Louer un logement décent : des critères à connaître

Logement décent : une question de performance énergétique

Le principe. Le logement doit être énergétiquement décent. Pour cela, il doit satisfaire à plusieurs critères. Lesquels ?

Premier critère. Depuis le 1^er janvier 2018, le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites. A cet effet :

• les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés doivent présenter une étanchéité à l'air suffisante ;
• les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent être munies de portes ou de fenêtres ;
• les cheminées doivent être munies de trappe.

Second critère. Entre le 1^er juillet 2018 et le 1^er janvier 2023, le logement doit disposer d'une aération suffisante. Ainsi, les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements devront être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Dès le 1^er janvier 2023, le diagnostic performance énergétique (DPE) devra indiquer une consommation d’énergie inférieure à 450 kW/h d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.

Retenez tout de même que le niveau de performance d’un logement décent sera compris :

• entre la classe A et la classe F, à compter du 1^er janvier 2025 ; les logements classés G ne pourront donc plus être mis en location ;
• entre la classe A et la classe E, à compter du 1^er janvier 2028 ; les logements classés F ne pourront donc plus être mis en location ;
• entre la classe A et la classe D à compter du 1^er janvier 2034 ; les logements classés E ne pourront donc plus être mis en location.

Toutefois, en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent sera compris :

• entre la classe A et la classe F à compter du 1^er janvier 2028
• entre la classe A et la classe E à compter du 1^er janvier 2031.

Les logements qui ne répondront pas à ces critères seront considérés comme non-décents.

Dans ce cas, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité. À défaut d'accord, le locataire (ou le propriétaire) peut saisir le juge, lequel peut, le cas échéant, ordonner la réalisation de travaux. Ce principe a toutefois une limite : le juge ne peut en effet pas ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal lorsque :

• le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;
• le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes.

Les cas dans lesquels il est impossible pour le juge d'ordonner la réalisation de travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes sont les suivants :

• lorsque les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art ;
• lorsque les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l'état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction, ont fait l'objet, pour ce motif, d'un refus d'autorisation par l'autorité administrative compétente sur le fondement des dispositions législatives et réglementaires.

Ces précisions entrent en vigueur le 1er janvier 2025.

Logement décent : le cas des colocations

En cas de colocation. Un logement est décent à condition que les locaux loués ne soient pas d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 9 m² et à 20 m³.

À noter. Pour calculer la superficie et le volume habitable, il faut désormais tenir compte de l’ensemble des éléments et pièces du logement, et non de la seule partie du logement dont le colocataire a la jouissance exclusive.

Logement décent : dans les hôtels meublés

Avant le 25 décembre 2018. Dans un hôtel meublé, lorsque le logement loué constitue la résidence principale de l’occupant, il doit respecter certaines règles de décence et notamment être « équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire et être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires ». Les règles de décence devaient toutefois être précisées par un Décret qui n’a toujours pas été publié car il était nécessaire, selon le Gouvernement, d’adapter les règles de décence à la situation particulière des hôtels meublés.

Depuis le 25 novembre 2018. La Loi Elan supprime l’obligation de publication d’un Décret. Il n’y aura donc pas d’adaptation des règles de décence à la situation particulière des hôtels meublés. Notez que les règles de confort minimal précitées ont été maintenues.

Logement indécent : une incitation à réaliser les travaux nécessaires

Un risque financier. La Loi Alur a introduit le principe d'une confiscation des allocations de logement familiales (ALF) et des allocations de logement sociales (ALS) afin d'inciter les bailleurs de logements indécents à effectuer les travaux nécessaires à leur mise en conformité.

Concrètement. Le bailleur concerné ne perçoit pas les allocations tant que les travaux ne sont pas effectués : il dispose à cette fin d’un délai de 18 mois maximum (ce délai peut être renouvelé de 6 mois, notamment s’il justifie que la réalisation des travaux nécessite un délai supérieur ou que l’éventuel retard dans l’exécution des travaux ne lui est pas imputable ou si l’allocation hors forfait charge représente plus de la moitié du dernier loyer brut hors charges connu, etc.). Pendant cette période, le locataire n'est redevable que de la part de loyer résiduelle, c'est-à-dire celle non couverte par l'allocation.

Attention. A l'expiration de ce délai de 18 mois, et si les travaux n'ont pas été réalisés, l'allocation confisquée est définitivement perdue pour le bailleur, qui ne peut alors pas demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l'allocation conservée.

Mais aussi… Louer un logement vétuste expose le propriétaire au risque de devoir indemniser le locataire au titre d’un préjudice de jouissance !