Vente d’un immeuble appartenant à l’entreprise : une exonération possible ?

Une exonération totale ou partielle possible

Plus-value... La plupart du temps, lorsqu’une entreprise décide de céder un bien immobilier, elle réalise un gain qu’elle doit soumettre à l’impôt sur les bénéfices : c’est ce qu’on appelle une plus-value. La plus-value sera imposée différemment selon sa qualification : plus-value à court-terme ou plus-value à long-terme.

…à long terme. Si la plus-value est dite à long terme, l’entreprise pourra, toutes conditions par ailleurs remplies, bénéficier d’un abattement sur le gain réalisé pour le calcul de l’impôt.

2 ans. Pour mémoire, une plus-value est dite à long terme dans les hypothèses suivantes :

• lorsqu’elle provient de la vente d’éléments non amortissables détenus depuis au moins 2 ans par l’entreprise ;
• lorsqu’elle provient de la vente d’éléments amortissables détenus depuis au moins 2 ans par l’entreprise : dans ce cas, le gain réalisé ne profite du régime favorable des plus-values à long terme que pour la partie qui excède les amortissements déjà déduits.

Abattement. L’abattement est de 10 % pour chaque année de détention échue au jour de la cession au-delà de la 5ème année. Il peut donc permettre à l’entreprise de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente, voire même d’une exonération totale si la vente intervient après 15 ans de détention.

Exemple. Une entreprise vend un bien immobilier qu’elle détient depuis 12 ans. Elle le vend 300 000€ et réalise une plus-value de 100 000 €. Au vu de la durée de détention, l’entreprise pourra bénéficier d’un abattement de 70 % (5ème année + 7 ans x 10 % ou 12-5 x 10 %). Elle devra donc soumettre à l’impôt la somme de 30 000 € correspondant au gain réalisé diminué de l’abattement pour durée de détention (100 000 € - 70 000 € d’abattement).

A noter. Les années de détention se calculent par période de 12 mois, c’est pourquoi on parle d’années de détention échues.

Délai de détention. Pour calculer le délai de détention, il faut déterminer le point départ et le terme du délai.

Point de départ. En principe, on considère que la détention commence à partir du moment où le bien est inscrit à l’actif de l’entreprise. Si le bien en question n’est pas tout de suite exploité par l’entreprise dans le cadre de son activité, la date à retenir sera celle correspondant à l’affectation réelle du bien à l’activité… ce qui peut être difficile à prouver !

Terme. Le terme du délai, sans surprise, correspond au jour de la cession du bien immobilier. Par cession, il faut comprendre les ventes, mais aussi les apports en société, les échanges, les donations, les retraits purs et simples de l’actif, les expropriations, les réquisitions, etc.

A noter. Pour le calcul du délai de détention, il ne faut tenir compte que des années pendant lesquelles le bien a été affecté à l’exploitation de l’entreprise, ainsi :

• si le bien a été détenu en propre par l’entrepreneur, dans son patrimoine personnel, avant d’être affecté à l’exploitation de l’entreprise : pour le calcul de la durée de détention, et donc de l’abattement, il ne sera pas tenu compte des années pendant lesquelles le bien faisait partie du patrimoine personnel de l’entrepreneur ;
• si le bien a été affecté plusieurs fois à l’exploitation de l’entreprise et qu’entre chaque période il a réintégré le patrimoine personnel de l’exploitant : là encore, il ne sera tenu compte que des périodes pendant lesquelles le bien a été affecté à l’exploitation de l’entreprise, à condition que l’entreprise exerce toujours la même activité.
• si le bien a été affecté plusieurs fois à l’exploitation de l’entreprise parce que l’entreprise a changé d’activité : le délai sera décompté à partir de la dernière activité en date (pas de cumul possible des durées de détentions lorsque le bien a été affecté à différentes activités).

Cumul. Point intéressant, l’abattement pour durée de détention applicable en cas de cession d’un immeuble appartenant à l’entreprise peut tout à fait se cumuler avec d’autres régimes d’exonération des plus-values, et notamment :

• l’exonération selon le prix de vente en cas de cession d’entreprise ;
• l’exonération selon le niveau de chiffre d’affaires en cas de cession d’entreprise ;
• l’exonération pour cession d’entreprise et départ à la retraite du dirigeant.

Plus-value à court terme. Si la plus-value est dite à court terme, c’est-à-dire si le bien cédé est détenu depuis moins de 2 ans par l’entreprise, le produit de la vente devra être ajouté au résultat imposable de l’entreprise : il sera donc imposé à l’IS ou à l’IR dans les conditions de droit commun.

