Bail commercial : les conséquences du refus de renouvellement

Renouveler le bail commercial : un droit pour le locataire

Un droit pour le locataire… À l’expiration du bail commercial, le locataire du local dans lequel est exploité le fonds de commerce (dont lui-même est le propriétaire) a droit au renouvellement du bail commercial dont il est titulaire.

Comment faire ? En pratique, il s’agira pour le locataire d’en faire la demande dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment après cette date. Mais l’offre de renouvellement pourra aussi être faite directement par le propriétaire qui, dans la plupart des cas, associera à cette offre un nouveau montant de loyer.

Une offre du propriétaire ? Dans ce cas, le locataire peut :

• garder le silence tout en réglant le nouveau loyer réclamé par le bailleur ;
• accepter le renouvellement du bail et le montant du loyer proposé (a minima, une lettre recommandée avec AR est conseillée) ;
• accepter le renouvellement, mais contester le montant du loyer : le litige sera alors soumis à la commission départementale de conciliation des baux commerciaux (à défaut de conciliation, le tribunal peut être saisi et si personne, bailleur ou locataire, ne saisit le tribunal dans un délai de 2 ans, le bail est renouvelé à l’ancien prix).

La réponse du propriétaire. À la suite d’une demande de renouvellement par le locataire, le propriétaire peut avoir plusieurs réactions :

• la plus positive consistera à accepter le principe du renouvellement ;
• mais il peut aussi refuser le renouvellement du bail (par acte extrajudiciaire, en recourant aux services d’un huissier) : dans ce cas, il doit vous verser une indemnité d’éviction.

À noter. Un défaut de réponse de sa part dans les 3 mois de la demande vaudra accord tacite sur le principe du renouvellement, ce qui ne l’empêchera toutefois pas de refuser plus tard ce renouvellement (avec indemnité d’éviction). Plus exactement, comme le juge a eu l’occasion de le préciser, l'acceptation tacite du renouvellement du bail commercial à une demande de renouvellement formée par le locataire ne revêt qu'un « caractère provisoire » : le locataire aurait donc tort de se fier simplement à l’absence de réponse du bailleur à sa demande de renouvellement.

       =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Renouveler le bail commercial : connaître les dispositions essentielles ! »

Refuser de renouveler le bail commercial : un droit pour le propriétaire

Le propriétaire peut refuser… Le bailleur peut toujours refuser le renouvellement du contrat de bail commercial : en aucun cas le renouvellement du bail n’est acquis de plein droit ! Mais ce refus emportera certaines conséquences, tant pour le locataire que pour le propriétaire.

Distinguer 3 situations… Par principe, le propriétaire qui refuse le renouvellement du bail commercial doit verser une indemnité d’éviction au locataire. Mais en pratique il faut distinguer 3 situations.

Refus avec indemnité d’éviction. Si le propriétaire refuse le renouvellement du bail, il doit vous verser une indemnité d'éviction qui doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, appréciée à la date effective de l’éviction, si le refus de renouvellement entraîne pour le locataire la perte de la clientèle associée au fonds de commerce ; ce sera différent si vous conservez la possibilité de vous réinstaller ailleurs sans perdre votre clientèle (vous percevrez alors une indemnité dite de transfert, destinée à compenser le coût de ce transfert).

Quelques précisions sur l’indemnité d’éviction… Le montant de l’indemnité d’éviction est apprécié souverainement par les juges : d’une manière générale, la valeur du fonds de commerce doit être au moins égale à celle du droit au bail, laquelle constitue donc un plancher. Cela signifie qu’en présence d’une entreprise qui réalise de faibles bénéfices, voire déficitaire, vous aurez la garantie d’être indemnisé au moins à hauteur de votre bail !

Quelques prévisions sur l’indemnité de transfert... En ce qui concerne l’indemnité de transfert, on calcule la valeur du droit au bail, lorsque les locaux de réinstallation sont identifiés, en faisant la différence entre le loyer de ces nouveaux locaux et celui des locaux objet de l’éviction, quitte à appliquer un abattement si les premiers sont mieux adaptés que les seconds. Dans les deux cas, votre préjudice réel est bien pris en compte !

Refus sans indemnité d’éviction. Même après un refus de renouvellement, le propriétaire ne sera pas tenu de verser une indemnité d’éviction :

• s’il peut faire état à l’encontre du locataire d’un motif grave et légitime, ce qui suppose une faute de sa part : cette faute, qui doit lui être imputable, doit être visée dans le courrier de refus de renouvellement du propriétaire (le bailleur ne doit pas avoir autorisé ou ratifié le comportement estimé fautif) ; il peut s’agir, par exemple, d’un défaut d’immatriculation de l’activité au Registre du commerce et des sociétés ;
• lorsque l'immeuble est déclaré insalubre par l'autorité administrative ou s’il présente un danger pour les occupants.

Dénégation du statut des baux commerciaux. Un bailleur peut délivrer un congé sans offrir d’indemnité d’éviction à son locataire en lui déniant l’application du statut des baux commerciaux. Pour cela, il faut que le locataire ne remplisse pas les conditions légales, nécessaires à l’application du statut des baux commerciaux. Juridiquement, cela s’appelle une « dénégation du statut des baux commerciaux ».

Droit de reprise du propriétaire. Il est des cas où le propriétaire peut refuser le renouvellement sans indemnité, ou avec une indemnité forfaitaire, pour des motifs tirés de sa propre situation. On dit qu’il exerce alors un « droit de reprise ».

En pratique… Le bailleur peut exercer ses droits de reprise à l’expiration de chaque période triennale du bail, en donnant congé au locataire, c’est-à-dire en respectant un préavis de 6 mois et en notifiant ce congé par acte extrajudiciaire. Il peut :

• refuser le renouvellement pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, mais à charge de payer une indemnité d’éviction au locataire (il peut éviter ce paiement en offrant au locataire un local correspondant à ses besoins et ses possibilités, situé à un emplacement équivalent) ;
• exercer aussi son droit de reprise pour habiter le local, au moment du renouvellement du bail, mais ce droit ne s’applique qu’aux seuls locaux d’habitation accessoires au local commercial (dans le cas où l’immeuble a été acheté, cette reprise ne peut être exercée que si l’acte d’acquisition a plus de 6 ans avant le refus de renouvellement ; le propriétaire doit en outre occuper personnellement les locaux repris dans le délai de 6 mois à dater du départ du locataire et pendant une durée minimum de 6 ans).

Conseil. Le congé délivré par un bailleur n’a pas à être spécialement motivé par le bailleur qui est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail (en payant une indemnité d’éviction, le cas échéant).

À noter. Le congé délivré par le bailleur doit informer le locataire qu’il peut saisir le Tribunal dans les 2 ans du refus s’il entend le contester ou demande le paiement d’une indemnité d’éviction. L’absence de cette mention constitue un vice de forme qui peut occasionner la nullité du congé s’il cause un préjudice au locataire.