Gérer la taxe sur la cession à titre onéreux d’un terrain nu devenu constructible

Taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible : qui paie ?

Un vendeur. La taxe est due par toute personne qui cède un terrain nu devenu constructible et ce, quelle que soit sa qualité : particulier, personne morale (société, association, etc.).

Un particulier. Les particuliers sont donc concernés par cette taxe, qu’ils cèdent leur terrain dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé ou dans le cadre d’une activité professionnelle imposable à l’impôt sur le revenu (BIC, BA ou BNC).

Une entreprise. Les entreprises, sociétés (et autres groupements de même type) sont également concernées par cette taxe, à partir du moment où elles cèdent un terrain éligible : leur forme sociale, leur régime fiscal ou même leur qualité est sans incidence. Ainsi, pourront être tenus au paiement de la taxe, une société de capitaux, une société civile, une association, une région, un établissement public de recherche, etc.

Ainsi. Vous l’aurez noté, les entreprises et groupements qui sont, par principe, exonérés d’IS (impôt sur les sociétés) n’échappent pas pour autant, toutes conditions remplies, au paiement de la taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible.

À noter. La taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible est parfaitement compatible avec les autres dispositifs de taxation applicable en matière de vente immobilière. Ainsi, le vendeur d’un terrain nu pourra être tenu à la fois au paiement de la taxe (toutes conditions remplies), mais aussi au paiement :

• de l’impôt sur le revenu dû sur le gain réalisé (plus-value) au moment de la vente ;
• de l’impôt sur les bénéfices (IR ou IS) dû sur le gain réalisé au moment de la vente d’un bien affecté à l’exercice d’une activité professionnelle ;
• de la taxe facultative, instituée par les communes ou les établissements publics, qui porte, elle aussi, sur la cession d’un terrain nu devenu constructible.

     =>  Voir la fiche Gérer la taxe communale sur la vente d’un terrain nu devenu constructible

Taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible : quels sont les biens imposables ?

Biens imposables. La taxe concerne uniquement, comme son nom l’indique, les cessions à titre onéreux de terrains nus (ou de droits relatifs à des terrains nus) qui sont devenus constructibles, du fait d’un classement opéré en ce sens par les documents d’urbanisme, à une date postérieure au 13 janvier 2010.

3 conditions. Pour que la cession d’un terrain soit soumise à la taxe, 3 conditions doivent être remplies :

• la cession doit porter sur un terrain nu (ou sur des droits relatifs à un terrain nu) ;
• le terrain doit avoir été rendu constructible suite au classement opéré dans le ou les document(s) d’urbanisme applicable(s) ;
• le classement doit avoir été opéré postérieurement au 13 janvier 2010.

Terrains nus. Pour être soumis à taxation, le terrain cédé doit pouvoir être qualifié de « terrain nu ». Ainsi, sont des terrains nus :

• les terrains dépourvus de toute construction ;
• les terrains comportant une construction dont l’état la rend impropre à un quelconque usage (par exemple une grange devenu inutilisable de par son état durable d’abandon).

À noter. Sont également soumises à la taxe, toutes conditions remplies, les cessions de terrains nus devenus constructibles suite à la division d’une parcelle foncière plus importante.

Droits relatifs à un terrain nu. Il s’agit des droits réels immobiliers portant sur un terrain nu, tels que l’usufruit (le droit de jouir du terrain), la nue-propriété, les servitudes, etc.

Classement des terrains. Pour être soumis à la taxe, le terrain nu qui est cédé doit avoir été rendu constructible du fait du classement opéré par le plan local d’urbanisme (ou document d’urbanisme qui en tient lieu), par la carte communale ou par le règlement national d’urbanisme (en l’absence de documents locaux d’urbanisme).

Date. Sont soumis à la taxe les ventes de terrains qui sont devenus constructibles suite au classement opéré par les documents d’urbanisme postérieurs au 13 janvier 2010. En clair, si vous vendez un terrain devenu constructible suite à une décision de classement rendue avant le 13 janvier 2010, vous ne serez pas tenu au paiement de cette taxe.

Une première vente… Outre les conditions que nous venons d’évoquer, seules sont imposées les premières cessions de terrain, à condition qu’elles soient réalisées à titre onéreux.

…à titre onéreux. Seules les ventes de terrains sont concernées par cette taxe. En conséquence, les terrains nus transmis par donation ou par succession ne sont pas taxables.

