SCI : maîtriser les aspects fiscaux

SCI : choisir l’impôt sur le revenu

IR = le principe. Une SCI est soumise de plein droit au régime de l’IR. C’est pourquoi, s'il revient à la société de procéder à la déclaration des revenus perçus, il appartiendra aux associés de payer l’impôt correspondant à leur quote-part des bénéfices sociaux calculée au prorata de leurs droits sociaux dans la SCI.

Concrètement. Dans l’hypothèse où la société perçoit des revenus au titre de locations, ces revenus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers. La SCI pourra déduire des loyers certains frais afin de déterminer un montant net imposable. Les associés devront, ensuite, déclarer les revenus fonciers procurés par leurs parts dans la SCI comme des revenus fonciers classiques. 

Obligations déclaratives. Les SCI doivent souscrire chaque année une déclaration de leurs résultats à l’aide d’un imprimé spécial n^o 2072, à envoyer au service des impôts dont elle dépend. Les associés personnes physiques sont, quant à eux, tenus de faire état du revenu foncier déclaré à leur nom par la société sur leur déclaration de revenus fonciers (imprimé n^o 2044 ou n^o 2044-SPE). Les associés, personnes morales, doivent intégrer leur quote-part de résultat dans leur propre résultat pour la détermination de leur propre impôt sur les bénéfices.

Attention. Le non-respect de l’obligation de souscrire par voie électronique une déclaration et ses annexes est sanctionné par l’application d’une majoration de 0,2 % calculée sur le montant des droits dus.

En cas de vente de l’immeuble par la SCI. Sur le plan fiscal, tout se passe comme si la vente était réalisée directement par l’associé :

• s’il s’agit d’un particulier, ce sont donc les règles des plus-values immobilières privées qui s’appliquent (détermination de la plus-value nette, application des abattements pour durée de détention, etc.) ;
• s’il s’agit d’une société, la plus-value réalisée est intégrée dans le résultat de cette dernière et imposée selon le régime fiscal qui lui est propre (IR ou IS).

Et en cas de contrôle fiscal ? Dans l’hypothèse d’un contrôle fiscal qui interviendrait suite à la vente d’un immeuble par une SCI imposée à l’IR, c’est l’associé qui est tenu de payer le supplément d’impôt réclamé : c’est donc à l’associé que l’administration doit adresser l’avis de mise en recouvrement.

En cas de vente des parts de SCI. Là encore, le régime fiscal suit la situation de l’associé :

• s’il s’agit d’un particulier, il est fait application des règles propres aux plus-values immobilières privées ;
• s’il s’agit d’une société, la plus-value réalisée lors de la vente des titres est soumise à l’impôt au niveau de cette société en appliquant la fiscalité qui lui est propre.

SCI : choisir l’impôt sur les sociétés

IS = une option. Le régime de l’impôt sur les sociétés constitue, pour les SCI, une imposition choisie sur option exercée par les associés.

Une option révocable... Depuis le 1^er janvier 2019, les sociétés ayant opté pour l’IS peuvent renoncer à cette option avant la fin du mois précédant la date limite de versement du 1^er acompte d’IS de l’exercice au titre duquel la renonciation à l’option s’applique.

…ou irrévocable. L’option pour l’IS ne devient vraiment irrévocable qu’à défaut de renonciation avant la fin du mois précédant la date limite de versement du 1^er acompte d’IS du 5^e exercice suivant celui au titre duquel l’option pour l’IS a été effectuée.

Une révocation irrévocable. Attention, si avant l’expiration de ce délai de 5 ans la société renonce à son option pour l’IS, elle redevient irrévocablement soumise à l’IR : elle ne pourra plus revenir en arrière et opter à nouveau pour l’IS.

Comment ? L’option doit être notifiée au service des impôts (ou directement au guichet unique lors de la création de la SCI, le cas échéant, en prenant soin de bien renseigner cette option sur le formulaire d’immatriculation). 

À noter. Si l’option est formulée au moment de la création de la SCI, la signature de tous les associés n’est pas requise.

Quand ? L'option doit être exercée au plus tard avant la fin du 3^e mois de l'exercice au titre duquel l'entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l'impôt sur les sociétés.

Concrètement. Une SCI, qui clôture un exercice le 30 juin 2022 et qui souhaite être assujettie à l'impôt sur les sociétés à compter du 1^er juillet 2022, doit notifier son option au service avant le 30 septembre 2022.

Quelles conséquences ? La SCI va se retrouver dans la même situation, au plan fiscal, que la SARL ou la SAS. Cela signifie que la société, qui va déterminer son propre résultat fiscal, paiera son propre impôt.

