonération d’impôt sur le revenu s’applique aux ventes de biens réalisées au profit :

• d’un organisme en charge du logement social (organisme HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, Association Foncière Logement, unions d’économie sociale, organismes de foncier solidaire, etc.), qui s’engage, dans l’acte authentique d’achat, à réaliser et achever des logements locatifs sociaux dans un délai de 10 ans à compter de la date de l’acquisition ;
• d’une collectivité territoriale, d’un établissement de coopération intercommunale compétent ou d’un établissement public foncier, en vue de leur cession au profit d’un organisme en charge du logement social (organisme HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, Association Foncière Logement, unions d’économie sociale, etc.), qui s’engage, dans l’acte authentique d’achat, à réaliser et achever des logements locatifs sociaux dans un délai de 10 ans à compter de la date de l’acquisition : dans cette hypothèse, le bénéfice de l’exonération suppose que le bien soit vendu dans le délai d’un an suivant son achat ; pour les cessions réalisées par un établissement public foncier, ce délai est porté à 3 ans ;
• de tout autre acheteur qui s’engage, dans l’acte authentique d’achat, à réaliser des logements locatifs sociaux dans un délai de 4 ans à compter de la date de l’acquisition.

Attention. Ce dispositif d’exonération d’impôt ne s’applique pas dans les « quartiers prioritaires de la politique de la ville ».

Un calcul. Pour les ventes réalisées au profit d’un organisme en charge du logement social ou d’une collectivité territoriale, d’un établissement de coopération intercommunale compétent ou d’un établissement public foncier, en vue de leur cession au profit d’un organisme en charge du logement social, l’exonération d’impôt est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux que l’acquéreur s’est engagé à réaliser et à achever par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire.

Une précision. Notez que pour les organismes en charge du logement social l’exonération est totale, lorsque ce prorata dépasse 80 %.

Une sanction. En cas de manquement à l’engagement d’achèvement des locaux au terme des délais de 10 ou 4 ans, l’acquéreur sera tenu au paiement d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte.

Cas particulier des fusions. Dans l’hypothèse d’une fusion de sociétés, l’engagement de construction de l’acquéreur n’est pas rompu si la société absorbante s’engage, dans l’acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de cet engagement d’achèvement des locaux dans le délai restant à courir. En cas de non-respect de cet engagement, la société absorbante s’expose, elle aussi, au paiement d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte.

Sanction bis. En cas de manquement à l’obligation de cession dans le délai d’1 ou de 3 ans, les collectivités territoriales, les établissements de coopération intercommunale compétents ou les établissements publics fonciers qui achètent des biens immobiliers en vue de leur cession au profit d’un organisme en charge du logement social devront reverser à l’État l’impôt dû sur la plus-value réalisée.

Vente d’un bien immobilier : autres hypothèses d’exonérations fiscales

Ventes de faible montant. Les ventes d’un montant inférieur à 15 000 € sont exonérées d’impôt, ce plafond étant apprécié transaction par transaction.

Et si plusieurs biens sont vendus au cours de la même transaction ? Lorsque plusieurs biens sont vendus à un même acheteur au cours d’une seule et unique transaction, le seuil de 15 000 € s’apprécie par transaction : le nombre de bien cédés lors de cette vente est sans incidence.

Ventes par un retraité de condition modeste. Les titulaires d'une pension de retraite ou d'une carte d'invalidité sont exonérés d’impôt à raison des gains immobiliers qu’ils réalisent, à condition qu’ils ne soient pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et que leur revenu fiscal de référence n’excède pas un certain seuil (en 2021, pour une vente en 2023, ce seuil correspond à 11 885 € pour la 1re part de quotient familial majoré de 3 174 € pour chaque ½ part supplémentaire), ces conditions étant appréciées au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la vente.

Personnes placées en maison de retraite. Une exonération, spéciale s’applique en faveur des personnes qui sont placées en maison de retraite et en faveur des adultes handicapés placés en foyer d’accueil : la plus-value que ces personnes réalisent à l’occasion de la vente de leur logement qui constituait leur résidence principale avant leur entrée dans l’établissement social ou médico-social est exonérée d’impôt. Cette exonération suppose toutefois que :

• le logement doit être vendu dans les 2 ans qui suivent l’entrée du propriétaire dans l’établissement, ce logement ne devant, dans l’intervalle, n’avoir fait l’objet d’aucune occupation ;
• le vendeur ne doit pas être soumis à l’IFI et disposer, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la vente, d’un revenu fiscal de référence ne dépassant pas un seuil fixé (en 2021 pour une vente en 2023, ce seuil est fixé à 27 947 € pour la 1re part de quotient familial, majoré de 6 530 € pour la première ½ part et 5 140 € pour chaque ½ part supplémentaire).

Vente d’un droit de surélévation. Les plus-values résultant de la cession d’un droit de surélévation en vue de la réalisation de locaux destinés à l’habitation sont exonérées, jusqu’au 31 décembre 2024, sous réserve que l'acquéreur s'engage à réaliser et à achever les locaux destinés exclusivement à l'habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date de l'acquisition.

Vente suite à une déclaration d’utilité publique en vue d’une expropriation. Les plus-values qui résultent d’une vente suite à une déclaration d’utilité publique en vue d’une expropriation sont exonérées d’impôt, sous réserve que le vendeur utilise l’intégralité de l’indemnité d’expropriation (ou du prix de vente), dans un délai de 12 mois suivant sa perception, pour l’achat, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs biens immobiliers.

Mais aussi. Cette exonération d’impôt s’applique également aux plus-values réalisées par les personnes ayant exercé un droit de délaissement.

Droit de délaissement. Au nom de l’intérêt général, il peut arriver qu’une commune décide de créer une « réserve » sur un bien vous appartenant (peu importe qu’il s’agisse d’un terrain nu ou d’une maison, etc.), réserve qui va vous empêcher de jouir pleinement de votre bien. Vous pouvez avoir, par exemple, l’interdiction de construire sur votre terrain ou avoir l’interdiction d’effectuer de nouveaux travaux sur votre maison.

1 solution ! Si vous estimez que la servitude est contraignante, vous pouvez utiliser votre « droit de délaissement ». Il s’agit d’une procédure administrative par laquelle vous demandez au bénéficiaire de la servitude d’acheter votre bien.