Quelles conditions devez-vous respecter ?

Des conditions. Comme tout dispositif d’exonération, l’abattement applicable au gain retiré de la vente d’un bien immobilier appartenant à l’entreprise est soumis à de nombreuses conditions tenant à la personne du cédant et à la nature du bien cédé.

Une entreprise… Il ne peut s’appliquer qu’aux gains réalisés par des entreprises relevant de l’impôt sur le revenu (IR), quel que soit leur régime d’imposition (micro, réel normal ou simplifié, déclaratif spécial) et quelle que soit leur forme (entreprise individuelle, société, etc.). Les entreprises relevant de l’impôt sur les sociétés (IS) sont totalement exclues du bénéfice de ce dispositif fiscal.

… qui exerce certaines activités. Outre le fait d’être imposable à l’IR, l’entreprise doit affecter le bien immobilier à l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

Un bien… Seule la cession d’un bien inscrit à l’actif immobilisé de l’entreprise et affecté à son exploitation (bureaux, usine, local commercial, etc.) peut bénéficier de l’abattement pour durée de détention. Par conséquent, sont exclus les biens immobiliers inscrits en stocks généralement détenus par les sociétés de construction-vente, les marchands de bien, etc., ainsi que les immeubles de placements, c’est-à-dire ceux qui ne sont utilisés par l’entreprise que pour valoriser son capital (par exemple un bien loué par un loueur en meublé non professionnel).

…immobilier. L’abattement pour durée de détention n’est applicable qu’aux cessions de biens immobiliers, c’est-à-dire :

• de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis : terrains, bureaux, constructions, plantations, droits réels immobiliers, etc. ;
• de droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier (la condition d’inscription à l’actif n’étant pas requise pour ce type de biens) ;
• de droits ou parts de sociétés (ou groupements) à prépondérance immobilière, c’est-à-dire dont l’actif est composé à plus de 50 % :

• ○ de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ;
• ○ ou de droits ou parts de sociétés ou groupements dont l’actif est lui-même composé pour plus de de 50 % de sa valeur de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, affectés par l’entreprise à sa propre exploitation.

Attention. Les terrains à bâtir, c’est-à-dire ceux pour lesquels l’acte d'acquisition contient un engagement, pris par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de 4 ans les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf ou les travaux nécessaires à l’achèvement d’un immeuble, sont toujours exclus du bénéfice de l’abattement pour durée de détention. Cela résulte du fait que de tels immeubles ne peuvent pas être regardés comme étant affectés à l’exploitation de l’entreprise.

Exploitation ? Comme nous l’avons vu, les biens immobiliers cédés doivent être affectés à l’exploitation de l’entreprise. L’appréciation de cette notion « d’affectation à l’exploitation » peut parfois se révéler délicate, notamment lorsque le bien fait l’objet à la fois d’un usage professionnel et d’un usage personnel. Dans cette situation, le principe consiste normalement à établir un prorata d’usage (rapport entre surface affecté à l’usage professionnel et surface totale de l’immeuble) pour n’appliquer l’abattement que sur la partie du gain réalisé qui correspond à la partie de l’immeuble affectée à un usage professionnel.

Tolérance. Pour éviter les calculs fastidieux, l’administration admet, par tolérance, que l’ensemble du gain réalisé suite à la cession puisse bénéficier de l’abattement sous réserve que les conditions suivantes soient réunies :

• le local utilisé à titre privatif ne doit pas constituer un immeuble juridiquement distinct de l’immeuble affecté à l’usage professionnel ;
• la surface du bien affecté à un usage personnel ne doit pas excéder 10 % de la surface totale de l’immeuble.

Pour la petite histoire… Une entreprise vend un immeuble qu’elle indique être affecté à son exploitation. Elle demande à bénéficier de l’abattement pour durée de détention sur le gain réalisé, ce que l’administration lui refuse. Elle rappelle, en effet, que la vente de terrains à bâtir n’ouvre jamais droit à l’avantage fiscal. Or, la Loi assimile les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis aux terrains à bâtir. L’administration considère donc que le bien n’est pas affecté à l’exploitation à partir du moment où l’acte de vente mentionne de façon expresse que les biens sont vendus pour destruction par l’acquéreur. La plus-value doit donc être totalement soumise à l’impôt, ce que confirme le juge.