Taxe foncière et locaux professionnels : ce qu’il faut savoir…

Taxe foncière et locaux professionnels : les locaux imposables

Local imposable. Avant toute chose, pour être soumis à la taxe foncière, le local professionnel doit être imposable : il doit s’agir d’une propriété bâtie située sur le sol français.

Propriété bâtie. Lorsque l’on parle de propriété bâtie, on pense principalement aux constructions, c’est-à-dire aux bâtiments qui remplissent les 2 conditions suivantes :

• avoir le caractère de véritable bâtiment ;
• être fixé au sol de telle façon qu’il soit impossible de le déplacer sans le démolir.

Mais aussi. Sont aussi considérées comme des propriétés bâties, au regard de la taxe foncière, les biens suivants :

• sols des bâtiments et/ou terrains constituant une dépendance indispensable et immédiate de la construction (par exemple les places de parking) ;
• terrains non cultivés utilisés pour un usage commercial ;
• terrains utilisés pour la publicité commerciale ;
• ouvrages destinés à stocker des produits ;
• ouvrages destinés à abriter des personnes ou des biens (un hangar par exemple ou encore des constructions modulaires sur un chantier) ;
• bateaux utilisés à un point fixe et aménagés pour un usage commercial ;
• voies de communication à l’exception des voies publiques.

Exonérations... Si vous êtes propriétaire d’un local professionnel soumis à la taxe foncière, notez qu’il existe un certain nombre d’exonérations qui peuvent être temporaires ou permanentes.

…temporaires… A titre d’exemple, parmi les nombreuses exonérations temporaires, on retrouve l’exonération de 2 ans applicable aux constructions nouvelles (pour la part départementale) ou celle, comprise entre 2 et 5 ans, pour la création ou la reprise d’entreprise.

…ou permanentes. Là encore, les exonérations sont nombreuses et en dresser une liste complète n’aurait que peu d’intérêt. Retenez cependant qu’elles peuvent être accordées soit de plein droit (par exemple pour les immobilisations destinées à la production d’énergie photovoltaïque), soit sur décision des collectivités territoriales (par exemple pour les hôtels et locaux meublés destinés au tourisme situés en zone de revitalisation rurale).

     =>  Consulter la liste des exonérations en annexe

À noter. Les commerçants de proximité pourront bénéficier d’un abattement facultatif, sur délibération des communes, à compter du 1er janvier 2019 ; le taux de cet avantage fiscal pourra osciller entre 1 et 15 %.

Taxe foncière et locaux professionnels : le calcul

Un calcul. Pour déterminer le montant de taxe foncière que le propriétaire d’un local professionnel devra acquitter, il convient de déterminer la base d’imposition qui sera ensuite multipliée par le taux fixé par la collectivité territoriale.

Base d’imposition. La base d’imposition est constituée de la valeur locative cadastrale, diminuée d’un abattement forfaitaire de 50 % (pour tenir compte des frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, de réparation et d’entretien).

Valeur locative cadastrale. La valeur locative cadastrale se calcule différemment selon la nature du local soumis à la taxe foncière.

Locaux professionnels. Les locaux professionnels entrant dans le champ d’application de la révision des valeurs locatives se définissent par opposition : sont des locaux professionnels, les locaux qui ne sont, ni des locaux industriels (relevant de la méthode qui consiste à appliquer au prix de revient des locaux, réévalués selon leur date d’acquisition, des taux d’intérêts qui varient selon la nature du bien), ni des locaux d’habitation.

Ainsi. Sont donc des locaux professionnels :

• les locaux commerciaux ;
• les locaux à usage agricole ;
• les locaux servant à l’exercice d’une activité non commerciale à titre professionnel (par exemple un cabinet médical) ;
• les locaux spécialement aménagés pour l’exercice d’une activité particulière (par exemple un gymnase);
• les locaux occupés par un EHPAD, maison de retraite.

Pour les artisans. Depuis le 1er janvier 2019 et sous réserve que l’artisan soit immatriculé au registre des métiers, la valeur locative des bâtiments qu’il exploite sera déterminée selon la méthode dite « méthode tarifaire », applicable aux locaux professionnels, et qui résulte de la révision des valeurs locatives intervenue en 2017.

