Vendre un local professionnel ou un terrain à bâtir destiné à être transformé en logements et bénéficier d’un avantage fiscal ?

Vente d’un local professionnel ou d’un terrain à bâtir : une taxation à taux réduit ?

Une plus-value ? Une société qui décide de vendre un local professionnel ou un terrain à bâtir, et qui réalise à cette occasion une plus-value (c’est-à-dire un gain), peut, toutes conditions remplies, bénéficier d’une taxation à taux réduit.

Une taxation… Par principe, les plus-values nettes réalisées par les sociétés à l’IS à l’occasion de la vente d’un élément d’actif (par exemple une machine) sont taxées à l’IS dans les conditions de droit commun, donc au taux de 28 % ou 15 %.

… à taux réduit ? Mais lorsque la société décide de vendre un local professionnel ou un terrain à bâtir, destiné à être transformé en logements, la plus-value pourra être taxée à l’IS au taux réduit de 19 %.

À noter. Pour mémoire, la plus-value nette s’obtient en retranchant de la plus-value brute (donc du gain résultant de la vente) les éventuels déficits d’exploitation.

Une vente ? La taxation au taux réduit ne s’applique qu’aux plus-values qui résultent de la cession à titre onéreux de locaux professionnels ou de terrains à bâtir. Par « cessions à titre onéreux », il faut entendre les ventes ou les apports.

Un local professionnel…Pour bénéficier de l’avantage fiscal, la vente doit porter sur tout ou partie d’un local professionnel : local à usage de bureaux, local commercial ou, depuis le 1er janvier 2017, local industriel.

… ou un terrain à bâtir. Depuis le 1er janvier 2018, sont également éligibles au taux réduit d’imposition les ventes de terrains à bâtir.

Où ? Depuis le 1er janvier 2018 également, l’avantage fiscal est conditionné au respect d’une localisation géographique précise : seules les ventes de locaux ou de terrains situés dans des communes se trouvant dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements permettent de bénéficier du taux réduit d’imposition.

Concrètement. Le local ou le terrain cédé doit se trouver en zone A bis ou A du territoire.

     =>  Consultez la liste des communes situées en zone A bis et A du territoire

Vente d’un local professionnel ou d’un terrain à bâtir : des conditions à respecter ?

Des conditions. Comme pour tout avantage fiscal, le bénéfice du taux réduit d’IS est soumis au respect de conditions tenant à la personne du vendeur, à la personne de l’acheteur et au respect d’un engagement de construction.

Le vendeur. Pour le bénéfice de l’avantage fiscal, le vendeur doit être une société ou entreprise soumise à l’IS, de plein droit ou sur option, dans les conditions de droit commun.

Donc. Sont donc exclues les entreprises ou sociétés soumises à l’impôt sur le revenu (IR), et les structures bénéficiant d’une exonération totale ou partielle d’IS.

L’acheteur. La vente peut bénéficier à toutes les personnes morales, quelle que soit leur qualité et quel que soit leur régime fiscal.

Un engagement de construction. Pour bénéficier du taux réduit d’IS sur la plus-value résultant de la vente d’un local ou d’un terrain, l’acheteur doit également prendre un « engagement de construction ».

Concrètement, en cas d’achat d’un local, il doit s’engager à le transformer en logements dans les 4 ans qui suivent la clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue. De même, s’il achète un terrain à bâtir, l’acheteur doit s’engager à construire des logements dans le même délai. Pour les cessions intervenues depuis le 1er janvier 2024, cette condition est réputée satisfaite dès lors que l’acheteuse s’engage à réaliser des locaux dont la surface habitable représente au moins 75 % de la surface totale mentionnée sur le permis de construire du programme immobilier ou sur la déclaration préalable de travaux. Dans ce cas, le taux de taxation de 19 % s’applique à la part de la plus-value qui est égale au produit de cette dernière par le rapport entre la surface habitable et la surface totale des locaux transformés. 

Exception. Le délai de 4 ans passe à 6 ans pour les opérations d’aménagement créant une emprise au sol supérieure ou égale à 20 000 m². 

À noter. Ce délai de 4 ans s’applique à toutes les opérations de cessions qui interviennent au cours d’exercice clos depuis le 31 décembre 2016.

Un engagement ? L’engagement de transformation ou de construction doit respecter un certain formalisme :

• il doit être pris par l’acheteur dans l’acte constatant la vente du terrain ou du local ;
• une copie de cet engagement doit être jointe aux déclarations de résultats du vendeur et de l’acheteur au titre de l’exercice au cours duquel intervient la cession.

Un logement ? Par logement, il faut entendre un local d’habitation destiné à constituer la résidence principale ou secondaire d’un particulier. Dès lors, si l’acheteur transforme un local commercial en hôtel, par exemple, l’avantage fiscal ne sera pas acquis.

Un délai ? La transformation en logements, ou la construction de logements doit intervenir avant le terme du délai de 4 ans. Rien n’empêche donc l’acquéreur de revendre les logements avant l’expiration de ce délai, à partir du moment où il a bien achevé les travaux dans le délai imparti.

Une prolongation. Depuis le 1er janvier 2021, sur demande de l’acquéreur formulée au plus tard 3 mois avant l’expiration du délai initial, ce délai de 4 ans peut faire l’objet d’une prolongation annuelle renouvelable. Notez également que la demande de renouvellement de prolongation doit, quant à elle, être formulée au plus tard 3 mois avant l’expiration de la prolongation initiale. La demande de prolongation s’applique également au délai de 6 ans applicable aux opérations d’aménagement d’importance.

Un formalisme à respecter. La demande en question doit préciser :

• la consistance des travaux prévus dans l’engagement de transformation ou de construction ;
• les motifs pour lesquels ces travaux ne seront pas achevés dans le délai initial.

Qui ? La prolongation est accordée par l’autorité compétente de l’État du lieu de la situation des immeubles, à savoir le directeur départemental ou le directeur régional des finances publiques.

Une amende. L’amende pour non-respect de son engagement par l’acquéreur (réalisation des travaux de construction ou de transformation à l’issue du délai de 4 ans, éventuellement prorogé) est égale au montant de l’économie d’impôt réalisée par le cédant.

Exceptions. L’amende ne sera pas due si le non-respect de l’engagement de transformation ou de construction résulte :

• de la restructuration ultérieure de la société ayant acquis le terrain ou le local,
• ou de circonstances indépendantes de la volonté de l’acheteur : force majeure, catastrophe naturelle, etc.

En revanche. Il est important de préciser que la rupture de cet engagement ne vient pas remettre en cause le taux réduit d’IS dont a pu bénéficier le vendeur.

Jusqu’à quand ? Ce régime de faveur s’applique aux cessions à titre onéreux réalisées jusqu’au 31 décembre 2026 et aux cessions à titre onéreux réalisées après le 31 décembre 2026, si une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a été conclue au plus tard à cette date et si la cession a été réalisée au plus tard 2 ans après la date de la promesse.