Taxe foncière et locaux industriels : ce qu’il faut savoir…

Taxe foncière et locaux industriels : les locaux imposables

Local imposable. Avant toute chose, pour être soumis à la taxe foncière, le local industriel doit être imposable : il doit s’agir d’une propriété bâtie située sur le sol français.

Propriété bâtie. Lorsque l’on parle de propriété bâtie, on pense principalement aux constructions, c’est-à-dire aux bâtiments qui remplissent les 2 conditions suivantes :

• avoir le caractère de véritable bâtiment ;
• être fixé au sol de telle façon qu’il soit impossible de le déplacer sans le démolir.

Mais aussi. Sont aussi considérées comme des propriétés bâties, au regard de la taxe foncière, les biens suivants :

• sols des bâtiments et/ou terrains constituant une dépendance indispensable et immédiate de la construction (par exemple les places de parking) ;
• terrains non cultivés utilisés pour un usage industriel ;
• terrains utilisés pour la publicité industrielle ;
• terrains sur lesquels sont construites des installations industrielles elles-mêmes exonérées de taxe foncière ;
• ouvrages destinés à stocker des produits ;
• ouvrages destinés à abriter des personnes ou des biens (un hangar par exemple) ;
• bateaux utilisés à un point fixe et aménagés pour un usage industriel ;
• voies de communication à l’exception des voies publiques ;
• ouvrages en maçonnerie assimilés à de véritables constructions (une cheminée, un fourneau industriel, etc.).

Cas particulier des bâtiments délabrés. Un bâtiment industriel délabré (présence d’amiante, absence de raccordement au réseau d’assainissement, défectuosité du système électrique, etc.) dont le gros œuvre n’est pas atteint, et qu’il reste possible d’utiliser à des fins industrielles, est bien soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Locaux industriels. En plus d’être une propriété bâtie, le local doit être un local industriel. Les locaux industriels sont des terrains ou des bâtiments dans lesquels l’activité exercée nécessite des moyens techniques importants. L’activité exercée dans ces locaux peut être de la fabrication ou de la transformation de biens matériels, ou toute autre activité pour laquelle les installations techniques, les matériels et les outillages utilisés sont un élément prépondérant.

Exemple. Sont des locaux industriels :

• les usines ;
• les ateliers servant à des activités de transformation de matières premières, ou des activités de fabrication ou réparation d’objets ;
• divers locaux qui servent :
  • à des opérations d’extraction (par exemple une carrière) ;
  • à la manipulation de grandes quantités de marchandises qu’il ne serait pas possible de déplacer sans l’outillage approprié (par exemple un grossiste qui utilise des engins de levage de grande puissance tels que des grues, des ponts roulants, etc.).
  • etc.

Contre-exemple. Ne sont pas des locaux industriels les locaux exploités par des artisans ou des prestataires de service qui disposent d’un matériel peu important :

• boulangerie ;
• pâtisserie ;
• menuisiers ;
• couvreurs ;
• etc.

Cas particulier des artisans. Sous réserve que l’artisan soit immatriculé au registre des métiers, la valeur locative des bâtiments qu’il exploite sera déterminée selon la méthode dite « méthode tarifaire », applicable aux locaux professionnels, et qui résulte de la révision des valeurs locatives intervenue en 2017.

Valeur des locaux. Les bâtiments et terrains qui disposent d’installations techniques, matériels et outillages d'une valeur inférieure à 500 000 € ne sont pas considérés comme des bâtiments industriels et ce, quelle que soit la nature de l'activité exercée. Ils doivent donc être évalués, pour le calcul de la taxe foncière, comme des locaux professionnels : il sera fait application de la méthode tarifaire (et à défaut, d’une évaluation par voie d’appréciation directe), et non plus de la méthode comptable.

Appréciation du seuil de 500 000 €. Pour l’appréciation du seuil de 500 000 €, il faut retenir la valeur d’origine des installations techniques, matériels et outillages. Notez que les biens en question doivent également être détenus par le propriétaire (ou l’exploitant), ou mis à sa disposition pendant une durée totale fixée au minimum à 6 mois au cours de l’année civile précédant celle au titre de laquelle l’imposition est établie.

Attention. En cas de franchissement du seuil de 500 000 € (à la hausse ou à la baisse), ce dépassement n’entraînera un changement de méthode d’évaluation de la valeur locative du bâtiment qu’à l’expiration d’une période de 3 ans.

Cas du franchissement à la hausse. En cas de franchissement à la hausse en cours d'année, il n'y aura pas de remise en cause de la nature du bâtiment (et donc de la méthode d'évaluation de la valeur locative), sauf si ce plafond est dépassé pendant les 3 années qui précèdent celle au titre de laquelle l’imposition est établie. Attention, en cas de construction nouvelle (ou de début d'activité) en année N, si le plafond est dépassé en N+1, la valeur locative sera calculée différemment (méthode comptable) dès l'année N+2.