Donc. Si un terrain nu devenu constructible par décision de classement postérieure au 13 janvier 2010 est donné plusieurs fois avant d’être vendu pour la première fois, cette vente sera soumise à taxation. Si, après cette vente, le terrain est vendu une nouvelle fois, cette seconde vente ne sera pas taxée.

Exonérations. Certaines ventes de terrains nus, qui remplissent pourtant toutes les conditions nécessaires, sont exonérées du paiement de cette taxe. Tel est le cas :

• des cessions intervenant plus de 18 ans après que le terrain soit devenu constructible (cette exonération ne commencera donc à s’appliquer qu’à compter de 2028, soit 18 ans après le 13 janvier 2010 pour les premiers classements) ;
• des cessions réalisées pour un prix inférieur à 15 000 € ;
• des cessions réalisées suite à une déclaration d’utilité publique prononcée en vue d’une expropriation ;
• des cessions pour lesquelles le rapport entre prix de vente et prix d’acquisition ne dépasse pas 10.

Taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible : comment elle est calculée ?

Montant. Pour calculer le montant de taxe due, il convient de déterminer la base de calcul de la taxe, à laquelle il sera appliqué un taux établi par la Loi.

Assiette. La base de calcul correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition actualisé.

Prix de vente. Il s’agit du prix de vente tel qu’il est stipulé dans l’acte établissant la cession. Pour diminuer le montant de la taxe à payer, il est possible de retrancher du prix de vente, justificatifs à l’appui, certains frais limitativement énumérés par la loi, à savoir :

• les frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ;
• les frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ;
• les indemnités d'éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation ;
• les honoraires versés à un architecte à raison de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire ;
• les frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble.

Une liste fermée. Les frais de viabilisation ou d’aménagement paysager du terrain ne faisant pas partie de cette liste, ils ne peuvent pas être pris en compte dans le calcul de la taxe.

Prix d’acquisition... Quant au prix d’acquisition, il faut également retenir celui mentionné dans les actes (acte d’achat ou déclaration de donation). A défaut de prix d’acquisition clairement établi par les actes, il sera tenu compte, pour la détermination de la base de calcul, de la valeur vénale réelle à la date d’entrée du terrain dans le patrimoine du vendeur.

… actualisé. Pour le calcul de la taxe, le prix d’acquisition doit être actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation (IPC), hors tabac. Plus simplement, pour déterminer le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de l’assiette, il convient d’appliquer la formule suivante :

Prix d’acquisition actualisé = prix d’acquisition x (dernier IPC publié au jour de la vente / dernier IPC publié au jour de l’acquisition).

Une simplification. Pour simplifier le calcul du prix d’acquisition actualisé, l’administration admet l’utilisation de coefficients d’érosion monétaire pour les ventes intervenues depuis 2012.

Taux. Une fois l’assiette déterminée, il convient de lui appliquer un taux pour calculer le montant de taxe due. Le taux est fixé à 5 % lorsque le rapport entre prix de cession et prix d’acquisition est supérieur à 10 mais inférieur à 30. Au-delà de cette limite, la part de plus-value restante sera taxée au taux de 10 %.

À noter. Vous l’aurez compris, si le rapport entre prix de cession et prix d’acquisition est inférieur à 10, il n’est fait application d’aucun taux : il n’y aura donc pas de taxation !

Exemple. Prenons l’exemple d’un terrain qui est cédé pour 290 000 €. Son prix d’acquisition actualisé est fixé à 5 000 €. L’assiette de la taxe est égale à 285 000 € (290 000 € - 5 000 €). Le rapport entre prix de cession et prix d’acquisition actualisé est de 58 (290 000 / 5 000). En conséquence, le taux de la taxe sera de 5 % pour la fraction de la plus-value inférieure ou égale à 30 fois le prix d’acquisition actualisé, et de 10 % pour la fraction de la plus-value restant à taxer.

Taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible : quelles formalités ?

Une déclaration. Les éléments servant au calcul et au paiement de la taxe doivent être reportés sur l’imprimé 2048-IMM, utilisé habituellement pour déclarer les plus-values immobilières.

Qui paie ? La taxe est due par le vendeur du terrain, qu’il s’agisse d’un particulier, d’une société, d’une association, etc.

Où ? En principe, la taxe est déclarée et payée à la conservation des hypothèques. Par exception, dans certains cas particuliers (par exemple lorsque la vente du terrain est consentie au profit de l’Etat), la déclaration doit être déposée au service des impôts compétent pour le domicile du vendeur et le paiement doit être adressé soit au service des impôts lui-même, soit au notaire.