Pour les associés. L’imposition à l’IS permet aux associés de n'avoir à acquitter l'impôt sur le revenu qu'au moment de la distribution des bénéfices. Ces dividendes seront imposés à l’impôt sur le revenu au titre du prélèvement forfaitaire unique (aussi appelé 'flat tax') au taux de 12,8 %. Les dividendes sont également soumis au paiement des prélèvements sociaux aux taux de 17.2 % sans aucun abattement, ce qui conduit à une imposition globale au taux de 30 %. Notez que l’associé peut choisir, plutôt que la flat tax, d’être imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Pour quels avantages ? Plusieurs avantages peuvent être signalés :

• alors que l’IR comporte des tranches d’impôt qui peuvent aller jusqu’à 45 %, l’option à l’IS entraîne une imposition au taux de 25 % des profits réalisés (voire même un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices) ;
• l'imposition, au niveau des associés, est limitée aux dividendes dont la distribution a été effectivement décidée (le résultat non distribué ne sera pas imposé au niveau des associés) ;
• les rémunérations allouées le cas échéant aux associés deviennent déductibles des bénéfices sociaux (elles sont toutefois imposables à l'IR entre les mains des bénéficiaires) ;
• les immeubles peuvent être amortis, cet amortissement étant déductible du bénéfice sur le plan comptable et fiscal (la quote-part représentative du terrain n’est toutefois pas amortissable).

Attention. Certaines SCI ne peuvent pas opter pour l’impôt sur les sociétés, c’est le cas notamment de celles qui ont une activité de construction-vente. Sur ce point, peu importe que l’activité de construction-vente soit indiquée dans l’objet social de la SCI. Le seul fait de construire pour vendre la prive de tout assujettissement à cet impôt.

En cas de vente de l’immeuble par la SCI. Le revers de la médaille des avantages vus jusqu’à maintenant se révèle à l’occasion de la vente de l’immeuble par la SCI : dans une telle hypothèse, la plus-value échappe au régime des plus-values immobilières privées et se retrouve soumise de plein droit à l’IS. 3 conséquences notables doivent être notées :

• à la différence du régime des plus-values immobilières privées, il n’existe aucune exonération de plus-value pour les cessions d’immeubles soumis au régime de l’IS ;
• à la différence du régime des plus-values immobilières privées, le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value doit être diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente donc d’autant plus le montant de la plus-value taxable ;
• la distribution du prix entre les associés constitue une distribution de bénéfices imposables dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers au titre de l’impôt sur le revenu.

En cas de vente des parts de SCI. La vente des parts sociales d’une SCI ayant opté pour l’IS est soumise au régime des plus-values mobilières (et non pas au régime des plus-values immobilières), quand bien même la SCI serait une SCI familiale. En outre, au regard des droits d’enregistrement, il s’agit en principe de la cession d’une société à prépondérance immobilière rendant exigible le droit de 5 %.

Et si la SCI exerce une activité de location meublée ? Si par principe la soumission d’une SCI à l’IS résulte d’une option expresse en ce sens, il existe une situation dans laquelle la société se trouve de plein droit soumise à cet impôt : c’est le cas des SCI qui exercent une activité commerciale qui représente au moins 10 % de son chiffre d’affaires.

Une activité commerciale. Par « activité commerciale », l’administration fiscale entend, notamment :

• les activités de location meublée réalisées à titre occasionnel (par exemple pendant la période estivale) ou habituel;
• les activités de location d’un établissement commercial ou industriel dès lors qu’il est muni de l’essentiel du matériel nécessaire à son exploitation.

Exemple. Une SCI vend un terrain qu’elle donnait en location à une entreprise exploitant un camping « 3 étoiles », et soumet le gain réalisé à l’impôt sur le revenu. Sauf qu’un camping « 3 étoiles » nécessite forcément des équipements importants. Or, qui dit équipements importants, dit activité commerciale estime l’administration, qui soumet alors la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).

Mais. « Ces équipements ne sont pas les miens ! » conteste la SCI, qui rappelle n’avoir fourni à son locataire qu’un terrain aménagé, à savoir : 186 emplacements pour caravanes, des sanitaires, un bâtiment snack et épicerie, une piscine et un ensemble de locaux techniques. Tout ce qui concerne l’équipement exigé pour le classement « 3 étoiles » du camping (local d’accueil, bar, restaurant et aire de jeux pour enfants) a été fourni par le locataire lui-même. Ce qui suffit à démontrer que la SCI n’exerce pas d’activité commerciale la rendant passible de l’IS, confirme le juge, qui annule le redressement fiscal.

Et si la SCI envisage simplement d’exercer une activité de location meublée ? Il a été jugé que la simple intention de louer un studio en meublé, résultant notamment de l’achat de meubles (comptabilisé en charges) et de la signature d’un contrat de gestion immobilière pour la « location d’un studio meublé » suffisait à caractériser l’existence d’une activité commerciale et donc, à rendre la SCI passible de l’IS.

Focus sur les SCI holding. Le juge a récemment rappelé que la SCI holding qui participe de manière active à l’activité commerciale de ses filiales dans le but d’augmenter leurs profits exerce bien une activité commerciale. Dès lors, elle est soumise de plein droit à l’IS, et la rémunération de ses dirigeants relève de la catégorie des bénéfices non commerciaux.