Cas du franchissement à la baisse. En cas de franchissement à la baisse en cours d'année, la méthode d'évaluation du bâtiment sera immédiatement adaptée, sous réserve que ce même plafond de 500 000 € n'ait pas été dépassé pendant les 3 années précédant celle au titre de laquelle l’imposition est établie.

Attention. La catégorisation de votre local (local industriel, professionnel ou d’habitation) est importante : la valeur locative cadastrale servant à déterminer la base d’imposition ne se calculant pas du tout de la même façon selon qu’il s’agit d’un local industriel, d’un local professionnel ou d’un local d’habitation !

Exonérations... Si vous êtes propriétaire d’un local industriel soumis à la taxe foncière, notez qu’il existe un certain nombre d’exonérations qui peuvent être temporaires ou permanentes.

…temporaires… À titre d’exemple, parmi les nombreuses exonérations temporaires, on retrouve l’exonération de 2 ans applicable aux constructions nouvelles, pour la part départementale, (sous réserve de compléter l’imprimé correspondant et de l’envoyer à l’administration dans les 90 jours de l’achèvement de la construction) ou celle, comprise entre 2 et 5 ans, pour la création ou la reprise d’entreprise.

…ou permanentes. Là encore, les exonérations sont nombreuses et en dresser une liste complète n’aurait que peu d’intérêt. Retenez cependant qu’elles peuvent être accordées soit de plein droit (par exemple pour les immobilisations destinées à la production d’énergie photovoltaïque), soit sur décision des collectivités territoriales.

     =>  Consulter la liste des exonérations en annexe

Taxe foncière et locaux industriels : le calcul

Un calcul. La taxe foncière sur les locaux industriels est calculée en appliquant à la base d’imposition un taux déterminé par les collectivités territoriales.

Base d’imposition. La base d’imposition est assise sur la valeur locative cadastrale, diminuée d’un abattement forfaitaire de 50 % pour frais (pour tenir compte des frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, de réparation et d’entretien).

Valeur locative cadastrale. La valeur locative cadastrale des locaux industriels se calcule selon la méthode dite « méthode comptable » que pour certains locaux, à savoir :

• les locaux inscrits à l’actif du bilan du propriétaire ou de l’exploitant, lorsque le propriétaire du local ne l’exploite pas personnellement (c’est le cas par exemple des installations aéroportuaires) et si le propriétaire ou l’exploitant, soumis à l’impôt sur les bénéfices selon un régime réel d’imposition, tient une comptabilité complète comportant, entre autres documents, un bilan faisant état des immobilisations corporelles ;
• ou, les locaux figurant à l’actif du bilan d’une entreprise ayant pour principale activité la location de locaux industriels : sont principalement visées les sociétés civiles immobilières (SCI), soumises à l’impôt sur le revenu, qui ont l’obligation d’établir un bilan annuel et qui possèdent des locaux à caractère industriel.

À noter. Cette obligation d’inscription à l’actif du bilan de la SCI suppose la réunion de 2 des 3 conditions suivantes :

• employer plus de 50 salariés ;
• réaliser un chiffre d’affaires annuel supérieur à 3,1 millions d’€ ;
• avoir un total de bilan supérieur à 1,55 million d’€.

Méthode comptable. La méthode comptable consiste à appliquer au prix de revient des locaux, réévalués selon leur date d’acquisition, des taux d’intérêts qui varient selon la nature du bien.

Une exception. Cette méthode de calcul ne s’applique pas à la détermination de la valeur locative des propriétés ou fractions de propriété comprenant des équipements souterrains indissociables des installations de stockage de déchets non dangereux soumises à autorisation à compter de l’année suivant l’achèvement de l’enfouissement et notifié par l’exploitant à l’inspection des installations classées.

De nouvelles exceptions. Cette méthode ne s'applique pas non plus à la détermination de la valeur locative des biens dont disposent les entreprises qui remplissent les conditions suivantes : 

• elles relèvent du secteur des métiers et de l'artisanat, emploient moins de 250 salariés et exercent à titre principal ou secondaire une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services (figurant sur une liste établie par décret) ; 
• elles sont immatriculées au registre national des entreprises (RNE) en tant que personnes relevant du secteur des métiers et de l'artisanat. 

Prix de revient. Le prix de revient correspond à la valeur d’origine du bien, valeur qui a été retenue au moment de son inscription en tant qu’immobilisation au bilan de l’entreprise. Cette valeur d’origine peut éventuellement être corrigée, en cas d’erreur, soit par l’entreprise elle-même en rectifiant les données comptables, soit par l’administration à l’occasion d’une procédure de contrôle fiscal.

