Déclarer vos locaux professionnels et commerciaux : ce qu’il faut savoir

Déclarer le local professionnel ou commercial : qui ?

Les propriétaires… Sont concernés par cette obligation les personnes qui sont propriétaires d’un local à usage professionnel ou commercial : si vous avez cette qualité, vous devez donc compléter la déclaration n° 6660-REV. Les locataires ne sont pas concernés par cette déclaration.

… de locaux à usage professionnel ou commercial. Seuls les locaux à usage professionnel et commercial sont concernés par cette déclaration. Vous n’avez rien à compléter s’agissant de vos locaux d’habitation. Si vous êtes propriétaire d’un local à usage mixte, comprenant une partie habitation et une partie professionnelle, vous ne devez vous préoccuper que de cette deuxième catégorie : seule la partie professionnelle doit être décrite dans la déclaration.

Déclarer le local professionnel ou commercial : quel contenu ?

Plusieurs renseignements. Vous devez porter à la connaissance de l’administration un certain nombre de renseignements qui lui serviront à paramétrer et calculer la valeur locative de votre local qui constituera la base de calcul des impôts directs locaux (et notamment de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises).

Renseigner la destination de votre local. Vous devez indiquer la nature de l’occupation (local occupé par le propriétaire, local loué, local occupé à titre gratuit, local vacant, etc.), l’identification des occupants, l’activité exercée, le montant du loyer annuel hors charges et hors taxes. Dans le cas d’un crédit-bail, vous devez préciser que le local est occupé par son propriétaire, sans renseigner la rubrique dédié au montant du loyer.

Renseigner la catégorie de votre local. Vous devez choisir, parmi les 39 catégories proposées, celle qui correspond à votre local. Par exemple, vous choisirez la catégorie MAG 1 si votre local est utilisé pour la vente, pour une activité commerciale ou de service et dispose d’une vitrine ou d’un accès sur la rue et dont la surface principale est inférieure à   400 m² ; vous choisirez BUR 1 si votre local, à usage de bureaux, est situé dans un immeuble de conception ancienne, sans équipements particuliers.

Renseigner la consistance de votre local. Vous devrez ici mentionner la surface totale réelle de votre local, quelle que soit la nature de l’occupation, en faisant une répartition en fonction de l’utilisation et des caractéristiques des différentes parties du local, et en distinguant également les surfaces louées. Ainsi, vous devrez distinguer :

• d’une part, la surface des parties principales, même situées à l’extérieur comme une terrasse pour un restaurant ou un espace de vente non couvert pour une jardinerie (P1), les parties secondaires couvertes (P2) et les parties secondaires non couvertes, correspondant notamment aux lieux de dépôts et de stockage (P3) ;
• d’autre part, les espaces de stationnement couverts (Pk 1) et non couverts (Pk 2) ;
• et, enfin, si une partie du local est louée, les surfaces louées en distinguant, là encore, les parties principales des parties secondaires et les emplacements de stationnement (rubriques P4, P5, P6, Pk 3 et Pk 4).

Tout ça pour quoi ? Toutes ces indications ont permis à l’administration de mettre en place le nouveau système d’évaluation. En quoi consiste-t-il ? Les éléments de calcul de la valeur locative des locaux, qui sert de base d’imposition aux impôts directs locaux, sont déterminés de la manière suivante :

• en premier lieu, pour rester le plus proche possible des réalités économiques locales, des secteurs d’évaluation ont été créés afin de délimiter des zones homogènes du marché locatif ;
• en second lieu, chaque local a été classé dans une catégorie et à chaque catégorie il est appliqué un tarif au m², déterminé en fonction du secteur d’évaluation.

Calculer la valeur locative. Le calcul de la valeur locative du local professionnel est simplifié : il est appliqué à la surface pondérée du local un tarif au m² correspondant à la catégorie du local (et établi en fonction de la grille tarifaire du secteur d’évaluation). Cette valeur locative est ensuite augmentée ou minorée par application d’un « coefficient de localisation » afin de tenir compte de la situation géographique du local dans le secteur d’évaluation.

Une actualisation annuelle. Ces tarifs sont mis à jour annuellement, en appliquant des coefficients d’évolution aux derniers tarifs publiés. C’est l’administration elle-même qui procède à cette révision annuelle. À titre dérogatoire, les résultats de l’actualisation réalisée en 2022 sont pris en compte pour l’établissement des bases d’imposition de l’année 2026.

Depuis 2017. Ces nouveaux paramétrages ont été pris en compte pour l’établissement des bases d’imposition de l’année 2017. Il est, à cet égard, normalement prévu un mécanisme de lissage sur 10 ans pour tenir compte des éventuels écarts d’imposition résultant de cette révision des valeurs locatives : une diminution ou une augmentation des cotisations est progressivement mise en place pour tenir compte de la différence entre la cotisation réelle et une cotisation théorique (qui aurait été appliquée en l’absence de révision) , et ce dès le 1er euro (la diminution ou la majoration, selon les cas, est égale aux 9/10ème de la différence pour les impositions établies en 2017, puis réduite chaque année de 1/10ème de cette différence).

À noter. Parallèlement à ce dispositif de lissage des écarts d’imposition, il est aussi mis en place un mécanisme de limitation des variations des valeurs locatives pouvant résulter de la révision, et ce au titre des années 2017 à 2026. Selon que la valeur locative révisée est supérieure ou inférieure à la valeur locative non révisée, la valeur locative révisée est minorée ou majorée d’un montant égal à la moitié de la différence entre la valeur locative non révisée et la valeur locative révisée.