Depuis le 1er janvier 2020. Pour les impositions dues à compter du 1er janvier 2020, les bâtiments et terrains qui disposent d’installations techniques, matériels et outillages d'une valeur inférieure à 500 000 € ne seront plus considérés comme des bâtiments industriels et ce, quelle que soit la nature de l'activité exercée. Ils devront donc être évalués, pour le calcul de la taxe foncière, comme des locaux professionnels : il sera fait application de la méthode tarifaire (et à défaut, d’une évaluation par voie d’appréciation directe), et plus de la méthode comptable.

Appréciation du seuil de 500 000 €. Pour l’appréciation du seuil de 500 000 €, il faut retenir la valeur d’origine des installations techniques, matériels et outillages. Notez que les biens en question doivent également être détenus par le propriétaire (ou l’exploitant), ou mis à sa disposition pendant une durée totale fixée au minimum à 6 mois au cours de l’année civile précédant celle au titre de laquelle l’imposition est établie.

Attention. En cas de franchissement du seuil de 500 000 € (à la hausse ou à la baisse), ce dépassement n’entraînera un changement de méthode d’évaluation de la valeur locative du bâtiment qu’à l’expiration d’une période de 3 ans.

Cas du franchissement à la hausse. En cas de franchissement à la hausse en cours d'année, il n'y aura pas de remise en cause de la nature du bâtiment (et donc de la méthode d'évaluation de la valeur locative), sauf si ce plafond est dépassé pendant les 3 années qui précèdent celle au titre de laquelle l’imposition est établie. Attention, en cas de construction nouvelle (ou de début d'activité) en année N, si le plafond est dépassé en N+1, la valeur locative sera calculée différemment (méthode comptable) dès l'année N+2.

Cas du franchissement à la baisse. En cas de franchissement à la baisse en cours d'année, la méthode d'évaluation du bâtiment sera immédiatement adaptée, sous réserve que ce même plafond de 500 000 € n'ait pas été dépassé pendant les 3 années précédant celle au titre de laquelle l’imposition est établie.

Comment savoir ? Si vous êtes propriétaire d’un local professionnel et que vous souhaitez savoir si la révision des valeurs locatives vous est applicable, il vous suffit de consulter votre avis de taxe foncière qui précise :

• en page 1 : « le montant de l’impôt prend en compte la révision des valeurs locatives des locaux professionnels » ;
• en bas à gauche de la page 4 : message indiquant le montant de lissage annuel ;
• dans le détail des cotisations de la page 4 : une ligne intitulée « Cotisation lissée ».

Le calcul. La valeur locative cadastrale n’est plus déterminée au moyen d’un local de référence, mais par référence au loyer moyen correspondant à la catégorie du local dans son secteur géographique. La nouvelle valeur locative se calcule selon la formule suivante : surface pondérée du local x tarif au m².

Surface pondérée. Pour calculer la valeur locative cadastrale, la surface du local sera pondérée en fonction de l’utilisation qui en est faite, mais aussi en fonction de ses caractéristiques physiques. Ainsi, il sera fait application :

• d’une pondération à 1 pour les surfaces principales du local (bureaux, espaces de ventes accessibles au public, etc.) ;
• d’une pondération à 0,5 pour les surfaces secondaires couvertes (réserves, locaux techniques, etc.) et pour les parkings couverts ;
• d’une pondération à 0,2 pour les surfaces secondaires non couvertes (aires de stockages à l’air libre, etc.) et pour les parkings non couverts.

Exemple. Prenons l’exemple d’une boulangerie dont la surface de l’espace de vente est de 50 m² et dont la surface de l’atelier est de 65 m². La surface pondérée est égale à (50 x1) + (65 x 0,5) = 82,5 m².

Tarif au m². Une fois la surface pondérée déterminée, il faut lui appliquer un tarif au m². Notez qu’un tarif a été établi pour chaque catégorie de local de chaque secteur locatif au sein de chaque département. Plus simplement, il existe une grille de 38 tarifs pour chaque département. Vous pourrez retrouver ces grilles en consultant le recueil des actes administratifs de chaque département, recueils qui sont publiés sur les sites internet des Préfectures. Cette grille tarifaire est aussi consultable sur le site www.impots.gouv.fr.

Une actualisation annuelle. Ces tarifs sont mis à jour annuellement, en appliquant des coefficients d’évolution aux derniers tarifs publiés. C’est l’administration elle-même qui procède à cette révision annuelle.