Taux d’intérêt. Il existe 2 taux d’intérêt distincts dont l’application dépend de la nature du bien soumis à la taxe foncière. Ainsi, il faut faire application du taux de :

• 4 % pour les impositions établies à compter de 2021 (au lieu de 8 %) pour les terrains et les sols ;
• 6 % pour les impositions établies à compter de 2021 (au lieu de 12 %) pour les constructions et les installations.

Valeur locative brute. L’application de ces taux d’intérêt au prix de revient permet de déterminer la valeur locative brute. Pour le calcul de la valeur locative nette, cette valeur locative brute peut être réduite au moyen d’abattements ou de réductions qui s’appliquent soit de plein droit, soit sur délibération des collectivités territoriales.

     =>  Consultez notre annexe sur les abattements et réductions de la valeur locative pour le calcul de la taxe foncière sur les locaux industriels

À noter. Les bâtiments acquis ou créés avant le 1er janvier 1959 ont pu faire l’objet d’une réévaluation générale des prix de revient selon des taux variables d’une année à l’autre. Depuis cette date, les locaux industriels sont retenus pour leur prix de revient réel.

Méthode particulière. Nous venons de voir que, pour que la valeur locative soit déterminée selon la méthode comptable, les locaux doivent soit figurer à l’actif du bilan du propriétaire ou de l’exploitant, soit figurer à l’actif du bilan d’une entreprise qui a pour activité principale la location de biens industriels. En conséquence, les locaux industriels qui n’entrent dans aucune de ces deux catégories ne verront pas leur valeur locative calculée selon la méthode comptable : pour eux, il sera fait application de la méthode particulière.

2 hypothèses. La méthode particulière est celle qui s’applique habituellement aux locaux divers ordinaires donnés en location. Elle se compose de 2 techniques d’évaluation différentes :

• si le bien est loué à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de la location (montant du loyer) ;
• si le bien est loué à des conditions de prix anormales (que le prix soit supérieur ou inférieur au prix du marché), la valeur locative sera déterminée par les services fiscaux soit par comparaison, soit par voie d’appréciation directe.

Comparaison. L’appréciation de la valeur locative par voie de comparaison consiste à attribuer au local concerné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature.

Appréciation directe. La détermination de la valeur locative suivant appréciation directe suppose la réalisation de 2 opérations :

• l’estimation de la valeur vénale du local à la date de référence ;
• la détermination du taux d’intérêt applicable qui correspond au taux des placements immobiliers dans la région.

En cas de changement de la méthode d’évaluation(ou d’affectation du bâtiment). La variation de la valeur locative sera prise en compte progressivement, sur une période de 6 ans, si elle excède 30 % de la valeur locative avant changement.

Ainsi. Elle sera prise en compte à hauteur de 15 % la 1ère année, 30 % la 2nde, 45 % la 3ème, 60 % la 4ème, 75 % la 5ème et 90 % la 6ème. En pratique, elle prendra la forme d’une réduction dégressive, égale à 85 % du montant de la variation de la valeur locative la 1ère année, 70 % la 2ème année, 55 % la 3ème année, 40 % la 4ème année, 25 % la 5ème année, et 10 % la 6ème année.

Une obligation d’information. Actuellement, les propriétaires de bâtiments doivent:

• informer l’administration en cas de changements dans la consistance ou dans l’affectation desdits bâtiments ;
• déclarer les éléments susceptibles d’entraîner un changement de méthode d’évaluation de la valeur locative.

Quel délai ? Le propriétaire a 90 jours pour informer l’administration de la réalisation définitive de la construction ou du changement qui l’impact, au risque de se voir sanctionner.

Taxe foncière et locaux industriels : le paiement

Annualité. La taxe foncière est calculée et établie pour l’année entière, d’après la situation au 1er janvier de l’année d’imposition.

Débiteur. Le débiteur de la taxe foncière est, par principe, le propriétaire du local, sauf dans certaines situations particulières : le locataire d’un terrain pourra par exemple être tenu au paiement de la taxe foncière concernant un local qu’il a construit sur le terrain appartenant à son bailleur à partir du moment où le contrat de bail ne comporte pas de clause de transfert immédiat de la propriété des constructions au propriétaire légitime du terrain. De la même manière, il est souvent prévu dans les baux commerciaux et les baux professionnels une refacturation de la taxe foncière au locataire, même si le débiteur aux yeux de l’administration fiscale reste le propriétaire.

Paiement. Vous pouvez utiliser tous les modes de paiement à votre disposition : paiement mensuel, virement, prélèvement automatique ou télépaiement. Le télépaiement est obligatoire lorsque :

• le montant de votre taxe foncière est supérieur à 300 € ;
• ou le paiement s’effectue auprès du comptable de la DGE (procédure de paiement centralisé des taxes.