Ajustement. Cette nouvelle valeur locative cadastrale pourra être ajustée au moyen d’un coefficient de localisation. Ce coefficient est déterminé secteur par secteur au sein de chaque département afin de tenir compte de la situation particulière de certaines parcelles d’assises.

Coefficient de localisation. Il existe 9 coefficients de localisation : 0.7, 0.8, 0.85, 0.9, 1, 1.10, 1.15, 1.2 et 1.3. Ces coefficients s’appliquent de la façon suivante à tous les locaux professionnels de la parcelle d’assises concernée :

• si le coefficient est inférieur à 1, par exemple s’il est de 0.85, il faudra diminuer le tarif par m² de 15 % (10 % si le coefficient est de 0.9, 20 % s’il est de 0.8 et 30 % s’il est de 0.7) ;
• si le coefficient est supérieur à 1, par exemple s’il est de 1.15, il faudra augmenter le tarif par m² de 15 % (10 % si le coefficient est de 1.10, 20 % s’il est de 1.2 et 30 % s’il est de 1.3).

Consultation. Vous pourrez retrouver les coefficients de localisation applicables à chaque secteur en consultant le recueil des actes administratifs de chaque département, recueils qui sont publiés sur les sites internet des Préfectures. Ces coefficients ont aussi consultables sur le site www.impots.gouv.fr.

Valeur locative nette. Le calcul que nous venons d’évoquer (surface pondérée x tarif au m² x coefficient de localisation) conduit à déterminer la valeur locative brute. Pour calculer la valeur locative nette, il va falloir appliquer un dispositif de neutralisation puis un dispositif de planchonnement.

Dispositif de neutralisation. Ce dispositif a été mis en place afin de maintenir la proportion contributive des locaux professionnels dans les budgets locaux en attendant que la valeur locative des locaux d’habitation soit elle aussi révisée. En 2017, chaque collectivité déterminera donc un coefficient de neutralisation qui sera appliqué à la valeur locative brute : valeur locative neutralisée = valeur locative brute x coefficient de neutralisation.

Dispositif de planchonnement. Une fois la valeur locative neutralisée calculée, il faudra faire application d’un dispositif de planchonnement. Ce dispositif a été créé pour éviter autant que possible les variations extrêmes, positives ou négatives, entre la valeur locative 2016 et la valeur locative 2017. Ce dispositif de planchonnement consiste à appliquer la formule suivante : (valeur locative 1970 actualisée et revalorisée pour 2017 – valeur locative révisée neutralisée) / 2.

Exemple. Imaginons que, pour un magasin ayant une surface pondérée de 70 m² et dont le tarif par m² est de 120 €, la valeur locative de 1970 actualisée et revalorisée pour 2017 est de 2 500 €. Il n’y a pas de coefficient de localisation à appliquer et le coefficient de neutralisation est de 0.4 :

• la valeur locative révisée brute est de 8 400 € (70 x 120) ;
• la valeur locative révisée neutralisée est de 3 360 € (8 400 x 0.4) ;
• le planchonnement est égal à – 430 € (2 500 – 3 360)/2 : la différence entre les 2 valeurs locatives est négative ;
• la valeur locative révisée neutralisée planchonnée est de 2 930 € (3 360-430).

À noter. Au moment du calcul du planchonnement, si la différence entre les 2 valeurs locatives avait été positive, la valeur locative révisée neutralisée planchonnée aurait été de 3 790 € (3 360 + 430).

Taxe foncière et locaux professionnels : le paiement

Annualité. La taxe foncière est calculée et établie pour l’année entière, d’après la situation au 1er janvier de l’année d’imposition.

Débiteur. Le débiteur de la taxe foncière est, par principe, le propriétaire du local, sauf dans certaines situations particulières : le locataire d’un terrain pourra par exemple être tenu au paiement de la taxe foncière concernant un local qu’il a construit sur le terrain appartenant à son bailleur à partir du moment où le contrat de bail ne comporte pas de clause de transfert immédiat de la propriété des constructions au propriétaire légitime du terrain. De la même manière, il est souvent prévu dans les baux commerciaux et les baux professionnels une refacturation de la taxe foncière au locataire, même si le débiteur aux yeux de l’administration fiscale reste le propriétaire.